사례) 甲은 A재개발사업조합의 조합원이다. 작년 A재개발사업의 사업시행계획인가가 승인·고시되어 분양신청기간이 공고되었으나, 甲은 A재개발사업의 개발이익이 크지 않을 것으로 생각하여 분양신청을 하지 않았고 현금청산대상자가 되었다. 그런데 최근 들리는 소문에 의하면 분양완료 후 공급되는 주택의 시세가 甲이 예상했던 것보다 훨씬 높을 것이라고 한다. 甲은 조급해지기 시작했다. 甲은 이제라도 다시 분양신청을 하고 A재개발사업구역 내 신규주택을 공급받을 수 있을까?

해설) 재개발·재건축 등 사업의 사업시행계획인가가 고시되면, 시행자는 위 고시일로부터 120일 이내에 토지등소유자에게 분양신청기간과 분양대상자별 분담금의 추산액 등을 통지해야 한다. 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내의 기간으로 정해진다. 분양신청기간은 20일의 범위 내에서 한 차례까지 연장이 가능하므로, 토지등소유자가 누릴 수 있는 분양신청기간은 최대 80일까지인 셈이다.

분양대상자임에도 불구하고 실수로 분양신청기간을 놓치거나 현금청산을 받는 편이 더 유리하다고 생각해서 분양신청기간 내 분양신청을 하지 않는 경우가 있다. 원칙적으로 분양신청기간 내 분양신청을 하지 않았거나 분양신청을 했다가 다시 철회한 경우에는 현금청산의 대상자가 된다. 관리처분계획인가가 고시된 이후에 시행자와 현금청산자 사이의 손실보상 협의가 개시되고, 협의가 결렬되면 수용재결·이의재결절차를 통해 보상금을 산정해야 한다. 이의재결에 따른 보상금에 만족하기 어려운 경우라면 종국적으로는 보상금증액소송을 진행해야 한다.

실수로 분양신청기간을 놓쳤거나 현금청산을 받을 생각으로 분양신청을 하지 않았으나 마음이 바뀌어 다시 분양을 신청하고자 하는 경우, 이러한 재분양신청이 가능할까?

재분양신청이 가능한지 여부는 사업시행계획인가의 변경이 있는 경우와 변경이 없는 경우로 나누어 살펴야 한다.

2017년 2월 8일 법률 제14567호로 전부개정된 도시 및 주거환경정비법 제72조 제4항은 분양신청기간 종료 후에 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우에는 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다고 정하였다. 위 법 개정 이전에는 사업시행계획인가가 변경되는 경우 사업시행자가 반드시 재분양공고 절차를 거쳐야한다고 보는 것이 법제처의 해석이었으나, 위 개정 조항은 ‘분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다’고 정하고 있을 뿐이어서 현행법 상 사업시행계획인가가 변경된 경우에도 재분양공고 절차를 다시 진행할지 여부는 시행자의 결정에 달려있다고 할 것이다.

한편 위 개정법 동조 제5항은 정관 등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우에는 제4항에 따라 분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청을 철회한 자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다고 정하였다. 문언 해석 상 정관의 정함이 있거나 총회 의결을 거친 경우에는 제4항에 따라 곧바로 분양신청을 다시 하게 할 수 있다는 취지인지, 아니면 정관의 정함 또는 총회 의결에 더하여 제4항에 따른 사업시행계획인가 변경이 있어야 분양신청을 다시 하게 할 수 있다는 취지인지 분명하지 않다.

이에 관하여 법제처는 분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청을 철회한 자에 대하여 법 제72조 제5항에 따라 분양신청을 다시 하게 하기 위하여서는 정관의 정함 또는 총회 의결이 있는 경우에도 사업시행계획인가 변경이 필요하다고 보았다.

그러나 위 제5항 신설 이전에 대법원 2014. 8. 20. 선고 2012두5572 판결 등이 조합 총회 의결을 통해 현금청산 대상자에게 다시 조합원 지위를 부여하는 것이 가능하다고 본 것 등을 근거로 위 제5항 소정의 절차 진행에 있어서는 사업시행계획인가의 변경이 불필요하다고 보는 견해 역시 존재한다.

생각건대 도시정비법 제50조 제5항은 사업시행자가 사업시행계획의 인가 또는 변경 등을 신청하기 전에 미리 총회의 의결을 거치도록 하고 있으므로, 위 제72조 제5항 소정의 절차 진행에 있어서도 사업시행계획인가의 변경을 요건으로 삼는다면 위 제72조 제5항 소정의 정관의 정함 또는 총회 의결이라는 요건은 그 의의가 무색해지는 것이므로, 제5항의 경우에는 정관의 정함 또는 총회의 의결이 있다면 제4항의 경우와는 달리 사업시행계획인가 변경이 없더라도 분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청을 철회한 자에 대하여 분양신청을 다시 하게 할 수 있다는 취지로 해석해야 할 것이다.

결국 재분양신청을 위해서는 사업시행계획인가의 변경이 있는 경우든 없는 경우든 조합 총회 의결 등 시행자의 재분양공고 절차 진행에 관한 결단이 필요하다고 할 것이다. 따라서 아직 관리처분계획의 인가가 있기 전이라면 재분양신청을 원하는 토지등소유자로서는 조합 총회 또는 사업시행계획인가 변경 등 사업진행의 귀추를 기민히 살펴 이에 대응해야할 것이다.

문의) 02-593-1985