평형변경 공고의 한 문장, 법원이 재분양으로 본 이유

1. 사안의 개요

이 사건 조합은 2018년 최초 조합원 분양신청을 받고 그에 기초해 관리처분계획 인가를 받은 뒤, 2019년 사업시행계획 변경을 통해 공동주택의 규모와 세대수를 조정했다. 그 결과 종전 관리처분계획상 배정되었던 평형을 그대로 유지하기 어려워지자, 조합은 평형변경 신청 통지 및 공고를 거쳐 조합원들로부터 평형변경 신청을 받았다. 이 과정에서 조합이 조합원들에게 배부한 조합원 평형변경 신청 안내책자에는 “평형변경을 하지 아니하거나 평형변경을 철회한 자는 현금으로 청산될 수 있습니다.”는 문구를 넣었다. 나아가 평형변경 신청기간을 연장하면서 최초 분양신청 당시 분양신청을 하였으나 이 사건 평형변경을 신청하지 않은 조합원들(이하 ‘연장신청 조합원들’)에게만 추가 신청 기회를 부여했고, 이를 전제로 관리처분변경계획 인가까지 받았다.

2. 쟁점

이 사건의 쟁점은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 첫째, 사업시행계획 변경 이후 진행된 평형변경 절차가 도시정비법 제72조 제4항에 따른 재분양신청 절차에 해당하는지, 아니면 기존 분양대상 조합원을 전제로 한 단순 내부 평형조정에 그치는지 여부다. 둘째, 평형변경 신청기간을 연장하여 다시 분양신청 기회를 부여하는 경우 도시정비법 제72조 제5항에 따라 조합원 총회 결의를 필요로 하는지 여부다.

3. 법원의 판단

법원은 먼저 이 사건 평형변경의 법적 성격을 재분양신청 절차로 보았다. “기존 조합원들에게 분양신청 시 배정되었던 평형을 폐기하고 이 사건 평형변경 신청절차를 진행하기로 한 점, 안내책자에서 조합원들에게 개략적인 분담금을 안내하였고, 평형변경 신청기간 내에 평형변경 신청을 하지 않거나 평형변경 신청을 철회한 조합원들은 평형변경 신청기간 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실할 수 있다고 안내한 점”을 주요 논거로 삼아, 이 절차는 단순한 내부 평형조정이 아니라 도시정비법 제72조 제4항에 따른 재분양신청 절차에 해당한다고 판단하였다.

다음으로 법원은 평형변경 신청기간 연장과 관련하여, “재분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않은 연장신청 조합원들은 재분양신청기간 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실하고 현금청산대상자가 되었다고 보아야 한다(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결 참조).”는 기존 법리를 전제로, 재분양신청기간이 지난 뒤 이미 현금청산대상자가 된 연장신청 조합원들에게 다시 분양신청 기회를 부여하는 것은 도시정비법 제72조 제5항에 따라 현금청산대상자에게 재분양신청을 가능하게 하는 것에 해당하므로, 원칙적으로 조합원 총회의 결의를 거쳐야 한다고 보았다. 다만 법원은 관리처분계획이 위법하다는 점은 인정하면서도, 대상 사안에서는 연장신청 조합원들이 모두 최초 분양신청을 한 조합원이라는 점, 평형변경 안내 과정에서 혼선이 있었다는 점, 이후 총회에서 연장 조치와 분양권 부여가 추인된 점 등을 고려해, 그 하자가 관리처분변경계획을 당연무효로 볼 정도로 중대·명백하다고까지는 보지 않았다.

4. 시사점

대상 판결은 평형변경을 어떻게 설계하고 안내하느냐에 따라 그 절차의 법적 성격이 달라질 수 있음을 잘 보여준다. 평형변경 신청을 하지 않은 자의 경우 조합원 지위가 상실된다거나 종전 현금청산자가 새로 분양대상자로 편입된다는 식으로 분양대상 조합원 지위 자체가 달라지는 것으로 안내하면, 평형변경은 단순 내부 조정이 아니라 재분양신청 절차로 평가된다. 이 경우에는 재분양신청에 관해 도시정비법이 요구하는 보다 엄격한 절차를 충족해야 한다는 점을 유의할 필요가 있다.

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