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현행 주택법은 주택건설사업의 사업주체가 사용검사를 받기 전에 국토교통부가 지정한 바닥충격음 성능검사기관으로부터 바닥충격음 차단구조의 성능을 검사받아 그 결과를 사용검사권자에게 제출하게 하고, 성능검사기준에 미달하는 경우 사용검사권자인 지방자치단체장이 사업주체에게 손해배상 또는 보완시공을 권고할 수 있도록 하는 규정을 두고 있다. 이러한 규정은 공동주택 거주자들의 층간소음으로 인해 발생하는 공동생활의 불편함을 호소하는 여론이 각종 분쟁 등 사회문제로까지 비화되는 상황에서, 국토교통부가 종전에 시행되어 오던 사전확인제를 실제 건축이 이
2024.02.13 12:26
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현행 도시정비법 제39조(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전 구 도시정비법에서는 제19조) 제1항 제2호에 따르면 ‘여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속도 1세대로 본다)에는 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 않더라도 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다’고 규정하고 있고, 같은 항 제3호에 따르면 ‘조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터
2024.01.15 14:23
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재개발사업을 추진하는 과정에서 사업시행계획을 수립하기 위한 무상양수도 감정평가, 관리처분계획을 수립하기 위한 종전자산 및 종후자산의 감정평가, 그리고 현금청산자에 대한 손실보상 감정평가 등 다양한 감정평가가 이루어지는데, 사업시행기간 도과 후 이를 연장하는 사업시행계획 변경인가를 종전 사업시행계획에 기초한 변경인가로 보는 입장에서 ① 종전자산 감정평가의 기준시점 및 재감정평가 여부, ② 현금청산자에 대한 손실보상에서 사업인정 의제일, ③ 현금청산자에 대한 손실보상 지연에 따른 적용법률과 지연기간 산정의 문제를 마지막으로 살펴보기로
2023.12.11 15:09
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재개발사업에 있어서 사업시행기간의 도과 후 이를 연장하는 사업시행계획 변경인가의 성질이 종전 사업시행계획에 기초한 ‘변경인가’에 해당함을 앞서 확인하였다. 이러한 변경인가를 받은 재개발조합의 현금청산자 소유의 토지등을 수용하기 위한 재결신청에 대하여, 관할 토지수용위원회(이하 ‘관할 토수위’)가 변경인가를 받기 전에 중앙토지수용위원회(이하 ‘중토위’) 협의절차(실무상 ‘공익성 심사’라고 하지만, 법문에 따라 ‘협의절차’라고 부르기로 한다. 이하 ‘협의절차’)를 거치지 않았다는 이유로 거부(각하재결)하는 경우가 있다.협의절차는 토지보
2023.11.10 12:08
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도시정비법에 따른 재개발사업은 넓은 면적을 사업구역으로 하는 단지형 개발사업으로 장기간에 걸쳐 시행되므로, 재개발조합이 최초 인가받은 사업시행계획에서 정한 사업시행기간 내에 사업을 완료하기란 사실상 기대하기 어렵다. 따라서 재개발조합은 여러 차례 사업시행기간을 연장하는 사업시행계획 변경인가를 받으며 사업을 진행하는데, 이러한 변경인가를 받기도 전에 사업시행기간이 만료되는 경우가 더러 발생하기도 한다. 실무상으로 사업시행계획 인가권자인 시장·군수 및 구청장은 사업시행기간이 도과한 경우에도 변경인가를 통해 사업시행기간을 연장해 주고 있
2023.10.13 12:32
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재개발사업의 시행주체인 재개발조합은 관리처분계획인가 고시가 있은 후에는 현금청산자 소유의 토지 등을 취득하기 위하여 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 재개발사업은 사업시행계획인가 고시로 토지보상법상 사업인정 및 사업인정고시가 의제 되는 공익사업이므로, 재개발조합은 토지보상법에 따른 수용재결을 통해 협의가 이루어지지 않은 현금청산자 소유의 토지 등을 강제로 취득할 수 있다. 재개발사업을 신속하게 시행하여 비용을 절감하기 위하여 현금청산자에 대한 토지등 취득 및 이에 대한 손실보상 절차 또한 신속하게 이루어져야 하나, 현금청산자 중
2023.09.01 13:58
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재개발·재건축 주택의 입주가 완료되어 조합이 해산하는 경우 대체로 조합장이 청산인으로 선임되고, 대개의 청산인은 입주자 편의 증진과 조합원 권리 보호를 위해 적법한 청산 절차에 따라 조속히 청산절차를 진행하여 남은 청산금을 조합원들에게 돌려주고 있다. 반면, 법 체계를 교묘하게 악용하며 부당하게 사적 이익을 챙기는 부도덕한 청산인도 더러 존재하고 있다.현재 시행 중인 도정법에 따르면 이전고시로 대지 또는 건축물을 분양받을 자가 그 소유권을 취득하게 되는데, 위 고시가 있는 날부터 1년 이내에 해산총회를 거쳐 청산인을 선임함으로써 조
2023.07.28 12:39
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도시정비법은 정비사업 시행 과정에서 조합의 비전문성을 보완함으로써 조합원의 권익을 보호하고 사업추진 효율성을 도모하기 위해 "정비사업전문관리업제도"를 도입하여 시행하고 있다. 관계법령으로 정하는 자본·기술인력 등의 기준을 갖춰 시·도지사에게 등록한 후 조합추진위원회나 사업시행자로부터 위탁받거나 이와 관련한 자문 등을 받아 일정한 업무를 수행하는 제도이다. 도시정비법 제102조에서는 정비사업전문관리업자의 위탁 및 자문 업무의 범위를 정하고 있으며, 도시정비법 제138조에서는 정비사업전문관리업자가 그 업무를 다른 용역업체나 그 직원에게
2023.07.03 11:26
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정비사업을 시행하는 과정에서 조합원들 간 이해관계가 대립하여 조합장을 비롯한 기존의 조합임원이 해임되는 사례를 빈번하게 볼 수 있다. 조합총회의 개최는 일반적으로 도시정비법 제44조 제2항에 따라 조합장이 소집하는 것이 원칙이지만, 조합장 등 조합임원 해임을 위한 조합총회의 개최에 있어서는 조합장의 협조를 구하기가 어려우므로 도시정비법 제43조 제4항에 따라 조합원 10분의 1 이상의 요구로 소집되며, 이 경우 요구자 대표로 선출된 자가 조합장의 권한을 대행하는 자격을 갖게 된다.만약 해임총회가 개최되더라도 요구자 대표가 전체 조합
2023.06.07 12:26
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최근 재건축정비사업이 추진 중인 부산의 한 아파트단지에서 하나의 지하상가를 123개로 분할하는 이른바 ‘지분 쪼개기’가 이루어져 논란이 되고 있다. 도시정비법 제77조는 주택 등에 대하여 일정한 경우 권리산정기준일을 조합설립 이전인 정비구역 지정·고시일 등으로 소급할 수 있도록 규정하여 무분별한 ‘지분 쪼개기’를 방지하고 있지만, 이 규정이 상가에는 적용되지 않아 조합설립 이전까지 아파트단지 상가를 분할하여 취득한 경우에도 재건축정비조합원이 될 수가 있다. 추진준비위원회 또는 추진위원회 단계에서 사업성이 좋은 아파트단지 상가에 대한
2023.05.08 13:32
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도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)은 대의원회의 구성과 권한에 대하여 여러 규정을 두고 있다. 조합원의 수가 100인 이상인 조합의 경우 대의원회를 두어야 하며, 그 최소인원을 조합원의 10분의 1 이상으로 구성하여야 한다. 조합원이 1,000명을 넘는 대단위 규모의 조합의 경우에는 대의원회를 그 조합원의 10분의 1 범위 안에서 100인 이상으로 구성할 수 있도록 하여 하한선만 규정함으로써 조합원 수에 따라 대의원 숫자가 마냥 늘어나서 방만해지는 것을 막고 있다.대의원회의 권한에 있어서도 총회의 의결사항 중 대통
2023.04.07 12:25
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재건축·재개발 정비사업에서 조합설립인가 후 다물권자로부터 물권을 양수한 사람에게 단독분양권이 인정되는지 여부에 관하여 재건축·재개발 시장에서 오랫동안 분쟁이 있어 왔다. 도시정비법 등 관련법령에 명시적인 규정이 없을 뿐만 아니라, ‘토지등소유자’의 의미나 ‘조합원’, ‘분양자격’의 개념이 법령에 따라 완전히 일치하지 않아 발생한 혼동 때문이었다.이러한 논쟁은 2010년 법제처에 의해 단독분양권이 인정되지 않는다는 취지의 유권해석이 나오면서 정리되는 듯하였으나, 2020년 광주고등법원이 학동4구역 사건에서 단독분양권을 인정하는 판결을
2023.03.10 13:19
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윤석열 정부의 출범 2년 차를 맞아 부동산 규제 완화에 대한 기대심리에도 불구하고 재개발·재건축사업을 비롯한 주택시장은 좀처럼 활기를 찾지 못하고 있다. 금리인상의 여파로 주택 매수수요가 급감하였고, 자재비와 인건비 상승, 이주비 대출비용의 증가로 관련 사업비가 급증하여 수요와 공급이 모두 위축되어 있기 때문이다. 올해 시행될 재건축·재개발사업과 관련된 부동산 정책의 변화와 향후 전망을 개관해 본다.먼저 서울 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구 이외에 모든 지역이 조정대상지역·투기과열지구에서 해제된다. 윤정부는 지난해에도 3차례에
2023.02.10 14:18
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도시정비법에 따른 재건축조합은 관할 행정청의 감독 아래 도시정비법상의 주택재건축사업을 시행하는 공법인으로서 그 목적 범위 내에서 법령이 정하는 바에 따라 일정한 행정작용을 행하는 행정주체의 지위를 갖는다. 재건축조합이 수립하는 관리처분계획은 정비사업의 시행 결과 조성되는 대지 또는 건축물의 권리 귀속에 관한 사항과 조합원의 비용 분담에 관한 사항 등을 정함으로써 조합원의 재산상 권리·의무 등에 구체적이고 직접적인 영향을 미치는 구속적 행정계획으로서 재건축조합의 독립된 행정처분에 해당한다. 이는 행정계획의 일종으로서 재건축조합에 상당
2023.01.09 17:52
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재개발·재건축 사업의 시공사 선정은 원칙적으로 조합의 고유한 권한이다. 도시정비법 제29조 제4항은 조합설립인가를 받은 후 조합은 조합총회를 개최하여 경쟁입찰 또는 수의계약의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다고 정하고 있다. 개정전 도시정비법은 그 규정의 모호성으로 인하여 시공사 선정 권한과 관련한 분쟁이 이어졌는데, 2008년 대법원이 시공사의 선정을 조합총회의 고유권한으로 판시하였고, 이에 따라 2009년 도시정비법 개정으로 시공사 선정 권한의 소재가 분명히 드러나게 된 것이다.시공사 교체와 관련하여
2022.12.05 13:43
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도심공공주택복합사업(이하 ‘도심복합사업’이라 한다.)은 2021년 3080+주택공급 대책의 핵심사업으로 역세권지역(철도역 반경 350m 이내), 준공업지역 및 노후저층주거지 밀집지역에서 공공이 사업을 주도하여 신속한 인허가를 통해 사업기간을 대폭 단축하고, 다양한 인센티브를 제공하여 원주민 분담금을 낮추는 동시에 공익성도 확보한다는 새로운 주택공급 모델로 도입되었다.일반적인 주택재개발, 주택재건축 정비사업이 주민이 조합을 결성하여 조합의 주도로 사업을 추진하고 주민동의시 공공과 공동시행이 가능한 반면, 도심복합사업은 주민이 동의하면
2022.11.04 12:47
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도시정비법상 재건축사업을 추진하려면 원칙적으로 하나의 주택단지 단위로 사업구역이 지정되어야 하는바, 그 주택단지 중 일부만을 사업구역으로 지정하게 되면 그 재건축사업은 위법하다. 도시정비법 제2조 제7호 각목에서는 재건축사업을 추진할 수 있는 주택단지를 구체적으로 열거하고 있다. 사업계획승인을 받아 주택 등이 건설된 일단의 토지뿐 아니라, 이러한 일단의 토지가 도시・군계획시설인 도로 등 시설로 인하여 분리되어 따로 관리되고 있는 경우에는 그 각각의 토지를, 일단의 토지 둘 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우에는 그 전체 토지를 각
2022.10.07 14:43
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2022. 6. 10. 일부 개정되어 2022. 12. 11. 시행을 앞두고 있는 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘개정 도정법’) 개정법 내용 중 시공사 선정과정의 투명성 강화를 위해 도입된 시공사 선정과정에서 시공과 관련 없는 제안행위 금지사항에 대하여 논란이 되고 있다.기존에도 건설사들의 과도한 경쟁을 억제하기 위하여 규제가 전혀 없었던 것은 아니다. 국토교통부 고시인‘정비사업 계약업무 처리기준’에서 건설업자등은 입찰서 작성시 시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제공하는 제안을 할 수 없다는 규정을 두고 있었다
2022.09.05 16:18
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최근 서울시장이 의욕적으로 추진해 오고 있는 오세훈 표 신속통합기획의 수혜를 입은 제1호 사업지인 ‘광진구 신향빌라 재건축사업’이 조합설립 추진위원회의 설립절차를 생략하고 곧바로 조합설립 절차로 나아감으로써 사업기간을 약 2년 6개월가량 단축했다는 소식이 널리 알려지면서 신속통합기획에 대한 세간의 관심과 기대감이 높아지고 있다.도시 및 주거환경정비법(이하, ‘도정법’이라 한다)에서는 조합을 설립하려는 경우에는 재건축·재개발사업의 정비구역 지정·고시 후 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 국토교통부
2022.08.02 11:31