오피스텔에 대한 주택수 산입여부

1. 사례

지율세무사는 딸아이 과외선생님으로부터 상담의뢰를 받았다. 최근 아파트를 분양받으면서 완공시 발생할 취득세와 기존집 처분시 양도소득세 등이 어떻게 될지 궁금하다.

궁금한 점은 본인이 거주하고 있는 아파트 외에 오피스텔이 한 채 있는데 이것을 주택으로 봐야 하는지 여부이다. 오피스텔이 주택으로 판정이 된다면 분양권이 완공되는 시점에 3주택자가 될 것이고 주택으로 보지 않는다면 2주택자가 될 것이기 때문에 취득세와 양도소득세 문제가 크게 달라져서다. 주변에 알아봤지만 상담해 주는 사람마다 의견이 조금씩 달랐다.

2. 해설

오피스텔은 세법상 주택으로 판정되기도 하고 상가로 판정이 되기도 한다. 때문에 판단이 쉽지 않다. 특히 취득세, 재산세 및 종합부동산세, 양도소득세 등 세법별로 판정기준이 약간씩 상이하여 더욱 까다롭다.

일반인들이 많이 헛갈려하는 이유는 세금마다 판단과 적용하는 기준이 약간씩 상이하기 때문이다. 세목별로 판단기준을 정리해 보자.

1) 취득세

취득세는 기본적으로 지방세로 지자체에서 부과하는데 오피스텔을 취득할 당시와 오피스텔을 보유한 상태에서 타주택을 취득하는 경우에 오피스텔을 주택으로 보는지 여부가 다르다.

① 오피스텔 취득시

오피스텔을 취득할 때는 주택법상 주택이 아니기 때문에 주택이 아닌 것으로 판정한다. 따라서, 무조건 4.6%의 세율을 적용받는다. 애초에 주택으로 보지 않기 때문에 주택 취득시 주택수에 따라 세율을 달리 적용하는 세율을 적용할 여지가 없다.

② 오피스텔 보유하는 중에 타주택을 취득하는 경우

2020년8월11일 이전의 경우에는 오피스텔은 주택으로 사용하는 경우에도 주택으로 보지 않았다. 하지만 세법의 변경으로 2020년8월12일 이후에는 오피스텔을 주택으로 사용하는 경우에는 주택으로 보아 주택수에 포함하는 것으로 변경되었다.

그렇다면 주택으로 사용하는 경우를 어떻게 판단할까? 지자체는 소유자가 “주택분 재산세 분류 신청”을 하는 경우에 주택으로 사용하는 것으로 판단한다. 오피스텔로 주택임대사업자를 내는 경우라면 당연히 주택으로 판정되겠다. 즉, 납세자의 신고 여부에 따라 주택여부가 달라진다.

한가지 주의해야 할 점은 주택수 판정은 2020년8월12일 기준으로 이후에 취득한 오피스텔에 대해서만 해당되므로 2020년8월11일 이전에 취득한 오피스텔은 현재 보유하고 있더라도 주택수에 산입되지 않음에 유의하여야 한다.

③ 오피스텔 분양권

아파트분양권과는 달리 오피스텔분양권은 어떠한 경우에도 주택수로 판정하지 않으므로 판정시 제외하면 된다.

2) 재산세 및 종합부동산세

재산세는 지방세이고 종합부동산세는 국세로 다른 세금이지만 과세물건이 같아 판단기준은 같다고 보면 된다. 국세청도 재산세 부과내용을 지자체로부터 전달받아 종합부동산세를 판단하기 때문에 판단기준은 하나로 보아도 좋겠다.

재산세는 건축물과 토지, 그리고 주택에 대해서 과세하는데 오피스텔에 대하여 “주택분 재산세 분류신청”을 하지 않으면 토지분만 과세가 되고 주택으로 신청을 했다면 주택으로 과세가 된다.

종합부동산세는 재산세 내용을 받아서 판정하기 때문에 재산세와 동일하게 판정된다고 보면 된다. .

그런데 여기서 주의하여야 할 점은 실제로는 주택으로 쓰고 있는데 납세자가 신청만 안하면 주택이 아닌 것이 되는 것인가?라는 의문이다. 원칙적으로 세법의 대원칙은 “실질주의”이다. 따라서, 실제로 확인한 결과 주택이라면 주택인 것이다. 내가 신청을 안해도 확인이 된다면 주택이 되는 것이다. 다만, 그 많은 물건을 일일이 확인하는 것이 어렵기 때문에 납세자에게 스스로 확인하여 신청하도록 한 것이고 일단은 그대로 과세가 이루어진다.

3) 양도소득세

양도소득세는 매우 주의하여야 한다. 취득세나 재산세와는 달리 양도세의 경우에는 더욱 엄격하게 실질주의에 기반하여 주택여부를 판정한다.

재산세와는 달리 오피스텔을 주택으로 신청하여 사용하는지 여부와 관계없이 실제로 주거 용도로 사용하고 있다면 이 오피스텔은 주택으로 판정하여야 한다.

1세대1주택 판정시 오피스텔을 주택으로 판단하지 않아 비과세 신청후 거액의 세금이 부과되는 경우가 적지 않으므로 매우 유의하여야 한다.

그러면 국세청에서는 어떻게 오피스텔이 주택으로 사용되는지 여부를 확인할 수 있을까? 가장 기초적인 조사는 전입여부이다. 임차인이 전입되어 있다면 대부분 주택으로 임대되고 있는 경우라 할 것이다.

4) 부가가치세

양도소득세 뿐만 아니라 같은 국세인 부가가치세도 실질주의에 따른다. 오피스텔을 상가로 사용하는 경우에는 취득할 때 건물에 대한 부담한 부가가치세를 환급받을 수 있다. 그래서 분양업체에서는 분양 시 이 부분을 적극적으로 홍보한다. 그러나, 분양 후 주택으로 임대주거나 사용하는 경우에는 환급받은 부가가치세를 다시 내야 한다. 왜냐하면, 주택은 면세로 구분되기 때문에 환급이 되지 않기 때문이다.

이 때문에 오피스텔 분양후 1~2년후 과세관청에서 전수조사를 통해 주택사용여부를 확인하여 환급받은 부가가치세를 추징하는 경우가 있다. 이때도 전입여부와 수도사용량등을 판단기준으로 실제 주택여부를 판단하니 주의하여야 한다.

5) 사례분석

선생님은 모두 조정지역이 아닌 곳에 ▲오피스텔 ▲아파트(거주주택) ▲아파트분양권을 보유하고 있다. 오피스텔은 지차체에 주택으로 신청한 상태이다.

① 취득세

아파트분양권이 준공되어 취득세를 납부할 때 몇주택이 될까? 오피스텔을 포함한다면 3주택자가 되고 불포함하면 2주택자가 된다. 조정지역외의 지역에서 1주택자와 2주택자의 취득세율은 1~3%로 동일하고 3주택자부터는 8%중과세율을 적용받는다.

선생님은 비록 오피스텔을 주택으로 신청하였지만 2주택자로 판정하여 1~3%를 적용받는다. 이유는 오피스텔을 주택으로 사용하고 있지만 취득시기가 2014년도로 2020.08.11. 이전에 취득한 오피스텔은 주택으로 사용하여도 주택으로 보지 않는다는 규정 때문이다.

② 종합부동산세

오피스텔은 주택으로 신청되었기 때문에 주택으로 판정되어 3주택자가 된다. 3주택 전체의 기준시가가 9억 이상이 된다면 종합부동산세가 부과될 수도 있겠다.

③ 양도소득세

오피스텔도 주택에 포함되어 3주택자가 된다. 다만, 현재 조정지역외의 경우는 중과세율이 적용되지 않으므로 분양권 취득후 먼저 처분하는 물건은 일반세율로 양도소득세를 납부하게 되겠다.

문의) 031-254-9007