금호벽산, 리모델링 7부 능선을 넘다

성동구 금호동 벽산아파트가 건축심의를 통과함에 정비사업의 관리처분계획과 유사한 권리변동계획 수립 절차에 나서게 됐다.

서울시는 “지난 6월 24일 열린 제7차 건축위원회에서 ‘금호벽산아파트 리모델링사업’에 대한 건축심의를 통과시켰다”고 밝혔다. 이에 따라 금호벽산은 수직·수평 증축 리모델링을 거쳐 총 21개동 지하 6층~지상 24층 규모 공동주택 1963세대(기존 1707세대, 분양 256세대)와 지역공유시설 및 부대·복리시설을 건립할 전망이다.

금호벽산아파트 리모델링주택조합(조합장=정은성)의 이번 건축심의 통과는 공동주택 리모델링시장에서 주목할 만한 변화의 시작점이라 할 수 있다. 그간 서울시는 1층 필로티 부분을 수직증축으로 간주하며 안정성 확보라는 명분을 내세워 사실상 공동주택 리모델링사업 인허가 진행이 까다로웠다. 하지만 1층 필로티가 포함된 금호벽산의 리모델링 건축계획안이 통과됨에 따라 동일 조건의 타단지에 벤치마크(bench-mark)로서 자리매김할 것으로 보인다.

이와 관련 정은성 조합장은 “리모델링 인허가의 7·8부 능선이라 할 수 있는 어려운 건축심의를 통과했다”면서 “후속 절차로 조합원 권리변동계획 수립을 위해 사업비, 조합원 분담금 등을 최종 검토하고 있으며, 권리변동계획안이 완료되면 설명회 또는 간담회 등을 통해 주민 의견수렴 및 2차 동의서를 접수할 계획”이라고 밝혔다.

∥신속한 사업추진으로 위기 돌파

성동구 금호1가 633번지 일대에 위치한 벽산아파트는 2001년 준공된 25년차 노후 아파트다. 내부배관 부식과 지하주차장 누수 등 건물 노후화 문제가 불거지는 한편 20평형대 복도식 아파트 구조에 따른 사생활 침해에 대한 개선 여론 등이 제기됨에 따라 주거환경 개선을 위한 정비방안을 모색하게 됐다.

이와 관련 재건축사업은 30년 연한에 의해 2031년 이후에나 추진이 가능하다. 또한 기존 용적률이 219%로 높을 뿐만 아니라 안전진단 결과 B등급으로 높게 나와 재건축보다 리모델링이 적합하다는 데에 중론을 모았다.

2020년 1월 리모델링 추진위를 구성한 금호벽산은 그 해 4월 정비업체와 설계사 등을 선정하고 6월부터 사업설명회를 열어 주민 이해도를 높여갔다. 이후 불과 3개월만에 법정 동의율을 달성, 10월말 조합설립 총회를 개최하고 같은 해 12월 조합설립인가를 완료했다. 이듬해인 2021년 8월 시공사로 삼성물산·현대건설 컨소시엄을 선정하는 등 제반 일정을 빠르게 진척시켰다. 정비업체로 제이앤케이도시정비가 조합을 지원하고 있다.

이처럼 금호벽산이 사업 초창기부터 최근 건축심의 통과에 이르기까지 신속하고 정확한 사업추진을 나타낸 데에는 정은성 조합장의 역할이 상당했다. 정 조합장은 건축설계‧감리 업무를 비롯해 도시개발사업, 택지개발사업 등 부동산 관련 다양한 사업을 수행했던 부동산 개발사업 전문가로, 오랜 기간 축적된 그의 경험은 금호벽산 리모델링사업의 발 빠른 진행에 중추적 역할을 했다.

그러나 사업추진 과정이 마냥 순탄하지는 않았다. 일부 주민들에게는 과거 재개발사업과 개별난방 전환에 따른 좋지 못했던 경험들로 인해 집행부에 대한 신뢰도가 낮았던 것. 이 같은 부정적 인식을 해소하고자 금호벽산 조합은 상당한 노력을 기울여왔다.

정은성 조합장은 “과거 경험들로 인해 집행부에 대한 불신이 생각보다 강했고, 이를 극복하고자 온라인 카페나 SNS 등을 통해 사업추진 관련 아주 사소한 사항까지도 투명하게 모든 것을 공개했다”면서 “아울러 오프라인으로는 매주 수요일 또는 주말에 ‘조합장 소통의 날’을 마련해 조합원과의 소통에 힘을 쏟았고, 이런 노력이 조금씩 받아들여져서 이제는 집행부를 신뢰하고 응원하고 있다”고 설명했다.

∥증축 키포인트 ‘경사를 극복하라’

금호 벽산아파트는 대현산 자락의 긴 세장형 부지를 띄고 있다. 경사가 상당해 외부에서 내부로 진입하기에 레벨차에 의한 어려움이 존재한다. 이 같은 지형적 특성은 리모델링 증축계획을 마련함에 있어 중요한 요소로 자리잡고 있다.

정 조합장은 “현재는 경사로 인해 단지 외부에서 내부에 출입하는 것에 어려움이 있지만 리모델링을 통해 단지 내부에서는 최대한 평탄하게, 외부에서 내부 진·출입을 위한 보행 동선은 수직 엘리베이터를 통해 자유롭게 이동할 수 있도록 계획했다”고 말했다.

아울러 현재 금호벽산의 주차대수는 전체 세대당 1.38대로 나쁜 조건은 아니다. 그러나 경사지 특성상 주차장간 연결이 원활하지 않아 어떤 동은 주차공간이 여유롭지만 어떤 동은 부족한 불균형 상태에 있었다는 것. 이에 따라 지하 주차장의 1개층을 모든 주동과 연결하고 전체 세대당 1.5대로 계획하여 주차난을 해소할 계획이다.

이밖에도 주민들의 주요 산책 코스인 대현산과의 접근성도 강화할 방침이다. 기존에는 계단을 통해 이동했기에 불편함이 많았지만 대현산과의 연결 코스 또한 엘리베이터를 설치해 주민 편의성을 향상시킬 계획이다.

∥연내 권리변동계획 총회 개최

2021년 8월 시공사 선정 이후 금호벽산은 2022년 9월 도시계획심의 통과, 2023년 5월 교통영향평가 통과, 2024년 12월 도시건축공동위원회 사전자문 및 경관심의 통과 등 각종 인허가 절차를 거쳐왔다. 대부분의 리모델링단지들이 이와 같은 절차를 진행하는 과정에서 여러 차례 수정·보완 과정을 등을 거치지만 금호벽산은 모두 단번에 통과하는 놀라운 성과를 나타냈다.

이 같은 기세에 힘입어 지난 6월 건축심의를 통과한 금호벽산은 후속 절차로 권리변동계획을 수립하고 있다. 권리변동계획이란 세대수 증가형 리모델링을 진행할 때 기존 주택의 권리변동, 비용분담, 분양계획 등과 같은 사항을 규정하는 내용을 담고 있다.

조합은 올해 안으로 권리변동계획 수립에 필요한 총회를 열어 조합원 동의를 구할 계획이며, 이후 리모델링 허가 동의서를 접수할 방침이다. 리모델링 허가 동의 절차는 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75% 동의를 얻어야 한다. 금호벽산의 현재 동의율이 78%를 나타내고 있는 만큼 리모델링 허가 동의 절차는 순조롭게 진행될 전망이다.

잠깐 인터뷰 - 금호벽산아파트 리모델링주택조합 정은성 조합장

“주택공급 효과 충분한 리모델링, 적극 활성화 필요”

공동주택 리모델링에 대해

현재 서울시 아파트 가격은 수요 대비 공급이 부족해 가격이 오르고 있는 것이라 본다. 앞으로도 그럴 것이고. 리모델링은 높은 용적률로 인해 재건축을 하지 못하는 입장에 처한 주민들의 선택으로 이뤄진 것이며, 이는 마땅히 존중받아야 한다. 리모델링도 노후화된 아파트를 주차장 확보와 엘리베이터와 같은 노후설비 교체 등으로 친환경적으로 개선해 아파트 수명을 늘리는 효과가 있다. 아울러 전체 세대수의 15% 정도로 주택공급도 가능하다. 이처럼 여러 장점이 있는 리모델링을 정부는 적극적으로 활성화하는 것이 바람직하다 판단한다.

향후 예상되는 어려움에 대해

러우 전쟁 및 인건비 상승 등으로 공사비가 증가한 부분이 우려되는 사항이다. 공사비 상승이 분담금 증가로 이어질 수 있기 때문이다. 다행스럽게도 최근 강남을 필두로 마용성 거래가격이 상승하는 추세라 분담금 책정에 여유가 생겼다. 일반분양가 상향 조정을 통해 조합원 부담을 공사비 상승 대비하여 낮출 수 있을 것으로 기대된다. 최대한 분담금을 절감하도록 노력하겠다. 이와 관련 조합원 여러분에게 제반 사정을 잘 설명하고 2차 동의서에 집중하겠다.

제도적 개선방안에 대해

주택공급이 가능한 리모델링은 부동산 가격 안정 수단으로서 나름의 역할을 맡고 있다. 알려지기론 이재명 대통령의 후보 시절 선거 캠프로 리모델링 활성화 관련 많은 자료들이 제시된 것으로 알고 있다. 또한 성남시장으로 재임 당시 리모델링사업에 많은 지원과 성과를 냈던 것으로 알고 있다. 대통령 취임 이후 워낙 바빴기에 경황이 없었던 것으로 보고 차차 리모델링 개선방안이 마련될 것으로 기대한다.

조합원 당부사항

리모델링을 비롯한 정비사업은 빠른 추진만이 여러 규제에서 벗어날 수 있는 최고의 방법이다. 우리 금호벽산은 여러 규제 속에서도 인허가 속도를 높여 최근 서울시 건축심의를 완료하는 성과를 이뤄냈다. 그동안 조합을 믿고 응원해주신 조합원 여러분에게 감사드리며, 그토록 염원했던 꿈을 2차 동의서 접수를 통해 현실로 이룰 수 있도록 많은 관심과 동의 부탁드린다. 2차 동의서가 완료되어 사업추진이 확정되면 제가 추진위원회 때부터 말씀드렸던 조경, 경관 조명, 외관 특화, 조식서비스 등을 통해 성동구 랜드마크 아파트 건립을 반드시 이뤄내겠다.