사례) 지율씨는 재건축아파트입주권을 2019년10월에 취득했다. 그런데, 조합집행부와 비대위의 갈등이 극에 달하는 바람에 매일 각자의 주장과 그 반박의 문자폭탄에 시달리고 있다. 지율씨는 신경이 날카로워져서 견딜 수가 없었다. 결국 재건축으로 새아파트를 얻는 것을 포기하고, 입주권상태로 매각하려고 한다. 그런데, 올해 6.1.이후로 입주권에 대한 양도소득세가 또 바뀌었다고 하던데, 무엇이 어떤 것이 달라진 것인지 아무리 찾아도 알아낼 수가 없다.

해설) 계속된 세법의 변경으로 인하여 그 해석은 인간의 한계를 넘어서고 있는 듯하다. 새로운 법률이 무원칙하게 만들어지고, 그 적용시점 역시 그 때 그때의 시장의 분위기에 따라서 달라지는 상황이라 어설픈 세법 해석은 커다란 세무리스크를 동반하게 되었다. 가히 세법의 해석과 그 적용은 알파고와 같은 인공지능의 영역이 된듯하다.

양도소득세율의 변화도 빼놓을 수 없다. 국세청의 홈페이지도 거의 3페이지를 하례하여 그 변동내역을 설명하고 있고, 깨알 같은 주석으로 그 적용시점 및 대상에 대해서 부연하고 있다.

최근의 세율 개정은 주택과 주택 유사물건 즉, 분양권과 조합원입주권을 대상으로 하고 있다.

특히 2021년 1월부터 분양권도 주택 수에 포함하도록 하여 복잡함이 가중되었다. 분양권도 주택수에 포함하여 세율이 적용되므로 종전에 분양권과 주택 한 채를 가지고 있어 1주택자로 세율이 적용되던 사람이 이제는 2주택자로 중과세가 적용된다.

그나마 다행인 것은 분양권을 조합원입주권과 동일하게 주택수에 포함하는 시기가 2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 분양권부터 적용한다는 것이다. 결국. 작년까지 취득된 분양권의 경우 중과세율의 판정시 종전과 동일하게 주택수에서 제외되고, 1세대 1주택 비과세 판단시에도 주택수에서 제외하여 판단하게 된다.

반면에 올해 1월1일 이후 취득한 분양권은 조합원입주권과 함께 중과세율과 비과세대상 주택 판단시 주택 수에 포함하여 계산하게 된 것이다. 한편 조합원 입주권과의 과세형평성을 맞추기 위해 대체주택 취득을 위한 1주택 1 분양권, 실수요목적의 1주택 1분양권등 기존에 조합원입주권에 대해서 예외적으로 인정해 주었던 혜택은 동일하게 적용된다. 즉, 1세대1주택 판단시 해당사유가 있는 경우 분양권도 주택 수에서 제외한다.

∥조정지역 다주택자(주택⋅조합원입주권⋅분양권) 양도세 중과세율

올해 1월 이후에 취득한 분양권을 포함한 다주택자에 대해서 6월1일부터는 변경된 양도소득세율이 적용된다. 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우 종전에 주택 수에 따라서 기본세율의 10%와 20%를 추가 과세하였으나, 이를 20%와 30%로 높여서 추가세율을 가산한다. 이 경우 3주택 이상자이라면, 2021.6.1.이후 양도분부터 최고 75%의 소득세율이 적용되고, 다시 지방세 7.5%가 추가과세되므로 양도차익의 거의 대부분을 세금으로 추징당하게 된다. 예를들어 3주택자가 전세로 임대차가 되어있는 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우라면, 전세금을 돌려주고 나서 양도소득세를 납부하기 위해 추가 자금조달이 필요할 가능성이 크다.

∥2년 미만 보유 주택⋅조합원입주권 양도세율

1년 이상 보유한 주택과 조합원입주권에 대한 세율도 중과세되는 방향으로 변경되었다. 2021.6.1이후부터는 최소한 2년 이상은 보유해야 기본세율(6%~45%)의 기본세율이 적용된다. 다른 부동산 즉, 상가등에 적용되는 기본세율 적용시점과는 동일한 조건이 되었다.

그런데, 단기보유에 대해서는 상가등 다른 부동산보다 오히려 가혹한 불이익을 주고 있다. 다주택자가 아닌 1주택자에 대해서도 기존 40% 단일세율보다 30%를 추가하여 과세한다. 결국, 비조정대상지역의 1주택자라고 하더라도 주택 또는 조합원입주권을 1년미만 보유하고 양도할 경우 70%의 단일세율이 적용된다. 매매차익이 없다면, 그리 큰 문제될 것은 없지만, 갑자기 타 지역으로 이사를 가야할 부득이한 사정이 생긴 경우 꼼짝없이 집을 팔지 못하고 보유하고 있어야 한다. 세금을 내고 나면, 타지역에서 동일한 가치의 집을 살수 없기 때문이다.

∥주택 분양권 양도소득세율

주택 분양권을 매매할 때 발생하는 양도소득세율도 변경됐다.

종전에는 주택 분양권을 양도할 경우에는 분양권이 양도일 현재 조정대상지역에 소재하고 있는지 여부에 따라 세율이 달리 적용됐으나, 2021.6.1 이후 양도하는 주택분양권에 대해서는 무조건 60%의 단일 세율이 적용된다. 단, 1년미만 보유한 단기 양도의 경우에는 70%의 최고 세율이 적용된다. 70%의 세율은 기존에 미등기양도자산에 대해서 적용되는 징벌적세율이었다. 주택의 단기양도자는 이러한 징벌적 세부담을 감수해야 한다.  

지율씨의 경우 조합원입주권을 취득하여 입주권상태로 양도하는 것이다. 주택과 주택유사물건 즉, 조합원 입주권과 분양권의 단기양도는 이제 조정대상지역에 소재하는 지 여부에 불구하고 무조건 중과세 된다. 지율씨가 비록 조합원입주권을 2021.1.1.전에 취득했지만, 단기보유에 대한 양도소득세율은 취득시점에 불구하고 적용되기 때문에 2년이 되기 전에 양도할 경우 매매차익의 60%를 양도소득세로 내야 한다. 따라서 조합과 비대위의 문자폭탄을 수신거부하고 어떻게든 재건축아파트에 입주하여 1세대 1주택으로 비과세 받고 양도하는 방향으로 의사결정을 해야 할 것이다.

문의) 02-555-5366