이규훈 교수의 도시정비 핵심 쟁점 - 관리처분계획 수립 시 유의사항

1. 관리처분계획의 의의

관리처분계획이란 사업시행자가 행정주체의 지위에서 정비사업 시행의 결과 설치되는 대지를 포함한 각종 건축물 등의 권리 귀속에 관한 사항과 그 비용 분담에 관한 사항을 정하는 포괄적 행정계획이다. 즉, 관리처분계획은 정비구역 안에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권과 소유권 이외의 권리를 정비사업으로 새로이 조성된 토지와 축조된 건축시설에 관한 권리로 일정한 기준 아래 변환시켜 배분하는 내용을 주로 하되, 그에 따른 비용분담에 관한 사항, 공동주택 등을 배분받지 아니한 자에 대한 현금청산에 관한 사항을 포함하고 있다. 사업시행자는 사업시행계획서에 기초하여 분양신청절차 이후 관리처분계획을 수립하게 된다. 관리처분계획은 도시정비법령, 조례 및 정관 등에 위반될 수 없다.

2. 관리처분계획(안)에 대한 공람 통지 대상자

사업시행자는 관리처분계획인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 한다. 사업시행자는 공람을 실시하려는 때에는 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 토지등소유자에게는 공람계획을 통지하여야 한다. 사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하게 되는데 분양신청이 끝나면 토지등소유자는 분양신청을 한 조합원과 분양신청을 하지 아니한 현금청산대상자로 나누어지게 된다. 여기서 관리처분계획의 통지 대상이 누구인가가 문제가 되고 있다. 분양신청 기간 종료 후에 수립된 관리처분계획(안)에 대한 이해관계인은 토지등소유자 중 조합원만 해당하고 현금청산대상자는 포함되지 않는다는 견해가 있다. 그러나 관리처분계획(안)에는 현금으로 청산하여야 하는 토지등소유자별 기존의 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산방법 등이 포함되어 있기 때문에 현금청산대상자도 이해관계인으로 볼 수 있다. 따라서 관리처분계획(안)에 대한 공람 통지 대상자에는 분양신청을 한 조합원 뿐만 아니라 분양신청을 하지 아니한 현금청산대상자도 포함되어야 한다. 물론 현금청산대상자는 더 이상 조합원이 아니기 때문에 관리처분계획총회에 참석하거나 의결할 수는 없다. 다만 관리처분계획(안)에 대하여 열람하고 의견을 제시할 수는 있다.

3. 관리처분계획총회 1개월 전 통지사항

사업시행자는 관리처분계획의 수립 및 변경 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액·분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 등에 관한 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 이 경우 각 조합원에게 분양대상자 전원에 관한 분양예정자산의 추산액과 종전자산 명세 및 가격을 통지하여야 하는 것인지, 해당 조합원에 관한 내용만 통지하면 되는 것인지 논란이 있었다. 분양대상자 전원에 관한 정보를 제공해야만 다른 조합원과 비교해 볼 수 있는 등 실질적 의결권이 보장된다는 견해가 있었다. 반면에 정보공개를 통해 다른 조합원의 자료를 파악할 수 있으므로 관리처분계획총회 전에 다른 조합원의 내역까지 통지할 필요는 없다는 것이 최근 대법원의 판단이다. 그동안 실무 현장에서 있었던 논란이 정리되었다는 측면에서 다행이다.

4. 추가 1주택(1+1) 분양(도시정비법 제76조제1항제7호라목) 시 유의사항

도시정비법에 따르면 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급하는 것을 원칙으로 하고 있다. 다만, 종전자산 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있다. 추가 1주택(1+1) 분양으로 2주택까지 분양받을 수 있는 것이다. 그런데 현장에서는 추가 1주택(1+1) 분양으로 많은 문제가 발생하고 있다.

1) 추가로 받는 +1주택의 분양가

추가로 받는 +1주택의 분양가를 일반분양가로 해야 하는 지, 아니면 조합원 분양가로 해야 하는 지에 대하여 논란이 있다. 일부 하급심 판결에서 일반분양가로 판단한 사례가 있기는 하나 도시정비법의 취지로 볼 때 조합원 분양가로 하는 것이 타당한 것으로 보인다. 실무적으로 관리처분계획 타당성 검증 시 또는 관리처분계획인가 시 조합원 분양가로 하지 않는 경우 보완조치가 내려진다.

2) 추가 1주택(1+1) 분양 채택

소위 ‘1+1’분양에 관한 규정은 강행규정이 아니라 임의규정이다. 반드시 의무적으로 채택하여야 하는 것은 아니므로 조합의 사정에 따라 일부 적용 또는 적용 배제도 할 수 있는 것이다. ⓐ종전자산 가격의 범위에서만 2주택을 공급할 수도 있고, ⓑ종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수도 있고, ⓒ종전자산 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수도 있고, ⓓ‘1+1’분양을 채택하지 않을 수도 있다. 따라서 추가 1주택(1+1) 분양의 채택 문제는 조합원 간 형평성과 사업성 사이에서 신중하게 결정할 필요가 있다.

도시정비법령, 조례 및 정관은 관리처분방법 및 관리처분계획 수립기준 등을 통하여 조합원 지위나 조합원의 구체적인 권리를 규정하고 있는 바, 사업시행자가 이를 구체화하는 내용으로 관리처분계획을 수립하는 경우에는 관련 법규 등을 준수하여야 할 것이다.