【원고, 상고인】 ○○아파트재건축조합(소송대리인 법무법인 △△ 담당변호사 임○○ 외 4인)
【피고, 피상고인】 오○○ 외 2인 (소송대리인 변호사 최○○)
【원심판결】 서울고법 2000. 1. 19. 선고 97나55098 판결
【주 문】 상고를 기각한다.
상고비용은 원고의 부담으로 한다.
[재판 요지]
<집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률> 제48조 제4항에서 재건축참가자 또는 매수지정자가 재건축 참여 여부에 대한 최고를 한 후 같은 조 제2항 소정의 기간만료일로부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니한 구분소유자에 대하여 매도청구권을 행사하도록 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는, 매도청구권이 형성권으로서 재건축참가자 다수의 의사에 의하여 재건축에 참가하지 아니한 구분소유자의 구분소유권에 관한 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로, 만일 위와 같이 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 재건축참가자 또는 매수지정자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 재건축참가자 또는 매수지정자는 매수대상인 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 있게 되어 재건축에 참가하지 아니한 구분소유권자의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있는 점에 비추어 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이라고 봄이 상당하므로 매도청구권은 위 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다.
[참조 조문]
<집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률> 제48조 제2항, 제4항
1. 우리 법체계가 재건축제도를 두고 있는 한 불가피하게 재건축에 동의하지 않은 구분소유권자에 대한 매도청구권행사를 인정할 수밖에 없지만, 한편 매도청구를 당하는 구분소유권자의 입장에서 본다면 본인의 의사와 무관하게 거주지에서 쫓겨나고 사유재산의 처분권, 사용·수익권을 제한 당하는 측면이 큰 것도 사실이다.
그렇기 때문에 <집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)>은 매도청구권 행사의 요건을 엄격하게 규제하고 있으며, 매도청구를 당하는 구분소유자의 권리가 부당하게 침해되지 않도록 하는 강행규정을 두고 있다.
<집합건물법> 제48조(구분소유권자의 매도청구 등) 제1항은 "재건축의 결의가 있은 때에는 집회를 소집한 자는 지체없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대하여 그 결의내용에 따른 재건축에의 참가여부를 회답할 것을 서면으로 최고하여야 한다", 제2항은 "제1항의 최고를 받은 구분소유자는 최고수령일로부터 2월 이내에 회답하여야 한다", 제3항은 "제2항의 기간내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 것으로 본다", 제4항은 "제2항의 기간이 경과한 때에는 재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자 등은 제2항의 기간만료일로부터 2월 이내에 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다…"고 정하고 있다.
2. 이 사건 대법원 판결은 <집합건물법> 제42조 제4항에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는, "매도청구권이 형성권으로서 재건축참가자 다수의 의사에 의하여 재건축에 참가하지 아니한 구분소유자의 구분소유권에 관한 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로 만일 위와 같이 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 재건축참가자 또는 매수지정자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 재건축참가자 또는 매수지정자는 매수대상인 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 있게 되어 재건축에 참가하지 아니한 구분소유권자의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있는 점에 비추어 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이라고 봄이 상당하므로 매도청구권은 위 행사기간내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다"고 판시하여 위 <집합건물법> 규정이 강행규정임을 확인하고 있다.
3. 따라서 재건축조합 등이 매도청구권을 행사하는데 있어서는 <집합건물법> 제48조의 규정이 강행규정임을 유의하여 행사시기를 도과하지 않도록 주의할 필요가 있다. 재건축조합은 사업의 성공적 수행을 위하여 대부분의 구분소유자가 조합에 가입하도록 권유할 필요가 있는데, 그러한 선의의 노력을 하다가 때로는 매도청구권 행사시기를 놓치는 경우가 발생할 수 있다. 이하 매도청구권 행사시기와 관련된 쟁점 몇 가지에 대하여 설명하도록 하겠다.
(1) 우선 <집합건물법> 제48조(구분소유권자의 매도청구 등) 제1항의 규정에 따라 '재건축의 결의가 있은 때에는 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대하여 그 결의내용에 따른 재건축에의 참가여부를 회답할 것을 서면으로 최고'하여야 한다.
이때 '지체 없이'가 어느 정도의 기간까지 허용하는 것인지에 대하여 법령에 명문의 규정은 없지만, 결의요건이 갖추어진 후 수개월 내에 행사하여야 하는 것으로 해석하는 것이 이 사건 대법원 판례의 취지에 어울리는 것이라 보여진다. 그렇지 않으면 조속한 법률관계의 확정이라는 법규정의 취지를 달성할 수 없고, 재건축조합은 최고할 시기를 임의로 조정할 수 있게 되어 가장 시가가 낮은 시기에 최고를 하는 등의 방법을 사용할 수가 있기 때문에 재건축에 동의하지 않은 구분소유권자의 권익이 부당하게 침해될 우려가 있기 때문이다.
(2) 위와 같이 재건축결의 후 지체없이 재건축 참가여부의 최고를 하여야 하는데, <집합건물법>상 재건축결의요건은 각 동별로 판단하도록 되어 있으며, 하나의 동이 4/5 이상의 결의요건을 갖추었다면 그 동의 구분소유자에 대하여 매도청구권을 행사할 수 있다(대법원 2000.6.27.선고 99다63084 판결 등).
현재 주택건설촉진법의 규정은 각 동의 2/3, 전체 4/5의 요건을 갖추면 재건축결의가 된 것으로 보고 있는데 일부 동의 경우 4/5이상의 결의가 되었으나, 단지 전체로는 4/5의 결의가 이루어지지 않은 경우가 발생할 수 있다. 이 경우 통상 재건축조합이 매도청구권을 행사하는 시기는 단지 전체의 재건축결의 요건이 갖추어지는 시점이며, 특정 동별로 재건축 결의 요건이 갖추어지는 대로 그 동의 재건축불참자에 대하여 매도청구권을 행사하는 것을 기대하기는 어려운 것이 현실이다.
따라서 재건축 결의후 '지체없이' 재건축 가담여부를 최고하여야 한다는 <집합건물법> 제48조 제1항을 해석함에 있어서는 단지 전체의 재건축결의가 이루어지는 시점을 기준으로 판단하여야 할 것이다.
(3) 재건축참가여부의 최고를 받은 구분소유자는 최고수령일로부터 2월 이내에 회답하여야 하고, 기간내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 불참하는 것으로 간주하며, 이 경우 기간만료일로부터 2개월 이내에 매도청구권을 행사해야 한다(집합건물법 제2,3,4항).
예컨대 재건축불참자가 재건축참가여부의 최고서를 2001년 2월28일에 수령하였다면 2001년 3월31일 사이에 재건축 참가여부의 회답을 하여야 하는 것이다. 그 기간내에 재건참가여부의 회답이 없으면 재건축에 참여하지 않는다는 회답을 한 것으로 간주된다.
이 경우 재건축조합 등은 기간만료일로부터 2개월 이내인 2001년 5월31일까지 매도청구권을 행사해야 한다. 매도청구권행사의 의사표시는 실무상 소장으로 행사하는 것이 통상적이다.
(4) 매도청구권 행사기간을 도과한 경우 다시 최고절차를 통하여 매도청구권을 행사할 수 없는가에 대하여 이 사건 대법원판례에서 직접 언급하고 있지는 않으나, 매도청구권 행사기간은 재건축을 둘러싼 이해관계를 조속히 확정하기 위하여 설정된 법정기간이라는 이 사건 판례의 취지에 비추어 허용될 수 없을 것이다.
다만, 이 사건 대법원판례에 의하더라도 재건축결의를 새로이 하여 최고하는 것까지 금지하는 것은 아니라고 보아야 한다. 따라서 최고기간, 또는 매도청구권행사시기를 놓쳐 매도청구권을 행사할 수 없는 경우에 재건축사업을 추진하려는 재건축조합은 재건축결의를 새로 받아서 새로운 재건축결의에 근거하여 매도청구권을 행사하는 절차를 밟아야 할 것이다.
(5) 매도청구권자가 재건축 참가여부 최고 후 재건축불참자의 회답기간 2개월을 기다리지 않고 바로 매도청구소송을 제기하는 경우가 있다. 이 경우에도 소송도중에 회답기간 2개월이 경과한 경우 하자는 치유되는 것이므로 소송절차를 단축하고자 하는 재건축조합은 재건축불참자에 대하여 재건축 참가여부의 최고를 한 후 곧바로 매도청구소송을 진행하는 예도 많이 발생하고 있다.
이인호 변호사
주거환경신문
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