소규모주택정비법 개정의 주요 내용과 소규모 정비사업의 활성화 방안

일반적인 재개발·재건축 정비사업을 시행하기 어려운 소규모 노후·저층지역은 도시 미관을 저해하고 주민들의 삶의 질을 떨어뜨리는 주요 원인으로 지적되어 왔다. 이러한 문제를 해결하기 위해 2017년 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 ‘소규모주택정비법’)이 제정되어 소규모 정비사업의 절차를 간소화하고 각종 건축 특례를 부여하여 신속한 사업 추진을 도모해 오고 있으나, 높은 주민 동의율 요건이나 사업성 확보의 어려움 등 현실적인 장벽으로 인해 사업 추진이 더딘 경우가 많았다. 소규모주택정비법에 근거한 ‘소규모주택정비사업’에는 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업, 소규모재건축사업 등 네 가지 유형이 있으며, 정부는 소규모주택정비사업의 문턱을 낮추고 사업 속도를 높이기 위해 개정 소규모주택정비법에 따라 그 하위법령을 개정하여 2026년 2월 27일부터 시행하고 있다. 이하에서는 이번 개정법령의 주요 내용과 그 법적 의의를 정리해 보겠다.

1. 사업의 진입 문턱 완화 : 조합설립 동의율 인하

소규모주택정비사업을 시작하기 위한 첫 관문은 주민들의 동의를 얻어 조합을 설립하는 것이다. 기존에는 높은 동의율 요건으로 사업 추진이 발목 잡히는 경우가 많아 사업 유형별 조합설립 동의율을 완화하여 사업의 진입 문턱을 크게 낮추었다. 가로주택정비사업과 소규모재개발사업은 기존 토지등소유자의 80% 이상에서 75% 이상의 동의로, 소규모재건축사업은 주택단지 구분소유자 및 토지면적의 75% 이상에서 70% 이상의 동의로 각각 5%씩 완화하였다. 또한, 자율주택정비사업의 경우 기존에는 토지등소유자 전원의 합의가 필요하였으나, 앞으로는 토지등소유자가 5명을 초과하면 토지등소유자의 80% 이상 동의만으로도 주민합의체 구성이 가능해졌다(제22조). 이러한 동의율 완화로 인해 소수의 반대로 사업이 무산되던 문제가 해소되고, 노후 주거지 개선을 원하는 다수 주민의 의사가 더욱 더 반영될 수 있는 길이 열렸다는 점에서 중요한 의미가 있다.

2. 사업성 개선을 통한 추진 동력 확보

주민 동의율이 충족되더라도 사업성이 부족하면 사업은 동력을 잃기 쉬우므로 사업성을 실질적으로 개선하기 위한 방안이 도입되었다. 먼저, 용적률 특례에 따라 공급하는 임대주택의 인수가격을 현실화했다. 사업시행자가 공급하는 임대주택의 인수가격 기준이 ‘표준건축비’로 책정되어 실제 공사비 상승분을 제대로 반영하지 못한다는 지적이 있었는데, 이 기준을 6개월마다 공사비 변동 등을 반영하여 산정되는 ‘기본형건축비’의 80% 수준으로 상향 조정하였다(제49조의2). 이는 표준건축비의 약 1.4배에 달하는 금액으로 사업시행자의 수익성을 개선하여 사업 참여를 유도하는 효과를 낳을 것으로 기대된다. 다음으로 새로운 용적률 특례를 신설하여 사업시행자가 사업구역 인근 토지 등을 활용하여 도로, 공원과 같은 정비기반시설이나 공동이용시설 부지를 제공하면 법적상한용적률의 1.2배까지 건축이 가능하도록 인센티브를 부여한 것이다(제49조의3). 이는 공공기여를 통해 지역 전체의 생활 환경을 개선함과 동시에 사업성을 높일 수 있는 상생 방안이라 평가할 수 있다.

3. 신속한 사업 추진을 위한 절차 간소화

사업 기간의 장기화는 금융비용 증가 등 사업성을 악화시키는 주된 요인이 되므로, 통합심의 대상을 대폭 확대하여 사업 기간을 단축할 수 있도록 하였다. 기존에는 건축심의와 도시·군 관리계획 관련 사항만이 통합심의 대상이었으나, 경관심의, 교육환경평가, 교통·재해영향평가 등도 통합심의를 통해 한 번에 처리할 수 있게 되었다(제27조). 개별 심의에 통상 4~6개월 이상 소요되었으나, 통합심의의 확대로 인허가 절차가 획기적으로 단축되어 사업의 속도를 높이는데 크게 기여할 것이다.

4. 사업 대상지 확대 및 시행 방식의 유연성 제고

사업 요건을 완화하여 더 많은 지역에서 다양한 방식으로 사업이 추진될 수 있도록 하였다. 먼저, 가로주택정비사업의 대상이 되는 ‘가로구역’의 정의를 확장하였는데, 기존에는 이미 설치된 도로 등으로 둘러싸인 구역만 해당하였으나, ‘설치 예정인 기반시설’에 둘러싸인 경우에도 가로구역으로 인정되어 사업 가능 지역이 넓어졌다(시행규칙 제2조 제3항). 또한, 전문성을 갖춘 신탁업자의 사업 참여를 활성화하기 위해 사업시행자 지정 요건을 완화하여, 신탁업자가 사업시행자로 지정되기 위해서는 기존의 ‘사업시행구역 면적의 3분의 1 이상을 신탁’을 받는 대신에 ‘토지등소유자 2분의 1 이상의 추천’만으로 가능하게 되었다(시행령 제17조 제1항). 이는 신탁을 통한 재산권 행사에 부담을 느끼던 소유자들이 추천 형식을 통해 참여가 가능해져 사업의 안정성과 투명성을 높이는 효과를 가져올 것이다.

결론적으로, 이번 소규모주택정비법령 개정을 통해 주민 동의율 인하, 사업성 개선, 절차 간소화, 대상지 확대라는 네 가지 축을 중심으로 소규모주택정비사업을 가로막던 장벽들이 허물어지는 계기가 될 것이다. 이러한 제도 개선으로 도심 내 노후 주거환경 개선되고 주택 공급 촉진이라는 정책 목표가 실질적으로 달성되기를 기대해 본다.

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