김준식 변호사 / 법무법인(유) 현
       김준식 변호사 / 법무법인(유) 현

1. 문제의 소재

정비구역 내 다수의 주택을 소유한 자가 조합설립인가 이후에 다주택 중 일부 주택을 양도하여 관리처분계획 기준일에 여러 사람 소유하게 된 경우 조합원 수 및 분양권이 문제 된다. 예를 들어 조합설립인가를 받을 당시 A가 3주택을 소유하고 있었는데 조합설립인가 이후에 3주택 중 2주택을 각각 B와 C에게 양도한 경우에, A, B, C에게 각각 조합원 지위가 인정되거나 분양권이 인정되는지가 문제 될 수 있다. 아래에서 해당 정비구역이 투기과열지구에 위치하지 않았다는 전제(투기과열지구의 재건축의 경우에는 조합설립인가일로부터, 재개발의 경우에는 관리처분계획인가일로부터 조합원 지위 양도가 제한됨)를 기초로 위 문제를 검토해보도록 한다.

 

2. 조합원 수

도시정비법 제39조 제1항은 “ 정비사업의 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다”고 하여 원칙적으로 토지등소유자 1인을 조합원 1명으로 본다는 점을 규정하는 한편, 동법 동항 제3호에서 “조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때”를 토지등소유자 각각이 조합원이 되지 않고, 대표조합원 1명을 선정해야 하는 예외 사유로 정하고 있다.

그렇다면 조합설립인가 당시 3주택을 소유하고 있던 A가 조합설립인가 이후 2주택을 각 B, C에게 양도한 경우에도, A, B, C는 조합설립인가 이후 1명의 소유자로부터 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 것에 해당하므로, 토지등소유자인 A, B, C가 각각 조합원이 될 수는 없고, A, B, C는 1인의 대표조합원을 선정하여야 한다. 그 결과 토지등소유자 1인이 조합원 1인이 된다는 공식은 깨어지게 되는데, 도시정비법이 그와 같은 예외 규정을 두고 있는 것은 조합설립인가 후에는 토지등소유자 수가 증가하더라도 조합원 수는 증가하지 않도록 하여 조합원 개인의 양도행위로 인해 조합원 분양분이 증감하여 정비사업의 사업성이 좌지우지되는 것을 방지하기 위함인 것으로 보인다.

 

3. 분양권

그런데 조합원 수에 대한 제한이 곧바로 분양권에 대한 제한을 의미하는지에 대하여는 추가적인 검토가 필요하다. 즉 도시정비법 제76조 제1항 제6호는 “1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급한다”고 규정하고 있는데, 여기서 ‘1명’이 ‘1인의 조합원’을 의미하는 것인지 ‘1인의 토지등소유자’를 의미하는 것인지에 대하여는 견해가 대립한다.

이와 관련하여 국토교통부 및 일선 행정청의 실무는 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 입법 취지를 중시하여 다물권자에게 부동산을 양수받은 자에게는 조합원 지위뿐만 아니라 분양권 또한 제한해야 한다고 하는데, 이는 도시정비법 제76조 제1항 제6호의 ‘1명’을 ‘1인의 조합원’으로 보는 것으로 분양권제한긍정설의 입장에 해당한다(법제처 안건번호 제10-0010호, 2010-02-22). 그리고 부산고등법원은“구 도시정비법 제19조 제1항 제3호에 따라 조합설립인가 당시를 기준으로 다수의 부동산을 소유하고 있는 각각의 소유자를 1인의 조합원으로 산정하고, 조합원으로 산정된 소유자의 숫자만큼 분양권이 인정되며, 위 1인으로부터 조합설립인가 후에 부동산을 양도받은 양수인들은 1개의 분양권 중 자신의 권리 범위에 따른 공유지분만큼의 분양권만을 가지게 된다”고 하여 분양권제한긍정설을 뒷받침하였다(부산고등법원 2020. 2. 12. 선고 2019누23845 판결 참조).

반대로 광주고등법원 2020. 1. 23. 선고 2018누6646 판결은 “토지등소유자의 분양신청권을 제한한 아무런 명문 규정이 존재하지 않는데도 오로지 투기 방지라는 공익적 이유를 들어 유추·확정해석을 통해 토지등소유자의 분양신청권을 박탈하는 것은 허용될 수 없다”고 하여 분양권제한부정설의 입장에서 대표조합원이 아닌 자들의 분양권을 각각 인정하였는데, 광주고등법원 판시와 같이 분양권제한부정설을 취하게 되는 경우 A, B, C는 각각 분양신청권을 행사할 수 있게 된다.

이와 같이 도시정비법 제76조 1항 제6호를 어떻게 해석하는지에 따라 A, B, C에게 분양권이 각 부여되는지 여부에 대한 결론이 달라지는바, 조속히 해당 쟁점이 대법원 판례 또는 입법을 통해 정리되어 사업시행자 및 조합원들의 혼란을 방지할 필요가 있다.

 

4. 결론

조합원 수 제한에 따라 분양받을 자격이 제한되는지 여부는 대표조합원만이 분양신청권을 행사할 수 있는지 여부, 나아가서는 정비사업 시행으로 분양 받은 주택이 A, B, C에게 공유로 귀속되는지 아니면 A, B, C의 분양신청에 따라 각자에게 주택이 귀속되는지를 판단할 수 있게 하는 중요 쟁점에 해당한다. 다만 아직까지 일선 실무의 분양권제한긍정설을 판례가 명백하게 지지하여 주지 않고 있는바, 이에 대하여 명확한 결론이 도출되었다고 보기는 어렵다. 다만 사업시행자로서는 일단 한국부동산원에서 실시하는 관리처분계획 타당성 검증을 통과하여야 관리처분계획인가를 받을 수 있고, 한국부동산원은 대체로 국토교통부 등 실무청의 입장을 지지하는 것으로 사료되는바, A, B, C에게 각 분양신청권을 인정하여 관리처분계획을 수립하는 것보다는, 분양권제한긍정설의 입장에서 관리처분계획을 수립하면서, B, C가 분양신청을 하였다면 배정받았을 것으로 보이는 물건에 상응하는 보류지를 확보하는 것이 보다 사업을 원활하게 이끌어 나갈 수 있는 방법이 되지 않을까라는 생각을 해본다.

문의 02-2673-3809

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