하나의 정비구역 내 두 개 이상의 주택단지가 있는 경우 재건축 조합설립 동의 요건

1. 서론

재건축사업에 관하여 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라고만 함) 제35조 제3항은 조합설립인가 요건으로 ‘주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의’와 ‘주택단지 전체 구분소유자의 70% 이상 및 토지면적의 70% 이상의 토지소유자의 동의’를 규정하고 있다. 이 때, ‘주택단지’란 ‘주택 및 부대·복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지’로서 주택법에 따른 사업계획승인을 받아 주택 및 부대·복리시설을 건설한 일단의 토지 등을 의미한다(도시정비법 제2조 제7호, 이는 흔히 이야기하는 ‘아파트 단지’의 개념과 거의 같다).

재건축사업의 정비구역은 하나의 주택단지로 구성되는 것이 일반적이지만, 구역의 특성, 정비기본계획의 수립 내용에 따라 주택단지 외 토지가 정비구역으로 편입되는 경우도 있고(이 경우에 대해서는 도시정비법 제35조 제4항이 별도 규정을 두고 있다), 두 개 이상의 주택단지가 하나의 정비구역으로 지정되는 경우도 있다. 이 때 도시정비법은 ‘주택단지 전체 구분소유자의 70% 이상(토지면적의 70% 이상 토지소유자 포함, 이하 같음)’의 의미를 ‘각 주택단지 별 전체 구분소유자’인지, ‘전체 주택단지 내 전체 구분소유자’인지에 관하여 명확히 규정하지 않고 있다. 또한 상가의 동의율 관련해서도 ‘복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다’고 규정하고 있는 반면 위 ‘주택단지의 복리시설’을 ‘각 주택단지 별 복리시설’로 보아야 하는지, 아니면 ‘전체 주택단지의 복리시설’로 보아야 하는지에 관하여도 명확히 규정한바 없어 이에 대한 각 해석이 문제된다.

2. ‘주택단지 전체 구분소유자의 70% 이상 동의’의 의미

이에 관하여 서울고등법원은 ‘주택단지 안의 전체 구분소유자’는 개별 주택단지별로 판단할 것이 아니라, 일정한 정비구역 안에 존재하는 주택단지들 전체를 일괄하여 그 모든 주택단지 안의 전체 구분소유자(토지소유자 포함)를 의미하는 것으로 봄이 타당하다고 판시한바 있다(서울고등법원 2020. 7. 15. 선고 2018누69419 판결, 원고 상고하지 않아 그대로 확정).

위 판결에서 법원은, (1) 도시정비법이 ‘각 동별 동의 요건’에서는 ‘각’이라는 단어로 개별 동마다 구분소유자의 과반이 동의하여야 한다는 점을 명확히 한 반면, ‘주택단지’와 관련해서는 ‘각’이라는 단어를 쓰지 않은 점, (2) 도시정비법이 2002년 최초 제정될 당시에는 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 동의를(구 도시정비법 제16조 제2항), 2007년 개정으로 전체 구분소유자 및 의결권의 3/4 이상의 동의를 요하는 것으로 조합설립 동의 요건을 완화하며 개정되는 등 이러한 개정 취지를 고려할 필요가 있다는 점, (3) 도시정비법은 제정된 이후 ‘주택단지’와 ‘주택단지가 아닌 지역’의 조합설립 요건을 항상 같은 비율의 동의율로 규정하여 왔는데, 이는 주택단지 내 구분소유자와 주택단지가 아닌 지역의 토지등소유자에게 동등한 의결권을 부여하려는 취지로 보이는바, 만약 각 주택단지 별로 구분소유자의 동의 요건을 충족하여야 한다고 해석한다면 이는 주택단지와 주택단지가 아닌 지역의 토지등소유자의 의결권 사이에 큰 차이가 발생하여 입법의도에 부합하지 못하게 되는 점, (4) 국토교통부 역시 2015년 같은 취지로 회신한 점을 그 판결 이유로 들었다.

3. ‘주택단지의 복리시설’의 의미

그렇다면 상가 동의율의 경우는 어떠할까. 위 ‘주택단지 전체의 구분소유자 동의 요건’과 마찬가지로 수원고등법원은 ‘복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다’는 규정은 서로 다른 주택단지 내 다수의 복리시설이 있는 경우에도 각 주택단지 별로 각 동별 동의요건을 충족하여야 하는 것이 아니고, 전체 주택단지 내 다수의 복리시설을 모두 하나의 동으로 본다고 해석하여야 한다고 판단하였다(수원고등법원 2024. 5. 31. 선고 2023누12954, 12961 판결, 상고장각하되어 그대로 확정).

위 판결에서 재판부는, (1) 도시정비법이 상가 등 복리시설의 소수 구분소유자 의사가 조합설립 여부에 부당한 영향을 미치는 것을 방지하기 위하여 조합설립인가 동의 요건을 완화하는 방향으로 개정되어 온 점, (2) 복리시설의 경우 개별주택단지마다 구분소유자의 과반수 동의 요건이 필요하다고 하면 소수 구분소유자의 의사에 조합설립 여부가 좌우되어 도시정비법의 개정 입법취지에 맞지 않는 점, (3) 국토교통부와 법제처 역시 같은 취지로 법령 해석을 한 점 등을 판결 이유로 들었다.

4. 결론

이렇듯 법원은 도시정비법이 하나의 정비구역 내 두 개 이상의 주택단지가 있는 경우에 관하여 명시적으로 규정하고 있지는 않다는 점을 인정하면서도, 조항의 규범조화적 해석, 법률 개정의 연혁 및 취지 등 제반 사정을 고려하여 ‘주택단지’의 개념을 ‘전체 주택단지’라고 판단함으로써 도시정비법이 정한 주거환경을 개선하기 위한 목적 달성을 용이하게 하고 규정의 제한적 해석으로 소수 토지등소유자의 의사로 조합설립이 저해되지 않도록 전향적인 판단을 하였다는 점에서 큰 의의를 가진다고 볼 것이다.

문의 02-598-5300