용인, 재건축 전성시대 맞이하다

용인특례시가 수지·구갈 등 관내 노후 아파트 5개 단지를 대상으로 정비구역 지정을 위한 주민공람 절차를 개시하며 장대한 재건축 여정을 본격화했다.

지난 7월 3일과 10일 용인시는 기흥1구역(구갈 한성1차), 기흥2구역(구갈 한성2차), 수지1구역(수지 삼성4차), 수지2구역(수지 한성), 수지3구역(수지 삼성2차) 등 5개 아파트 단지를 대상으로 재건축 정비구역을 위한 주민공람을 공고했다. 이들 단지들은 지난 해 1월 국토교통부가 재건축 안전진단 기준을 완화함에 따라 재건축 판정을 받아 정비구역 지정 및 정비계획 수립절차를 진행해왔다.

주민공람은 용적률과 층수, 기부채납 등 정비계획의 주요 사안에 대한 개략적 합의를 거친 이후 진행되는 절차로 대개 논란의 여지가 적다. 공람 결과 별다른 이견이 제기되지 않으면 올해 안으로 고시될 전망이다.

먼저 기흥1구역(구갈 한성1차)은 기흥구 구갈동 380번지 일대(2만9694㎡)에 위치한다. 용도지역은 전체가 제2종일반주거지역이며, 토지이용계획상 공동주택용지 2만7794㎡에 정비기반시설로 공원이 1900㎡가 설치된다.

건폐율은 50% 이하, 용적률은 289.67%, 최고 층수는 39층으로 계획됐다. 주택규모별 건설비율로는 전용면적 기준 59㎡형 405세대, 74㎡형 185세대, 84㎡형 182세대, 104㎡형 32세대 등 총 804세대가 건립된다.

기흥2구역은 구갈동 385-1번지 일대(2만445㎡)에 자리한 한성2차아파트를 대상으로 한다. 용도지역은 제3종일반주거지역이며, 공동주택용지 1만8566㎡와 정비기반시설로 소공원 1630㎡, 도로 249㎡ 등이 설치된다.

건축계획으로는 건폐율 50% 이하, 용적률 259.98%, 최고 층수 39층으로 이뤄진다. 주택규모별 건립세대수는 전용면적 59㎡형 346세대, 72㎡형 134세대, 84㎡형 105세대 등 총 585세대가 공급된다.

수지1구역(수지 삼성4차)은 수지구 풍덕천동 663-1번지 일대 4만3249㎡에 위치한다. 부지 전체가 3종일반주거지역으로 지정되며, 공동주택용지는 3만9504㎡이다. 정비기반시설로 공원 830㎡와 녹지 2914㎡가 설치된다.

건축계획으로 건폐율 50% 이하, 용적률은 상한용적률 290% 이하(녹색건축물 인증시 320% 이하), 최고층수는 30층 이하로 계획됐다. 규모별 건립세대수는 59㎡형 407세대, 74㎡형 323세대, 84㎡형 516세대 등 총 1246세대가 공급된다. 녹색건축물 인증이란 「녹색건축물 조성 지원법」 및 「건축물의 에너지절약설계기준」에 따라 ‘녹색건축 인증’ 및 ‘건축물 에너지 효율등급 및 제로에너지건축물 인증’을 말한다.

풍덕천동 698-25번지 일대에 위치한 수지2구역(수지 한성)의 구역면적은 2만7259㎡이다. 구역 전체가 3종일반주거지역으로 지정되며, 공동주택용지 2만6853㎡와 유치원용지 406㎡로 구성된다.

건축계획으로는 건폐율 50% 이하, 기준용적률 250%이하, 상한용적률 290%이하(녹색건축물 인증시 320% 이하), 최고층수 32층 이하(91.2m이하) 등으로 이뤄진다. 규모별 건립세대수로는 전용면적 기준 59㎡형 465세대, 79㎡형 192세대, 84㎡형 194세대 등 851세대가 공급된다.

수지3구역(수지 삼성2차)은 풍덕천동 692-1번지 일대(1만6739㎡)에 자리한다. 건폐율 60% 이하, 용적률은 276.55%, 최고 29층 등으로 이뤄진다. 주택규모별 건립세대수는 59㎡형 105세대, 74㎡형 118세대, 84㎡형 222세대 등 총 445세대로 구성된다.

상기 정비계획안들은 1개월의 주민공람 이후 시의회 의견청취, 도시계획위원회 심의 등 후속 절차를 거쳐 결정·고시 된다. 또한 차후 건축심의와 사업시행인가 과정에서 변경될 수 있다.

용인, 재건축과 노후계획도시 ‘투-트랙’ 추진

특별법 적용범위, 수지1·2 및 구갈1·2 택지지구 일대 2.76㎢

용인특례시가 기존 도시정비법에 의한 재건축 추진과 더불어 노후계획도시 특별법에 의한 정비사업에도 박차를 가하고 있어 눈길을 모으고 있다.

지난 3월 용인시는 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 특별법)」에 의거 기본계획 수립에 착수하는 한편 자치법규를 제정하는 등 신속한 정비사업 환경을 조성할 방침이라고 밝힌 바 있다. 이에 따라 지난 6월 11일 용인시는 ‘｢2030 용인시 도시·주거환경정비기본계획 타당성 용역(노후계획도시 정비기본계획 포함)｣ 사업집행계획과 사업수행능력평가서 제출 안내 및 엔지니어링사업’에 대해 입찰 공고했다.

노후계획도시 대상 지역은 법적으로 20년 이상 된 택지이고, 100만㎡ 이상 되는 택지를 기본 대상지로 한다. 다만 연접한 택지는 합산 적용할 수 있고, 택지 외 지역(유휴지 등)도 전체면적의 20% 이하면 50만㎡ 이하로 합산할 수 있다.

용인시는 정부의 기본방침이 만들어지면 그에 따라 노후계획도시의 공간적 범위 설정, 해당 지역 내 특별정비예정구역과 선도지구 지정, 이주대책(이주단지와 순환용 주택 공급), 광역교통시설과 기반시설 정비계획 등을 노후계획도시 기본계획에 반영할 방침이다. 그밖에 노후택지 광역교통계획, 미래 도시로의 전환을 위한 통합개발 방안, 공공기여와 공공주도를 통한 새로운 도시로의 탈바꿈 등에 대한 구상도 포함될 전망이다.

특별법에 따른 특별정비예정구역으로 지정돼 공공기여와 통합 재건축을 추진하는 경우 안전진단이 면제되거나 완화되고, 법정 상한용적률의 150%까지 상향 가능하다. 시는 노후계획도시 특별법 제정에 따른 자치법규 제정도 신속하게 착수할 예정이다.

조례는 정비지원 기구 설치, 지방노후계획도시정비위원회 등 지역 여건에 맞는 정비사업을 위한 행정 기구들을 규정하게 된다. 용인시의 노후계획도시 특별법 대상지역은 수지구 수지1·2택지지역(1.90㎢)과 기흥구 구갈1·2택지지역(0.86㎢) 일대와 그 인근 지역으로 예상된다.

당초 노후계획도시 특별법은 분당, 평촌, 산본, 일산, 중동 등 이른바 1기 신도시를 대상으로 발의됐지만 지역간 형평성 논란이 제기되자 전국적으로 확대돼 제정됐다. 현재 1기 신도시가 자리한 성남, 안양, 군포, 고양, 부천 등 지자체들은 노후계획도시 정비사업의 원활한 추진을 위해 관련 조례 제정과 함께 기본계획 수립에 한창이다.

한편 용인을 포함해 1기 신도시 외 노후계획도시 정비사업을 진행하는 지자체로 확인된 곳은 부산, 안산, 수원 등이 있다. 이들 4개 지자체는 국가종합전자조달 시스템인 ‘나라장터’에 기본계획 수립 관련 용역을 공고하는 등 제반절차를 진행 중이다.

각 지역별 대상지역으로 부산의 경우 해운대1·2(3㎢), 화명2(1.45㎢), 만덕·화명·금곡 일대(2.4㎢), 다대 일대(1.3㎢), 개금·학장·주례 일대(1.2㎢)가 물망에 올랐다. 수원은 영통의 택지개발지구 3.26㎢를 포함한 11.3㎢의 면적이 예상되고, 안산은 신도시 1·2단계 지역 19.09㎢를 대상지로 계획 중이다.