촉진지구를 가다 - 청량리균형발전촉진지구 … 청량리, 낙후 오명 벗고 새 중심축으로 거듭난다
2007-07-18 권종원 기자
청량리균촉지구 현황
동대문구에서 전략적으로 사업을 추진하고 있는 청량리균촉지구는 3개의 도시환경정비사업구역과 1곳의 재개발사업구역으로 구성되어 있으며 청량리 민자역사 건설도 진행중에 있다. 민자역사 건립에 맞춰 진행하고 있는 답십리길~롯데백화점간 도로개설사업 등을 포함한 5건의 기반시설 설치 사업도 병행하고 있다.
도시환경정비사업구역은 재래시장. 노점상. 성매매업소 등이 밀집돼 있는 청량리구역과 상가와 주거건물이 혼재된 용두1구역·전농구역의 3곳이 있다.
청량리구역은 청량리역 인근 지역으로 속칭 청량리588이라 불리는 성매매업소 밀집지와 롯데백화점, 청량리 수산시장 등이 포함되며 향후 중심업무와 문화복합기능으로 개발될 예정이다. 전농구역은 전농동 494번지 일대로 청량리역 뒤편의 배봉로와 답십리길로 둘러싸인 곳으로 전략업무와 도심형 주거기능으로 개발된다. 용두1구역은 용두동 26번지 일대로 왕산로를 따라 청량리역과 제기역 사이에 위치하고 있으며 한방타운 등 경동시장과 동대문구청이 바로 인근에 접해 있는 곳으로 향후 서울 약령시와 연계된 한방·의료기능으로 특성화시켜 개발할 예정이다.
청량리균촉지구에서 유일한 재개발 지역인 전농12구역은 전농구역과 도로 하나를 사이에 두고 있는 지역이며 전농구역의 위쪽으로는 전농연합 재건축사업을 통해 신성미소지움아파트가 들어서 있다.
청량리 민자역사 개발
청량리균촉지구는 전체 면적의 60%이상이 철도부지로 이루어져있다. 철도공사에서는 (주)한화와 공동으로 청량리 민자역사를 건립하기로 하고 사업에 착수했다. 쳥량리 민자역사는 1987년 계획에 들어가 97년 임시역사를 만들고 2002년 서울시 건축계획심의 통과했으며 2005년 착공에 들어갔다.
총공사비 3,900억원이 소요되는 청량리역사는 총 대지면적 59,327㎡ 대지에 지하 4층, 지상 9층으로 연면적 172,646㎡(5만2천여평)의 매머드급 역사로 계획되고 있다. 역사에는 백화점과 대형할인점 멀티플렉스영화관, 대형서점, 금융기관 및 기타 편의시설 등 다양한 부대시설이 들어설 예정이어서 청량리 일대가 지역 발전을 주도할 중심상권으로 발돋움하는 계기가 될 것으로 보인다.
2010년 8월 준공목표로 사업을 추진중인 민자역사 공사는 지난해 선로 이양 등 4%의 공정율을 보였으며 올 연말까지 20% 정도로 공정률을 끌어올릴 계획이다.
철도공사에서는 청량리민자역사가 준공되면 청량리역을 시발점으로 철원, 금강산, 원산, 청진, 중국, 러시아를 거쳐 유럽까지 연결되는 대륙횡단철도 건설에 대한 추진 계획을 세우고 있어 관심이 높아지고 있다.
또한 민자역사 건립과 주위 도시환경정비사업이 완료 이후 늘어날 교통량을 감안 지역 교통여건 개선을 위해 청량리역과 신내동을 잇는 면목선 경전철 도입이 확정됐다. 지난달 서울시에서 확정한 7개 경전철 노선중 하나로 포함된 면목선은 청량리에서 장안동과 면목동을 거쳐 신내동까지 12개 정거장이 신설된다.
사라져 가는 청량리588
청량리균촉지구는 서울 동부권의 교통 중심지임에도 불구하고 노후한 주변환경과 성매매업소 밀집지 등으로 그간 부정적인 이미지를 갖고 있었다.
동대문구 전농동 588번지 일대 속칭 ‘청량리588’이라 불리는 성매매업소 밀집지역이 청량리도시환경정비구역안에 포함돼 사업 진행에 따라 점차 자취를 감추게 될 것으로 보인다. 현재 청량리구역은 구역내의 대지주인 롯데그룹과 주민들이 개발의 밑그림을 그리기 위한 토지이용계획을 수립해 동대문구청에 제안하는 단계를 거치고 있다.
청량리 민자역사 건립에 맞춰 진행되고 있는 롯데백화점~답십리길의 도로확장공사가 588 일대를 관통하면서 도로부지에 포함된 업소들에 대한 보상협상이 진행중이다. 226m의 도로를 확보하기 위해 동대문구에서는 243억의 예산을 확보한 상태로 30% 정도의 보상이 진행됐다. 하지만 지주들의 이해관계가 얽혀있어 보상작업이 순조롭게 진행되지는 않고 있어 구에서는 수용재결 요청을 한 상태로 1차 수용재결을 통해 6월부터 재평가 작업에 착수했다.
지역 주민들은 아직까지 적정한 보상과 협의절차 없이 무리하게 사업진행을 하는 것은 바람직하지 않다고 주장하고 있다. 한 주민은 “구에서는 민자역사 건립을 위해 도로확장을 무조건 서두르고 있다”며 “이곳 업소들은 대부분 실제 등기상에는 2~3평밖에 나타나지 않는 소지주들이라 현재 제시하고 있는 보상금으로는 다른 곳으로 이주가 힘든 실정”이라고 밝히고 “정비사업구역에 포함되면 그만큼 개발이익을 가질 수도 있는데 단순히 도로부지에 편입됐다고 해서 턱없이 낮은 보상비만으로 오랫동안 있던 삶의 터전을 바꿀 수는 없다”고 말한다. 하지만 이들도 청량리균촉지구 사업이 진행되면 결국 청량리588도 없어질 수밖에 없다는 점은 인식을 같이하고 있다.
재래시장 밀집지역 청량리
청량리 일대는 재래시장의 집합소라 불릴 정도로 경동시장, 청량리 수산시장, 동부청과시장, 동서시장 등 각종 시장들이 밀집해있다. 경동시장 맞은편인 청량리 오스카극장 뒤편에 위치한 동부청과시장은 '고추와 마늘은 경동시장에서, 배추와 무는 동부청과시장에서 구입해야 좋다'는 말이 있을 정도로 야채류의 값이 싼 도매시장이다. 동부청과시장 옆에는 청량리 수산시장이 자리잡고 있다. 이곳은 노량진이나 가락동과는 달리 활어는 거의 취급하지 않고 오징어, 갈치, 고등어, 생태 등 대중선어류만을 전문적으로 다루고 있다.
경동시장은 고추·마늘·채소·산나물 등을 중점적으로 취급하는 야채시장과 전국 최대규모를 자랑하는 한약재 상가로 유명하다. 1960년대 말부터 청량리역을 중심으로 전국 각지의 한약재를 취급하는 약재상들이 모여 자연 발생적으로 형성된 제기동, 용두동 일대의 ‘서울 약령시’는 지난 2005년 한방산업특구로 지정돼 제2의 부흥기를 맞고 있다. 한방산업 관련 1천여 개 업소가 밀집돼 국내 한약재 유통량의 70%를 차지하는 전국 최대의 한약재 상가가 되었다. 동대문구는 2008년까지 296억원의 예산을 들여 관광인프라구축, 한약재유통개선, 전통한의약 계승ㆍ발전, 한방선진화 및 브랜드개발 등 서울약령시를 세계적인 한방산업 중심지로 발전시켜 새로운 관광명소로 개발할 예정이다.
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균형발전촉진지구는 지역간 균형발전이 이뤄질 수 있도록 성장잠재력이 큰 낙후 중심지역의 토지이용을 합리적으로 조정하기 위해 지정 고시한 지역이다. 이 구역에서는 도시기반시설을 비롯해 백화점, 병원, 대형학원, 문화공연장, 기업본사 등 상업ㆍ업무ㆍ정보산업시설의 도시기능이 집중적으로 확충돼 도심이나 강남까지 가지 않고 모든 생활이 지역에서 가능하다.
주거환경개선에 초점이 맞춰진 뉴타운이나 재정비촉진지구와 달리 균형발전촉진지구는 서울의 도시공간구조를 다핵화로 전환하기 위하여 상대적으로 개발이 이루어지지 않아 낙후된 지역중심지를 실질적인 중심지로 육성하게 된다.
균촉지구로 지정이 되면 ▲지구단위 계획에서 결정된 도로 등 기반시설 선투자 ▲상업지역 확대 등 용도지역 조정과 용적률 완화 등 도시계획 정비 지원 ▲민간 신규개발시 지방세(취득세, 등록세, 재산세, 종토세) 감면 추진 ▲중소기업육성자금 지원(사업비의 75%, 100억 이내) ▲도시개발법에 의한 「도시개발구역」지정·사업추진 지원 등의 혜택이 주어지게 된다. 하지만 개발계획이 완료될 때까지 건축행위가 제한되고, 일정규모(주거지역 180㎡ 초과, 상업지역 200㎡초과) 이상 토지거래시 허가를 받아야 하는 규제도 따른다.
균촉지구는 지난 2003년 11월 청량리, 미아, 홍제, 합정, 가리봉 등 5개 시범지구가 선정된 데 이어 2005년 12월에는 구의·자양, 망우·상봉, 천호·성내 등 3곳이 추가로 지정됐으며 추가 지정된 3곳은 2006년 10월 중심지형 재정비촉진지구로 지정됐다.
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∥청량리도시환경정비구역
청량리구역은 롯데백화점과 부설주차장, 성바오로병원, 청량리 588 등을 포함하고 있다. 애초 이곳은 관주도의 신탁개발방식으로 추진하려 했으나 주민들의 반대로 인해 현재 개발계획에 대한 협의가 진행중이다.
청량리구역은 롯데그룹이 상당부분의 대지를 소유하고 있어 지역 주민들과 롯데가 사업시행공동추진협약서를 체결해 자체적으로 토지이용계획을 수립하고 있다. 7월중 협의안을 완성해 동대문구에 제출하면 구청에서 자체검토를 통해 개발계획을 결정할 것으로 보인다.
아직 사업방식과 개발계획이 확정되지 않은 청량리구역은 균촉지구의 대표적인 개발구역으로 향후 개발이 완료되면 용산업무지구와 버금가는 중심 랜드마크로 자리잡게 될 전망이다.
∥전농도시환경정비구역
전농도시환경정비사업조합(조합장=문학규)은 청량리균촉지구에서 가장 빠른 사업추진을 보이고 있다. 그동안 주민갈등으로 사업추진에 답보상태에 있었지만 올해 4월 공석이었던 추진위원장을 다시 선출하고 조합정상화를 이룬지 16일만에 조합설립동의서를 80%이상 징구하는 경이적인 기록을 세우기도 했다.
지난달 22일 조합설립인가를 받은 전농구역은 24일 시공사 선정을 위한 총회를 준비중이다. 11일 입찰마감결과 대우건설·동부건설의 컨소시엄과 현대건설·벽산건설의 컨소시엄 두 곳에서 사업참여의사를 밝혀왔다.
조합에서는 시공사 선정 이후 교통영향평가 및 건축계획심의 등을 거쳐 금년 하반기에는 사업시행인가를 신청할 계획이다.
전농구역은 일부 3종일반주거지역과 준주거지역을 상업지역으로 용도변경 해 용적률 798%를 적용받았다. 이로 인해 주거비율은 41.45%로 제한되며 37층 규모의 타워형의 주상복합 4개동을 신축할 예정이다.
∥용두1도시환경정비구역
용두1구역은 도시환정정비사업구역인 용두구역에서 고산자로를 중심으로 청량리균촉지구 내에 포함된 구역만을 지난 5월 17일 구역지정변경을 통해 별도로 분리해 지정한 곳이다. 1지구~6지구까지 6개의 블럭으로 나누어 개발하게 되는 용두1구역은 아직 사업방식이나 개발계획이 확정되지 않았다.
분리된 용두1구역은 동대문구 용두동 26번지 일대로 51,700㎡의 면적에 현재 177동의 건물이 있으며 432세대 855명이 거주하고 있다.
구역지정 변경을 통해 용적률은 최대 720%를 900%로 늘어나고 층수는 최대 18층에서 24층으로(최고높이 72m → 90m) 완화한 반면 공공용지 부담은 15%에서 18%로 늘어나게 됐다. 주거비율도 50% 이상으로 늘리고 구역내의 도시계획도로를 기능은 그대로 살리되 자유로운 건축계획이 가능하도록 복합적 용도로 개발할 수 있도록 했다.
동대문구에서는 용두1구역에 서울약령시와 연계한 한방, 의료 관련시설 등 특화된 기능을 갖춰 청량리 부도심권의 주요 신산업(한방·의료 관련 산업)이 활성화될 수 있도록 할 방침이다.
∥전농12구역
전농동 643번지 일대 16,237㎡를 재개발하는 전농12구역(위원장=박영길)은 청량리균촉지구내의 유일한 재개발 사업장이다.
서울시 도시 및 주거환경정비 기본계획상에 재개발 예정구역으로 되어 있는 전농12구역은 올해 1월말 추진위 승인을 받고 협력업체 선정을 위한 주민총회를 계획하고 있다. 25일로 예정된 이번 총회에는 위원장 등의 임원에 대한 선임 추인과 정비업체, 건축사사무소 등의 협력업체 선정 등의 안건이 상정된다.
140여명의 토지등소유자로 구성되어 있는 전농12구역은 균촉지구에 포함되어 있지만 3종 일반주거지역으로 되어 있어 용적률 210% 이하로 사업을 추진해야 한다. 추진위에서는 “구역의 상당부분이 상업지역으로 활용되고 있고 균촉지구에 포함되어 있는데도 3종 일반주거지역으로 묶여있다”면서 “인근 전농구역과 도로하나를 사이에 두고 있을 뿐인데 그 쪽은 상업지역이고 이쪽은 일반주거지역으로 되어 있는 것은 불합리하다”고 강조한다.
지난 2005년부터 지구 변경을 요청해왔으나 아직까지 별다른 성과를 얻지 못하고 있는 전농12구역은 “향후 구역지정을 준비하면서 추가 용적률을 확보하는 것을 가장 큰 목표로 두고 있다”고 밝혔다.