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1. 문제의 소재도시정비법은 조합원에게 기본적으로 1주택을 분양하되 조합의 재량에 따라 2주택을 분양할 수 있다고 규정하면서, 추가 분양되는 1주택의 분양가에 대해서는 규정을 두고 있지 않다. 이에, 추가 분양분의 가격을 조합원 분양가로 하는 경우도 있으나, 일반분양가 혹은 일반분양가와 조합원 분양가의 중간 가격 등 조합원 분양가 보다 높은 가격으로 분양하는 경우도 있다. 최근 서울 권역의 한 구청은 1+1 분양시 추가 1주택에 대하여 일반분양가 적용이 위법하다는 취지로 행정지도를 하였다. 추가되는 1주택에 조합원 분양가가 반드시
2024.03.04 11:57
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1. 재건축초과이익 환수에 관한 법률의 일부 개정2023. 12. 26. 재건축초과이익 환수에 관한 법률이 일부개정되었다(이하 ‘개정 재초환법’). 개정 재초환법은 2024. 3. 27.에 시행되어, 시행 이후 재건축 부담금을 결정·부과하는 재건축사업부터 개정 재초환법의 적용을 받게 된다(부칙 법률 제19850호 제2조). 개정 재초환법은 전체적으로, 환수되는 재건축초과이익의 범위를 축소하는 방향으로 개정이 이뤄진바, 이하에서 중요한 개정사항을 소개하겠다. 2. 부과대상 주택 범위 변경종전 재초환법은 부과대상에서 제외되는 주택의 범
2024.02.13 12:23
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1. 문제의 소재조합 관련하여 가장 첨예한 문제 중 하나가 임원의 선임에 관한 문제이다. 수년간 조합 담당 자문을 하면서 가장 빈번한 자문 주제 중에 하나이다. 특히, 기존 임원 중 한명이 조합장 선거에 입후보할 경우 기존 임원직을 사임하여야 하는지, 임원이나 대의원을 보궐선임할 경우 대의원회에서 하여야 하는지 혹은 총회에서 하여야 하는지, 기존의 조합장이 신규 조합장 선임에도 입후보 하였으나 총회에서 선임되지 아니하였다면 이후 총회 진행은 누가 의장 자격을 가질 수 있는지, 연임 절차를 진행하는 경우 신규 선임하는 절차와 동일한
2024.01.26 12:13
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1. 문제의 소재도시정비법 제39조 제2항은 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획인가 후, 토지등소유자로부터 정비구역 내 부동산을 양수하여도 양수인이 조합원 자격을 얻을 수 없다는 점을 규정하고 있다.이와 관련하여 정비구역 내 부동산의 양도양수의 근거가 된 증여 또는 매매계약을 해제하는 경우, 해제의 소급효로 인하여 양도인의 조합원 자격이 다시 원상복구되는지 문제된다. 만약 이와 같은 방법이 가능하다면, 양수인의 조합원 자격 취득이 불가능하므로, 양
2024.01.15 14:21
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1. 문제의 소재장기간 진행되는 정비사업에서는 조합설립인가를 전·후해서 종전 소유자가 사망하면서 자녀들에게 상속이 일어나는 경우가 자주 발생한다. 우리 도시정비법은 종전 소유자가 다수의 부동산을 소유하고 있다고 하더라도 1인의 조합원 지위를 인정할 뿐만 아니라 원칙적으로 1개 분양 자격만을 인정한다. A 재개발 조합에서는 조합설립인가 전 2개 필지를 소유한 토지등소유자가 사망하고 그 자녀들이 각 1필지씩 협의분할로 상속을 받은 경우에 상속인들 각자에게 조합원 자격이 있는지 여부가 문제되었다. 조합설립인가를 전후한 조합원의 상속과 관
2023.12.27 15:03
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1. 문제의 소재조합원분양신청기간 만료 이후, 토지등소유자가 해외 거주 등을 이유로 하여 분양신청 통지를 받지 못했다고 하면서, 분양신청 절차의 하자를 주장하는 경우가 종종 있다. 이런 경우에 참고해야 할 사례를 소개하면서 실제 사례를 중심으로 분양신청 통지의 적법성을 살펴보도록 하겠다. 2. 분양신청 통지 과정의 하자를 인정한 사례서울행정법원은 모 조합 정관이 분양신청통지 방법으로 ‘우선적으로 등기우편, 전자우편, 택배 또는 직접 전달하는 방법으로 개별 고지를, 등기우편이 주소불명, 수취거절 등의 사유로 반송되었을 경우에는 1회에
2023.12.11 15:07
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1. 문제의 소재정비사업은 장기간 진행되는 사업이므로 한번 대의원에 선출되었다 하더라도 양도, 증여 등 소유자 변동이 발생하기도 하고, 간혹 대의원의 노령으로 성년후견이 개시되거나 사망하는 경우도 발생한다. 대다수의 조합은 임원이 아닌 대의원의 자격 결격 및 대리 행사에 대해서는 규정을 두고 있지 아니하다. 일부 조합은 선거관리규정의 피선출자격을 명시하여 두는 경우도 있으나 이 경우에도 임기 도중 결격 및 대리 행사에 관한 규정은 아니므로 논란이 있기도 하다. 관련 법리를 살펴보고 대의원의 사망하거나 성년후견개시가 된 경우 대의원
2023.11.27 14:52
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1. 관련 자료 공개 및 정보공개 청구 의무도시정비법 제124조 제1항 제6호에 따라 사업시행자인 조합은‘해당 정비사업의 시행에 관한 공문서 및 관련 자료’가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다. 그리고 동법 동조 제4항은 조합원 등으로부터 위 자료에 대한 열람ㆍ복사 요청을 받은 경우 15일 이내에 요청에 따라야 한다고 규정하고 있으며, 위 자료 공개 및 정보공개 요청에 따를 의무 위반에 대하여는 처벌 규정까지 존재한다. 그러므로 도시정비법 제124조의 공문서의 범위를 정의하는
2023.11.10 12:05
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1. 문제의 소재A 조합은 사업비 차입금에 관한 총회 결의를 득하고 사업비 차입을 위한 보증을 위하여 기관에 보증 신청을 한 상태다. 총회에서 결의된 이자율에 보증수수료를 더하는 경우 결의 받은 이자율에 상회한다거나 별도로 보증수수료에 관한 예산이 잡혀 있지 않아서 새로운 총회를 하여야 한다는 의문이 제기되었다. 이 경우 새로 총회에서 보증수수료를 추가한 이율을 적용한 차입금 결의를 하여야 할지 알아보자. 2. 관련 규정▶ 도시정비법 제45조(총회의 의결) ① 다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다.2. 자금의 차입과 그
2023.10.27 12:07
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1. 문제의 소재재개발의 경우 토지 또는 건축물을 소유한 자는 당연히 조합의 조합원이 되므로 종교부지 소유자 또한 조합원에 해당하고, 모든 조합원에게는 새로 건설하게 될 부동산에 대한 분양신청권이 인정된다. 다만 정비사업 사정에 따라 종교용지의 충분한 확보가 어려울 수도 있는데, 그런 사정에도 불구하고 ① 모든 종교부지 소유자에게 종교용지를 공급해야 하는 것인지, ② 만약 종교용지를 공급한다면 그 절차는 어떠한지가 문제 될 수 있다. 2. 종교시설 소유자에게 반드시 종교용지를 공급해야 하는지법원은 종교시설을 분양대상에서 누락 하였다
2023.10.13 12:30
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1. 문제의 소재도시정비법은 조합임원이 정비구역 내 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유하거나 정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역에서 1년 이상 거주할 것을 요구하고 있다. 또한, 2023. 7. 28. 이후 신규 임원을 선출하거나 연임을 앞두고 단독 지분이 아닌 공유 지분자 중에서는 최다 지분자만이 조합 임원이 될 수 있다는 규정이 신설 시행되었다. 임원 선출 이후 조합장의 경우에는 관리처분계획인가시까지 정비구역에서 거주하여야 한다. 임원 선출 및 유지 조건에 관한 규정이 도입된 이후 이와 관련하여 해
2023.09.22 12:04
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1. 문제의 소재정비계획에서 부대복리시설을 공동주택이 위치한 획지와 함께 구획하였다면, 그 부대복리시설은 정비사업 후 단지 내 상가가 될 것이나, 정비계획에서 부대복리시설을 별도 획지로 구획하였다면 그 부대복리시설은 정비사업 후 근린상가가 된다. 이와 관련하여 공동주택과 하나의 획지로 통합되어 있는 부대복리시설을 별도의 획지로 분리할 수 있는지 여부 및 그 절차, 그리고 해당 부대복리시설 소유자들의 동의만으로 획지 분리가 가능한지 문제된다(분리되어 있는 획지를 하나로 통합하려고 하는 경우도 마찬가지 논의가 가능하다). 2. 획지 분
2023.09.01 13:57
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1. 문제의 소재도시정비법은 조합이 체결하는 공사, 용역, 물품 구매 및 제조 등의 계약은 일반경쟁에 부치고 일부 예외적인 경우에 수의계약이 가능하다고 규정하고 있다. 위 규정은 2017. 8. 9. 도시정비법 개정 되면서 신설된 규정으로 초기에는 모든 계약 분야에 적용이 되는 것인지, 기존 용역계약을 변경하는 경우에도 적용이 되는 것인지, 대출을 받기 위하여 금융기관과 계약을 하는 경우에도 적용이 되는 것인지 등 여러 가지 의문이 있었다. 그 동안 해석을 통해 정리된 면이 있으나 여전히 동일한 자문을 구하는 일이 더러 있어 판례
2023.08.18 13:21
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1. 문제의 소재정비사업 조합의 이사직에 있는 이사가 이사직을 사퇴하지 않고 조합장 선거에 입후보할 수 있는지, 나아가 만약 조합장 선거에서 낙선하는 경우 이사직을 유지할 수 있는지 문제다. 2. 이사직을 사퇴하지 않고 조합장 선거에 입후보 하는 것의 가부도시정비법 제42조 제4항은 “조합임원은 같은 목적의 정비사업을 하는 다른 조합의 임원 또는 직원을 겸할 수 없다”고 규정하고, 대다수 조합 정관 또한 같은 취지에서 “조합 임원은 같은 목적의 사업을 시행하는 다른 조합·추진위원회 또는 당해 사업과 관련된 시공자·설계자·정비사업전문
2023.07.28 12:31
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1. 문제의 소재A 재개발 조합은 구역내 세입자로서 임대주택 공급을 희망하는 자 중 거주 기간 중 구역 외 전입신고한 경우에 임대주택을 공급하여야 할지 의문이다. 재개발 구역 내에 일정 요건을 갖춘 자는 임대주택에 대한 우선권을 가지게 되나 간혹 구역 내에 거주하고 있었지만 여러 가지 사유로 구역 외에 전입신고를 했다가 복귀하는 경우가 있다. 이러한 경우 해당 세입자에게 임대주택 공급 자격이 인정될 수 있을지 알아보자. 2. 관련 법령도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)은 임대주택을 건설하는 경우 임차인의 자격·선정방법ㆍ임대
2023.07.14 12:19
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1. 문제의 소재도시정비법 시행령(이하 ‘시행령’) 제63조 제2항은 재건축사업에서 부대복리시설 소유자에 대한 관리처분 방법으로 부대복리시설을 공급하는 것을 원칙으로 하면서도, 예외적으로 1주택 분양신청권이 인정되는 경우를 정하고 있다. 그런데 시행령은 부대복리시설을 건설하지 아니하는 경우(가목)와 분양대상자의 권리가액이 부대복리시설을 분양받고도 충분히 남는 경우(나목), 새로 건설한 부대복리시설의 최소분양단위규모 추산액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액을 상회하여 권리가액이 크지 않은 부대복리시설 소유자가 새로 건설한 부대복
2023.07.03 11:25
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1. 문제의 소재최근 부동산 경기가 불황을 겪으면서 투기과열지구가 해제되거나 해제 예상되는 지역이 늘어남에 따라 조합원 지위 이전에 대한 문의가 많다. 특히 투기과열지구가 해제되는 경우에 과거 현금청산대상자가 된 자가 다시 조합원 지위를 취득할 수 있는지에 대한 문의가 늘고 있다. 투기과열지구로 지정된 지역에서의 조합원 지위 이전과 해제시 조합원 지위를 회복할 수 있는지 즉 소급효를 가지는지 여부에 대한 문제를 살펴보고자 한다. 2. 관련 법규도시정비법은 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후, 재
2023.06.19 12:24
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1. 문제의 소재정비사업 추진 과정에서 조합은 시공사뿐만 아니라 정비사업전문관리업체, 설계업체, 감정평가업체를 비롯한 수십 개 업체와 계약을 체결하고 그들에게 정비사업 관련 사업시행자의 업무를 위임한다. 그런데 협력업체가 조합의 눈높이에 맞게 적절히 업무를 수행하지 못하거나, 조합 비리에 가담하거나 방조하는 경우가 발생하는데, 이런 경우 조합은 협력업체와의 계약 해지를 검토하게 된다. 계약 해지는 양 당사가 합의한 계약의 효력을 일방적으로 복멸시키는 것으로, 적법하게 계약을 해지하는 경우에는 손해배상책임을 부담하지 않지만, 부적법한
2023.06.07 12:25
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1. 문제의 소재토지등소유자가 동의서를 수집하여 정비계획의 변경을 요청한 경우에 정비계획 입안권자가 입안 제안 수용을 통보하고 주민공람을 실시하였다면 그 이후 동의서를 철회할 수 있을까? 2. 도시정비법 규정도시정비법은 정비 구역 내 토지등소유자(조합이 설립된 경우 조합원)가 3분의 2 이상의 동의로 정비계획의 변경을 요청하는 경우에 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안을 제안할 수 있다고 규정하고, 도시정비법 시행령은 정비계획 입안의 제안을 위한 필요한 사항은 시·도조례로 정할 수 있도록 규정하고 있다. 한편 도시정비법 시행령은
2023.05.22 12:41