‘超역대급’ 가리봉1구역, 남구로 최대 배후주거지 급부상

가리봉1구역이 초역대급 사업성을 바탕으로 구로·가산디지털단지의 최적·최대 배후주거지로 급부상하고 있다.

가리봉1구역 재개발정비사업 조합설립추진위원회(위원장=오현석)가 오는 27일 주민총회를 개최해 정비업체와 설계사, 그리고 감정평가법인 등 협력업체를 선정할 방침이다. 가리봉1구역은 이번 주민총회를 토대로 조합설립에 필요한 제반 업무에 박차를 가할 방침이다. 이어 내년 상반기 조합설립인가 및 하반기 시공사 선정 등의 주요 절차를 추진할 계획이다.

가리봉1구역은 구로구 가리봉동 115번지 일대 8만3949㎡를 사업구역으로 한다. 사업지가 유동인구 15만명에 달하는 구로디지털단지와 가산디지털단지 사이에 위치해 직주근접 주거지로 최적의 입지를 지닌 셈이다.

이와 관련 가리봉1구역은 구로구 관내 최대 규모인 2450세대 주거단지 건립을 목표로 하고 있어 향후 구로·가산디지털단지에 최적화된 남구로 생활권 최대 규모 주거지로 각광 받을 전망이다.

∥20년 쌓인 恨을 풀다

가리봉1구역을 포함한 가리봉동 일대는 과거 구로공단 배후주거지였던 입지적 특성으로 디지털산업단지와 연계된 첨단·복합도시로 개발하고자 2003년 균형발전촉진지구로 지정된 바 있다. 이후 「도시재정비 촉진을 특별법」에 의해 재정비촉진지구로 지정, 2006년 11월 LH공사(당시 주택공사)가 사업시행자로 지정되는 등 본격적인 사업추진을 예고하기도 했다.

하지만 2008년 글로벌 금융위기 여파에 의한 부동산 경기 침체로 사업추진이 보류됐고, 2014년 재정비촉진지구에서 해제되며 사업이 중단됐다. 이후 창신동과 함께 도시재생 활성화지역으로 지정돼 일부 도로 확장 등 도시재생이 이뤄졌지만 근본적인 대안이 될 수는 없었다.

균촉지구 지정 이후 약 20년간 개발사업이 정체됨에 따라 주민들의 주거환경 개선의 목소리가 높아지기 시작했고, 2021년부터 재개발 추진 논의가 다시 불거지기 시작했다. 이 때 논의된 사업방식이 공공재개발이었지만 도시재생지역은 공공재개발이 적용되지 않는다는 규정으로 막히기도 했다.

그러던 중 오세훈 시장 취임 이후 도입된 신속통합기획으로 인해 활로를 되찾게 됐다. 지난 4월 재개발 정비구역으로 지정된 가리봉1구역은 지난 10월 1일 조합설립을 위한 추진위원회가 구성 승인되며 후속 절차인 조합설립을 앞두고 있다.

추진위에 따르면 현재 가리봉1구역의 조합설립 동의율은 법정 기준인 75%에서 일부 부족한 72% 정도다. 그러나 추진위는 동의율 충족에 별다른 걸림돌이 없을 것으로 보고 있다. 오현석 위원장은 “초기에 재개발사업에 대해 피상적으로 알고 계신 주민들 일부가 반대했지만 추진위가 매주 진행하는 교육과 설명 등으로 인해 찬성으로 돌아선 주민들이 굉장히 많다”면서 “과거 번번이 무산됐던 개발사업에 대한 아쉬움이 동기부여가 되며 재개발 추진에 결정적인 원동력으로 작용하고 있다”고 조합설립에 대한 긍정적 입장을 밝혔다.

∥정비계획 변경, 超역대급 사업성 극대화

가리봉1구역은 기존 2종 및 7층 이하 2종에서 3종 및 준주거지역으로 2단계 종상향이 이뤄진다. 상당히 파격적인 조치인 만큼 단점도 존재한다. 용적률 상향폭이 큰 만큼 기부채납 비율도 올라가기 때문이다. 보통 1단계 종상향시 순부담율이 10%, 2단계인 경우 20%에 이르는 것으로 전해진다.

지난 4월 고시된 정비계획에 따르면 가리봉1구역의 용적률은 349%, 최고 층수는 49층, 전체 건립 세대수는 2259세대에 달한다. 다만 총 세대수는 차후 늘어날 전망이다. 추진위가 향후 정비계획 변경을 통해 총 세대수를 2450세대 규모로 조정할 방침이기 때문이다.

이와 관련 오현석 위원장은 “우리 구역이 역세권이 아닌 일반 재개발사업장인데, 2단계 종상향은 매우 드문 케이스라 생각한다”면서 “아마도 통상적인 기반시설 설치보다는 지역 특성을 고려해 임대주택 공급에 초점을 맞추고 정비계획이 수립된 것으로 보고 있다”고 말했다.

이어 “일단은 원활하고 신속한 사업추진을 위해 급선무인 조합설립과 시공사 선정 등의 절차를 진행하고, 이후 정비계획 변경을 통해 임대주택 물량을 일부 줄이는 한편 기반시설로 대체하는 방향을 고려하고 있다”고 말했다.

임대주택 물량을 축소하는 배경에는 현실적인 문제가 뒤따른다. 통상 임대주택 공급 후 보상비용이 추진위 입장에서 볼 때 너무 적기 때문이다. 오 위원장은 “임대주택 보상가격이 공사비의 40%도 안되는 것이 현실”이라며 “34평을 한 채 지어 서울시에 제공하면 2억 가량을 받는데, 이를 일반분양하면 13억원 정도는 받는다”고 말했다. 임대주택을 지을수록 주민에게 손해라는 것.

한편 정비계획 변경을 통해 가리봉1구역이 계획하는 최적 세대수는 2450세대로 추산된다. 공급규모에 따른 의무적으로 설치되는 공원면적을 고려할 때 세대수 2450세대가 가장 최적화된 설계안을 뽑을 수 있다는 것.

총 세대수 2450세대를 기준으로 토지등소유자 680명을 조합원으로, 임대주택을 대략 600가구 정도로 가정할 때 일반분양 물량이 대략 1000~1200세대 정도로 추산된다. 조합원 대비 일반분양이 1.6배에 달하는 가히 초역대급 사업성을 지닌다는 것.

오현석 위원장은 “통상 서울시에서 조합원 대비 일반분양 비율이 0.55 정도가 기준선으로 알고 있는데, 우리 구역은 1.6 정도이니 평균의 세 배 정도로 높은 사업성을 지닌 것으로 평가된다”면서 “이 같은 압도적인 사업성이 원동력이 되어 조합설립과 시공사 선정 등 후속 일정 추진에 탄력을 더할 것으로 기대된다”고 밝혔다.

잠깐 인터뷰 - 가리봉1구역 재개발정비사업 조합설립추진위원회 오현석 위원장

“압도적 사업성 토대로 시공사 경쟁입찰 추진”

향후 일정에 대해

내년 3월경 조합설립 창립총회를 할 수 있을 것으로 기대돼 상반기에 조합설립을 마칠 것으로 예상된다. 그 뒤에 시공사 선정에 필요한 제반 업무를 준비하고 가을쯤 입찰 공고를 진행할 수 있을 것으로 본다.

시공사 선정 방침

현재 구로구에서 우리 구역이 추후 2450세대 정도로 구성돼 규모 면에서 가장 크지 않을까 싶다. 사업규모와 양호한 사업성 덕분에 업계 1위와 2위 등 메이저 건설사들이 높은 관심을 나타내고 있다. 시공사 선정 관련 가장 중요한 것은 경쟁을 통해 주민에게 가장 이익이 되는 방향으로 가는 것이다. 사업성도 충분한 만큼 컨소시엄을 배제하고 단독 입찰 방식으로 진행할 방침이다.

제도개선방안에 대해

우선 초과 용적률의 절반을 임대주택으로 제공하는 경우 부속 토지비용은 보상되지 않는다. 더욱이 건축비 보상의 경우 3.3㎡당 400만원 정도밖에 되지 않는다. 요즘 실제 건축비는 800만원 넘게 들어가는데, 보상은 절반밖에 되지 않으니 임대주택을 지을수록 주민들에게 손해가 될 수 있는 구조다. 보상비용을 현실화하던가 건립비율을 현 50%에서 30% 정도로 감소할 필요가 있다.

둘째 조합설립 동의율 관련 재건축이 70%인 것에 반해 재개발이 75%인 점이 논리적으로 이해되지 않는다. 관련 법 개정이 시급하다. 마지막으로 투기과열지구 지정도 납득하기 어렵다. 여기는 현재 아파트 가격이 3.3㎡당 3천만원이 되지 않는다. 강남 등 1억이 넘는 곳과 동일하게 규제를 받는 것은 너무 과도한 처사다.

주민 당부 사항은

주민분들에게 항상 강조하는 부분이 교육이고, 재개발 관련 모든 사항을 투명하게 공개한다는 것이다. 지난 4년간 매주 주민들을 대상으로 교육을 진행하고 있다. 그만큼 재개발에 대해 아는 것이 중요하다. 예를 들어 주민설명회에서 오히려 주민들에게 ‘이런 부분이 의심스럽지 않냐’고 되묻는다. 주민과 추진위는 항상 서로 관리 감독을 해야 하는 관계라 생각한다. 조합장(위원장)이 지닌 권한이 제대로 쓰이는지 조합원이 제대로 알아야 한다. 그런 부분들이 쌓이고 쌓여 성공적 재개발의 토대가 되리라 믿는다.