무주택서민을 위한 '특별법'
계약전 등기상 근저당권 설정유무 필히 확인
적용대상 : 이 법의 적용대상은 주거용 건물의 전부 또는 일부를 임대차한 경우로 등기하지 않은 전세계약 및 월세계약도 포함하고 있다. 단 사무실이나 점포, 공장, 창고 등 비주거용 건물은 제외된다.
세입자는 임대차계약을 체결한 후 임차한 주택에 실제로 입주하여 주민등록전입신고를 마친 다음날부터 보호받게 된다. 또 임대차 기간중에 집이 매매 또는 상속에 의해 소유자가 바뀌는 경우에는 주택의 양수인에게 임대차 계약이 승계된다.
계약기간 : 임대차 계약기간은 2년을 기본으로 하며, 기간을 정하지 않은 경우나 2년 미만으로 정한 임대차 또한 2년간 계약을 인정하게 된다. 계약기간이 만료되면 집주인은 보증금을 돌려줄 의무가 있으며, 세입자는 비워줄 의무가 있다. 하지만 임대차 기간이 끝난 이후에도 세입자가 보증금을 돌려받지 못했다면 보증금을 받는 때까지 임대차가 계속되는 것으로 인정된다.
임대료는 연간 5% 이내에서만 인상이 가능하다. 또한 임대료 인상은 약정보증금 또는 임대료의 1/20의 금액을 초과하지 못하며, 약정보증금 또는 임대료의 증액이 있는 후 1년 이내는 다시 인상할 수 없다.
계약의 갱신 : 계약의 갱신 여부 및 조건의 변경 등에 대한 통지는 계약기간 만료일 6개월~1개월 전까지이다. 계약의 갱신 없이 계약기간이 지난 경우에는 당초의 계약이 그대로 갱신된 것으로 본다. 단, 이 경우에는 기간의 정함이 없는 임대차가 되어 쌍방간에 언제든지 해지할 수 있다.
우선변제권 : 후순위 담보권자나 일반 채권자에 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있는 제도가 바로 우선변제권. 권리를 행사하기 위해서는 우선 임대차계약 후 실제 입주하고, 주민등록전입신고와 계약서상 확정일자(공증인사무소 또는 등기소) 날인을 받아야 한다. 이때 유의사항은 계약전 등기상 근저당권 설정유무를 필히 확인해야 한다는 점.
최우선변제 : 보증금 일정액을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리로 보증금이 3천만원 이하일 때 1천200만원(서울시, 광역시), 보증금이 2천만원 이하일 때는 800만원(기타 지역)까지 최우선변제를 받을 수 있다. 단, 최우선 변제금액은 주택가액의 1/2을 초과하지 못하며, 임차인은 실제입주 후 주민등록 전입신고를 마쳐야만 한다.
주거환경신문
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