성남 중2구역, 성남 최고층 랜드마크를 꿈꾸다

성남 중2구역이 건축·경관·교통·재해 등 통합심의를 통과함에 따라 성남의 최고층 랜드마크 조성 목표에 한 걸음 더 다가서게 됐다.

지난 11월 14일 중2구역 도시환경정비사업조합(조합장=조계환)은 “성남시로부터 중2구역 도시환경정비사업과 관련 ‘2025년 제2회 정비사업 사업시행계획 통합심의위원회’ 심의 결과 조건부 의결로 통과됐다”고 밝혔다. 중2구역은 중원구 중앙동 196번지 일대 약 3만9346㎡를 대상으로 진행되는 도시환경정비사업으로, 이번 심의 결과 최고 40층 8개동 아파트 900여세대 및 오피스텔 360여세대 등을 공급할 전망이다.

중2구역은 이번 통합심의 결과를 토대로 내년 중 사업시행인가를 통과할 계획이다. 이와 관련 중2구역 조계환 조합장은 “작년 말부터 시공자, 설계자, 정비사업전문관리업자 등 협력사들과 정례회의를 꾸준히 이어오며 통합심의를 준비해왔다. 조합에서는 통과 시점을 올 12월 또는 내년 초로 예측했는데, 예상보다 빠르게 결과가 나와 의미가 크다. 사업추진의 중요한 관문을 넘었다는 점에서 조합장으로서 매우 감회가 새롭다”고 전했다.

∥통합심의, 치밀한 준비로 단번에 통과

지난 해 11월 현대건설을 시공사로 선정한 중2구역은 곧바로 통합심의 절차를 준비해왔다. 건축·교통·경관·소방 등 각종 법적 기준을 충족시키기 위한 실무 회의가 이뤄졌고, 시공사·설계사·정비업체 등 협력업체가 수십 차례 협의하며 제반 절차를 준비했던 것.

이와 관련 조합은 “시공사인 현대건설은 분양팀, 설계팀, 관리팀 등 관련 부서가 모두 참여해 현대건설의 브랜드 가치가 훼손되지 않으면서도 우리 구역의 분양성 제고, 상업지역 특성에 맞춘 상권 활성화, 실 주거환경 개선에 직접적인 영향을 미치는 요소들을 면밀히 분석하고 설계 조정에 반영했다”고 밝혔다.

이어 “그 결과 우리 구역은 단 한 번에 통합심의 조건부 통과라는 의미 있는 성과를 거두었으며, 이는 조합과 협력업체 모든 관계자가 기준 충족을 위해 헌신적으로 준비한 결과이며, 도시환경정비사업인 우리 구역 특성을 고려한 합리적 설계 개선이 정확히 반영된 성과”라고 덧붙였다.

통합심의를 준비하는 과정에서 어려움이 없었던 것은 아니었다. 일부 조합원이 시공사가 입찰시 제시한 최초 제안을 ‘확정된 계획’으로 이해하거나 조합이 임의로 변경한 것으로 받아들여 불필요한 오해가 발생했던 것.

이에 대해 조계환 조합장은 “이번 심의 과정에서 다뤄진 주된 개선사항은 사실 ‘최초 입찰 당시 제안된 개념 설계’를 실제 주거환경과 분양성을 강화하는 방향으로 발전시키는 과정에서 자연스럽게 나온 부분”이라며 “시공자가 제안한 초기안은 어디까지나 개념안이었으며, 이후 실제 설계안은 조합과 시공자가 함께 여러 분야를 세밀하게 검토해 브랜드 가치와 주거 품질을 높이는 방향으로 개선해왔다”고 설명했다.

이어 “일부 조합원들에게 불필요한 오해를 불러일으킨 점은 아쉽게 생각한다. 앞으로 사업시행계획인가 절차를 준비하면서 조합원 여러분의 의견을 더 세심하게 반영하고, 모든 변경 과정을 투명하게 안내해 오해가 발생하지 않도록 유의하겠다”고 말했다.

조합에 따르면 일부 조합원들의 요구사항에는 수영장과 게스트하우스, 조식서비스 같은 사항들이 포함됐다고 한다. 하지만 조합이 검토한 결과 이런 시설들은 단지 규모가 대략 3천세대 이상이 되어야 운영유지가 가능해 사업계획에 반영하기엔 현실성이 부족했다는 설명이다.

∥내년 중 사업시행인가 획득

성남 중2구역이 건축·경관·교통·재해 등 통합심의를 통과함에 따라 본격적인 사업시행인가 준비에 들어서게 됐다. 현재 조합은 내년 초 개최 예정인 정기총회에서 사업시행계획 인가 관련 의결을 받는다는 목표다. 총회 의결이 이뤄지면 곧바로 인가 신청을 진행할 수 있도록 필요한 설계·교통·환경 보완자료를 미리 준비해 놓을 계획인 것.

조계환 조합장은 “사업시행인가 관련 절차들을 차질 없이 마무리하여 내년 중순까지 인가를 받을 수 있도록 준비하고 있다”면서 “사업시행인가가 완료되면 관리처분계획 수립, 이주 및 철거와 착공 등으로 이어지는 후속 절차도 속도감 있게 진행될 것으로 보고 있다”고 말했다.

이어 “전체 일정은 행정 절차와 외부 요인에 따라 일부 조정될 수 있지만 조합은 가능한 불필요한 사업지연 없이 계획된 일정대로 추진할 수 있도록 철저히 준비하겠다”고 밝혔다.

보통 정비사업을 진행하다 보면 외부적인 정책 변화나 법령 개정처럼 조합이 통제하기 어려운 변수들이 종종 발생하곤 한다. 중요한 것은 이런 외부 상황을 면밀히 모니터링 하면서 필요한 대응을 신속하게 하는 것이 필요하다는 점이다.

조계환 조합장은 “외부 변수 대응과 더불어 내부적으로 불필요한 오해를 줄이고 조합원 여러분과 소통을 강화하는 것이 무엇보다 중요하다”면서 “조합의 최종 목표는 ‘조합원 모두가 살고 싶은 집에서 살 수 있는 환경’을 만드는 것이기 때문에 앞으로도 가능한 많은 조합원들이 사업추진 과정에 참여하고 의견을 나눌 수 있도록 공정하고 투명하게 업무에 임하겠다”고 말했다.

잠깐 인터뷰 - 중2구역 도시환경정비사업조합 조계환 조합장

“정부 규제완화 현실에선 제한적, 개선 기대”

통합심의 결과에 대해

통합심의에서는 건축, 경관, 교통, 재해 등 전 분야에서 다양한 보완 의견이 제시됐다. 특히 복도 채광, 환기 확보, 동별 층고 적정성, 그리고 40층 계획이 주변 환경에 미치는 영향 등이 핵심 쟁점이었다. 조합은 설계사와 함께 채광, 환기 개선안과 유지관리까지 고려한 층고 검토 자료를 적극적으로 보완했다. 층수 문제도 위원회 의견을 존중해 사업시행인가 단계에서 다시 한번 합리적으로 조정하기로 하여 긍정적인 평가를 받았다.

아울러 교통, 경관, 재해 분야에서도 판매시설 차량 동선, 유턴 차로 확보, 단지 저층부 경관 연속성, 지반침하 방지 및 구조 안전성 등 위원회 의견을 설계·구조 전문가와 협업해 성실히 반영하며 대부분의 우려를 해소했다.

통합심의 제도에 대해

통합심의를 통해 여러 절차를 한 번에 진행할 수 있다는 점은 분명한 장점이다. 다만 실제 현장에서 느끼는 부분은 조금 다르다. 법령과 지침에서 요구하는 기준을 충족해도 실제 심의 과정에는 종종 개별 심의위원 각자의 전문적 판단이나 추가 의견이 큰 변수가 되는 경우가 있다. 이런 요소는 사업일정에 예측하기 어려운 영향을 주기 때문에 제도의 취지인 ‘신속성’이 충분히 발휘되지 못하는 한계가 있다. 정비사업은 행정절차가 복잡하고 장기적으로 진행되는 만큼 심의 기준이 보다 객관적이고 예측 가능하게 운영되는 체계가 마련된다면 사업추진속도도 빨라지고 조합원들도 훨씬 안정적으로 사업을 이해하고 참여할 수 있을 것이라 본다.

정부 정책에 대해

정권교체 이후 정비사업 규제 완화 기조가 이어지고 있지만 현장에서 체감되는 변화는 아직 크지 않다고 느끼고 있다. 가장 큰 이유는 지자체마다 적용하는 기준이나 해석이 달라, 중앙정부 차원의 완화방침이 실제 절차 속도나 부담 완화로 곧바로 연결되기 어렵기 때문이다. 결국 규제가 완화돼도 주변 여건이나 지자체 기준이 그대로라면 조합이 체감하는 변화는 제한적일 수밖에 없다. 이 부분이 현장에서 느끼는 아쉬움이며 앞으로 개선되기를 기대하고 있다.

조합원 당부 사항은

우리 중2구역 도시환경정비사업이 통합심의 통과를 계기로 본격적으로 속도를 낼 수 있는 단계에 들어섰다. 그동안 설계 보완 과정에서 일부 오해나 혼선도 있었지만, 모든 과정은 실제로 더 좋은 주거환경을 만들기 위한 절차였다는 점을 다시 한번 말씀드린다. 앞으로 사업시행인가와 관리처분인가 등 중요한 절차를 남겨두고 있다. 이 과정에서 조합원 여러분의 적극적인 참여와 관심이 무엇보다 큰 힘이 된다. 조합은 가능한 모든 정보를 투명하게 공유하고 조합원 한분 한분의 의견을 경청하며 소통을 강화하겠다. 조합원 여러분께서도 계속해서 믿고 함께해 주시기를 당부드린다.