주택임대사업자 세금별 주택수 판정

1. 사례

지율씨는 다주택자다. 압구정에 재건축을 앞둔 아파트가 본인 명의로 있고 종로에 임대사업을 하고 있는 아파트가 배우자 명의로 각각 있다. 더해서 경기도에 주택임대사업자로 등록된 다가구주택이 2채가 더 있다.

지율씨는 최근 정부에서 예고하고 있는 다주택자에 대한 경고에 대해 고민이 많다. 올 5월9일이후에 다주택자에 대한 중과세유예 조치가 해제되어 발생하는 양도소득세는 크게 걱정되지 않는다. 왜냐하면, 압구정집은 양도차익이 매우 높지만 종로아파트는 분양시세와 별반 다르지 않기 때문에 종로집부터 양도하면 되기 때문이다.

오히려 걱정이 되는 부분은 종합부동산세이다. 압구정아파트의 기준시가가 매우 높고 다주택자이기 때문에 문재인정부시절의 종합부동산세 정책으로 회귀한다면 엄청난 종부세를 부담해야 한다는 것을 이미 경험했기 때문이다. 윤정부시절 완화되었던 내용이 다시 복원되진 않을까 하는 걱정이 앞선다.

이런 걱정 때문에 지율씨는 딸에게 종로아파트를 증여하여 다주택자에서 벗어나고자 하는데 문제는 딸도 이미 주택임대사업자로 등록된 주택을 1채 보유하고 있는 점이다. 주택임대사업자에게 주택이 생겼을 때 세금별로 어떤 이슈들이 발생할지 알고 싶어 정세무사에게 문의하였다.

2. 해설

⑴ 취득세

일단 지율씨가 딸에게 종로아파트를 증여하게 되면 취득세율은 12% 중과세율을 적용받게 된다. 주택을 증여하는 경우 아래의 3가지 요건에 충족하게 되면 3.5%의 일반세율이 아닌 12% 중과세율을 적용 받게 된다.

① 증여 당시 조정지역에 소재한 주택일 것

② 증여 당시 주택공시가격이 3억원 이상일 것

③ 증여자가 2주택이상 다주택자일 것

종로아파트는 현재 서울 전지역이 조정지역이므로 조정지역에 해당하고 주택공시가격은 10억이 넘는다. 또한 지율씨가 임대주택수가까지 포함하면 4주택자이므로 다주택자에 해당한다. 따라서 중과세율인 12%가 적용된다.

취득세율 판정시 주택수에는 장기임대주택도 주택수에 포함됨에 유의하여야 한다.

⑵ 종합부동산세

지율씨가 가장 고민하고 있는 부분은 종합부동산세이다.

지율씨가 딸에게 종로아파트를 증여하게 되면 압구정아파트(일반주택)와 2채의 임대주택으로 총 3주택을 보유하게 된다. 또한, 딸은 종로아파트(일반주택)과 1채의 임대주택을 보유하게 된다.

종합부동산세는 주택수별로 공제금액과 특히 세율적용이 달라지므로 주택수는 매우 중요한 판단문제이다. 그렇다면 지율씨와 딸은 3주택자와 2주택자로 종합부동산세가 적용될까?

등록임대주택의 경우에는 종합부동산세에서 합산배제 해주는 규정이 있으므로 합산배제 신청을 하면 되고 신청한 임대주택은 주택수에 합산되지 않는다.

합산배제신청을 하기 위한 임대주택은 지방자치단체 및 세무서에 임대주택으로 등록하고 일정요건을 충족하여야 한다. 요건충족이 매우 중요한데 요건은 아래와 같다.

① 임대개시일 당시 기준시가가 6억원(비수도권은 3억원) 이하일 것

② 의무임대기간을 준수할 것

③ 임대료(임대보증금) 증액제한(5%)을 준수할 것

④ 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록할 것

다만, 임대주택으로 등록되어 있어도 ▲2018.09.14. 이후 취득한 조정대상지역에 소재한 장기임대주택이나 ▲2020.07.11. ~ 2020.08.17. 사이에 장기임대주택으로 등록한 아파트나 장기임대주택으로 변경신고한 단기임대주택은 합산배제에서 제외되니 유의하여야 한다.

⑶ 양도소득세

임대주택을 보유한 경우에는 임대주택외 주택 즉, 일반주택을 양도하는 경우와 임대주택을 양도하는 경우의 양도소득세에 대해서 나누어 살펴볼 필요가 있겠다.

1) 거주주택 비과세

소득세법상 요건을 갖춘 임대주택을 보유한 상태에서 본인이 거주한 주택을 양도하는 경우에는 평생 1회에 한하여 비과세를 적용받을 수 있다.

거주주택 비과세를 받기 위해서는 임대주택이 요건을 갖추는 것과 동시에 거주주택(일반주택)자체도 요건을 갖추어야 한다. 일반적인 비과세요건은 ①1세대가 1주택 보유할 것 ② 2년이상 보유할 것이다. 다만, 조정지역내 주택을 취득하는 경우에는 ③ 2년이상 거주해야 하는 요건을 추가로 갖추면 된다.

그러나 임대주택 보유시 적용받는 “거주주택 비과세”는 조정지역과 비조정지역여부를 불문하고 반드시 거주요건 2년을 충족해야만 비과세 특례를 적용받을 수 있다는 점에 유의하여야 한다.

2) 장기임대주택 양도세

2026.5.9.이후 양도분부터 중과세율 적용이 배제되면서 다주택자에 대한 양도세가 가장 큰 이슈로 떠오르고 있다. 다주택자중 조정지역내 2주택자는 기본세율에 20%를 더한 세율을 적용받고 3주택자는 30%를 더한 세율을 적용받는다. 또한, 중과세율을 적용받는 경우에는 장기보유특별공제도 제외되기 때문에 세액은 엄청나게 늘어나게 된다.

다만, 소득세법시행령 167조의10과 3에서 정하고 있는 주택은 중과주택에서 제외되기 때문에 확인이 반드시 필요하다.

이 중 소득세법상 장기임대주택도 중과주택에서 제외되는 것으로 규정되어 있기 때문에 장기임대주택을 보유한 자가 다른 주택을 양도하는 경우에는 장기임대주택을 중과주택수에서 제외하고 주택수를 판정하여야 한다.

지율씨의 경우처럼 종로아파트를 증여하고 압구정아파트를 양도하는 경우에 비과세요건을 갖추지 못했다고 가정하여도 장기임대주택 2채는 주택수에서 제외되므로 일반세율과 장기보유특별공제를 모두 적용받을 수 있겠다.

문의) 031-254-9007