각 과정별로 발생 가능한 문제는 다음과 같다. 우선, 재건축방침 결정과정에서 재건축의사 확인의 어려움, 재건축준비와 관련된 문제, 전문적 상담시스템 등 사회시스템의 미정비, 합리적인 재건축판단의 곤란성 등의 문제를 들 수 있다.
재건축 결의과정에서는 다양한 구분소유자의 속성파악의 어려움, 주거요구의 다양성에 따른 합의형성의 어려움, 공동주택의 물리적조건의 차이에 의한 객관적 판단기준의 파악, 개인 가치관의 차이에 따른 합의형성의 어려움, 가주거 확보 및 이주의 어려움, 기존부적격에 따른 사업실현성 여부의 판단, 구분소유자의 경제적인 추가부담이 있는가 없는가 등의 문제가 존재한다.
사업실시과정에서는 제3자(저당권자, 임차인)의 합의 비용이 발생하는 점, 사업실시규정의 결여에 따른 재건축사업의 불안전성, 시공사나 시행사선정시의 조합원간의 갈등문제 등이 존재한다.
이제까지의 재건축은 이러한 문제의 발생에도 불구하고 개발업자의 경제적인 논리와 개인의 재산증식욕구가 합치되어 구분소유자 개인의 개성이나 라이프 스테이지를 고려하지 않은 획일적이고, 무차별적인 사업형태가 주류를 이루어 왔다해도 과언이 아닐 것이다. 법률적인 규정에 대한 객관적인 하자가 없는 한 사업은 가능하다는 식의 사업형태는 선진국에서는 예를 찾아보기 힘들다.
따라서, 원활하게 재건축사업이 이루어지기 위해서는 주민의 의견이 적극적으로 반영되는 시스템, 전문상담시스템, 공적 지원시스템 등의 정비가 이루어져야 한다. 다음에 공동주택의 관리상황에 대한 정보의 공개가 이루어 져야 한다. 예를 들면, 장기수선계획에 의한 수선적립금, 수선계획의 예정상황, 구분소유자들의 거주기간에 대한 정보, 소유자거주인가 임차인거주인가에 대한 정보 등이 손쉽게 파악할 수 있는 체제를 형성해야 한다.
셋째는, 고령자나 비용 부담능력이 없는 세대를 위한 합의형성방법에 대한 대책을 마련해 두어야 한다. 구분소유자의 거주속성 및 세대구성 등은 다종다양하기 때문에 재건축준비단계에서 이러한 사정을 자세히 파악해 둘 필요가 있다.
넷째, 단지형태인가, L자형, U자형 등의 연담동여부, 대규모단지인가에 따라 재건축사업추진형태가 달라질 수 있기 때문에 이에 대한 사전조사도 필요하다.
다섯째로는 가주거대책이다. 재건축기간동안 구분소유자들의 일시적인 거주처를 어떠한 형태로 마련할 것인가 하는 방법이다. 대규모단지가 재건축될 경우 주변지역의 임대료나 주택가격을 부추기는 예라 발생하기 때문에 이에 대한 조치가 선행되어야 할 것이다. 특히 초등학교나 중?고등학교를 다니는 학생을 둔 세대의 경우 교육이 단절되지 않도록 하는 배려 또한 필요하다.
마지막으로 기존부적격에 대한 대책이다. 최근 일련의 도시계획조치 중 용적률의 강화는 재건축불능사태를 만들어 내고 있다. 따라서 이에 대한 대책마련이 시급하다.
재건축사업의 재개발사업과 달리 주민의 자치에 의한 사업이기 때문에 민주성을 잃어서는 안된다. 또한 주민의 의견이 반영되고 주민이 참가해서 내집을 짓는다는 의식이 없는 한 진정한 재건축이란 이 땅에서 찾아보기 힘들 것이다.
장희순 / 강원대학교 부동산학과 교수
주거환경신문
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