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1. 문제의 소재정비사업 조합과 시공사 간의 공사도급계약을 보면, 조합 임원들의 조합채무에 대한 연대보증약정이 포함되는 경우가 많다. 시공사는 입찰보증금을 무이자 대여금으로 전환하고, 공사도급계약에 따라 사업비를 대여하는 등 일반분양수입이 발생하기 수년 전부터 자금을 투입하는데, 해당 대여금 또는 시공에 따른 공사대금 회수는 금융기관을 통해 자금이 조달되거나 일반분양 수입금이 발생하는 시점에서야 비로소 이뤄지게 된다. 따라서 시공사로 선정 되어 자금을 투입한 후 사업이 무산되거나 제때 진행되지 않는 경우 시공사는 금전적 손실을 볼
2022.07.04 15:55
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1. 이 사건의 사실관계 및 당사자의 지위피고는 재개발정비사업조합이고, 원고는 이 사건 사업 구역 내에 위치한 토지 및 건물의 소유자이다. 이 사건 건물에는 ‘A’와 ‘B’라는 상호의 주점이 영업을 하고 있었다.2012. 8. 14. 정비계획공람공고 이후, A주점은 2015. 10. 28., B주점은 2016. 11. 28. 원고로 영업자 명의가 각 변경되었다. 서울특별시 지방토지수용위원회는 2020. 4. 24. 이 사건 건물에 있는 ‘A’에 관하여 을의 보상액을 4,685,000원, 수용 개시일을 2020. 6. 12.로 하는
2022.07.04 15:54
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사례) 지율씨는 1999.5월 과천에 소재한 낡은 아파트를 취득했다. 녹물이 수돗물에 베어있고, 금이 많이 가있어 불안한 아파트였지만, 힘들고 어려운 시절이라 참고 함께 할 수 있었다. 우여곡절 끝에 지율씨의 아파트는 2019년4월 관리처분계획인가를 득하게 되었다. 드디어 새아파트로의 희망이 구체화된 순간이었다. 지율씨는 이미 인접지역에 아파트가 한 채 있었기 때문에 새아파트는 이번에 결혼할 아들에게 물려주고 싶었다. 다만, 투기과열지구내에서는 조합원지분을 전부 넘겨줄 수 없었기 때문에 지분중 99%를 증여하기로 했다. 2021년말
2022.07.04 15:52
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필자는 실무상 지역주택조합 관련된 사건을 다수 다루고 있는 바, 특히 부도덕한 업무대행사의 배임적 행위로 인하여 발생하는 일반 서민들의 피해를 볼 때 안타까운 심정이다. 업무대행사가 사실상 조합의 업무를 전횡하는 경우에 조합원 가입계약이나 일반분양계약을 체결하면서 조합원가입자나 수분양자들을 상대로 할인 분양 등을 미끼로 계약에서 지정한 계좌가 아닌 다른 계좌로 분담금을 수령하여 편취하는 사고가 종종 발생하곤 한다. 이하에서 최근에 비록 하급심 판결(청주지방법원 2022. 2. 17. 선고 2020나16489 판결)이나 의미 있는 판
2022.06.20 11:57
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1.문제의 소재과밀억제권역이지만 투기과열지구는 아닌 재건축 사업 구역에서 2개 물권을 소유하고 있던 갑이 그 중 1개 물권을 을에게 매도했고, 을은 대표 조합원 자격으로 1주택 분양신청 후 인가 고시된 관리처분계획 상 1주택을 분양받았지만 을은 과밀억제권역이지만 투기과열지구가 아닌 경우 도정법에 의하면 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있으니 을과 갑에게 각각 개별 분양신청권을 인정하지 않은 재건축조합의 관리처분계획에 대해서 무효 확인 청구 소송을 행정소송으로 제기하였다. 2. 법원의 판단도시정비법 제39
2022.06.20 11:55
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1. 사실관계피고는 주택법에 따라 울산 중구 일대를 사업부지로 하여 설립된 지역주택조합이다. 원고는 2016. 2. 29. 피고의 조합원이 되어 위 사업부지에 건축될 아파트 1세대를 공급받기로 하는 내용의 조합가입계약(이하 ‘이 사건 조합가입계약’이라고 한다)을 체결하고, 위 조합가입계약에 따른 분담금 및 업무대행비 명목으로 합계 5,000만 원을 지급하였다.피고 조합규약 제8조 제1항은 조합원의 자격요건으로 ‘주택설립인가 신청일부터 당해 주택조합의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채
2022.06.20 11:54
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사례) 지율씨는 양도소득세 중과세가 일시적으로 유예된다는 이야기에 많은 고민을 하게 되었다. 장기임대주택으로 등록한 빌라가 3채 있는 데, 임차인들의 시도 때도 없는 민원성 전화에 골머리를 썩고 있기 때문이다. 일요일 아침에 화장실 전구가 나간 것을 어쩌라는 이야기 인가. 쿠팡에 전구주문해서 교체하면 될 것을 휴일에 쉬고 있는 지율씨에게 전화해서 뭘 어쩌라는 건지.그동안 양도소득세중과세 때문에 어쩔 수 없이 임대주택을 보유했지만, 이참에 모두 팔아버리고 거주주택 한 채만 보유하고 싶다. 맘먹은 김에 근처 부동산에 3채의 임대주택을
2022.06.20 11:52
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현행 도시 및 주거환경정비법(이하, ‘도시정비법’이라 한다.)에 따르면 사업시행자로 재개발사업에 있어서는 조합이나 토지등소유자를, 재건축사업에 있어서는 조합을 각각 예정하고 있다(제25조). 재건축사업의 경우 조합을 시행자로 예정하고 있어서 별다른 문제가 없으나, 재개발조합의 경우 조합이나 20인 미만의 토지등소유자방식에 의한 시행자를 예정하고 있어서 그 시행자의 선택이나 시행방식에 따른 정비구역의 해제 의무 등에 있어서 논란의 여지가 있다.도시정비법령에 의하면 재개발사업에 있어서 조합이나 토지등소유자 등이 재개발사업의 시행자가 될
2022.06.07 15:08
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1. 문제의 소재정비사업조합은 통상 이사회나 대의원회 등의 개의 요건이 충족되지 않아 회의가 공전하는 것을 방지하고, 조합 업무에 기여 하는 자를 보상하기 위해 이사회에 참석하는 이사, 대의원회에 참석하는 대의원에게 회의 참석 수당을 지급할 근거를 마련하고 있다. 그런데 참석 수당 지급의 근거가 되는 문언을 보면 대체로 ‘이사’또는 ‘대의원’이라고 규정되어 있을 뿐, ‘참석자’라고 규정한 예를 찾아보기 힘들다. 여기서 조합 정관에 근거하여 이사회에 출석하여 의견을 진술한 감사 또는 대의원회에게 참석하여 의견을 진술한 이사 또는 감사
2022.06.07 15:06
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1. 사실관계도시정비법 제45조 제6항은 “총회의 의결은 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석하여야 한다. 다만 창립총회, 사업시행계획서의 작성과 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20이상이 직접 출석하여야 한다.”라고 규정하고 있다.그 외에 정비사업 계약업무 처리기준 제35조 제1항은 시공자 선정을 위한 총회의 경우 조합원 과반수가 직접 출석하여 의결해야 한다고 규정하는 등 도시정비법과 하위 법령에서는 일반적인 의사정족수 외에 ‘직접출석’ 요건을 별
2022.06.07 15:04
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사례) 지율씨는 다주택자들에 대한 규제로 인하여 항상 고민이 많은 사람이다. 비록 조정대상지역이지만, 지방에 있는 주택을 2채 소유했고, 강북에 다가구 주택 한 채를 가지고 있다. 다 합쳐도 강남의 아파트 한 채 값도 되지 않는데 세금으로 인한 스트레스는 너무나 큰 상태다. 다행스럽게도 2022.5.10.부터 1년간은 양도소득세를 중과세하지 않겠다고 하니 다행이었다. 문제는 다주택자에 대한 취득세와 종부세가 아직 서슬퍼렇게 존치되고 있다는 점이다. 지율씨는 투기꾼도 아니고, 현재 가지고 있는 다가구 주택도 전세로 되어있어서, 한 달
2022.06.07 15:03
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선의의 조합원의 피해를 방지하기 위해 조합설립 이전 단계에서의 관리·감독을 강화하고, 조합운영의 투명성 및 안정성을 제고하는 내용을 담은 주택법 일부 개정안이 2020. 1. 9. 국회에서 의결되어 시행되고 있다.주요 내용은 토지확보요건의 강화, 계약상 중요사항 설명의무 부과, 모집 광고 관련 준수사항, 발기인에 대한 자격요건 강화를 내용으로 하는 주택조합 설립 전 관리·감독 강화를 목적으로 하는 개정과 주택조합 추진실적의 공개 의무, 업무대행자 요건의 강화, 조합 임원의 겸직금지, 주택조합의 해산절차 마련, 회계서류 보관 의무를
2022.05.20 13:35
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1. 구 도정법 상 ‘직접 출석’ 요건구 도시정비법 제24조 제5항은 “총회의 소집절차․시기 및 의결방법 등에 관하여는 정관으로 정한다. 다만, 총회에서 의결을 하는 경우에는 조합원의 100분의 10(창립총회, 사업시행계획서와 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20을 말한다) 이상이 직접 출석하여야 한다.”라고 규정하고 있다. 위 규정을 근거로 대리인에 의한 출석이 총회 ‘직접 참석’에 해당하는지 여부가 문제되었다. 2. 대법원 판결 취지위 단서 조항이 조합원의
2022.05.20 13:34
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1. 이 사건 사실관계피고 구청은 2006. "이 사건 추진위원회가 이 사건 정비구역 내의 전체 토지등소유자의 5분의 4 이상으로부터 조합설립동의를 얻었다"고 판단하여, 이 사건 추진위원회에 대하여 조합설립인가처분(이하 '이 사건 설립인가처분'이라 한다)을 하였다.그런데 일부 조합원들이 "1차 동의서 중 일부에 '건설되는 건축물의 설계의 개요', '건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액'란이 각 공란으로 되어있어 1차 동의서에 기한 조합설립동의는 효력이 없어 동의율을 충족하지 못하였다"는 이유로 이 사건 설립인가처분
2022.05.20 13:32
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사례) 지율씨는 다주택자들에 대한 규제로 인하여 항상 고민이 많은 사람이다. 비록 조정대상지역이지만, 지방에 있는 주택을 3채 소유했고, 다 합쳐도 강남의 아파트 한 채 값도 되지 않는데 세금으로 인한 스트레스는 너무나 큰 상태다. 다행이 이번에 양도소득세 중과세제도를 유예한다고 하고 있어, 한시름 놓고 있다. 그런데 정확히 어떻게 중과세를 면할 수 있는 지는 이제부터 또 공부해야 한다. 이미 5년 동안 중과세를 피하기 위해서 어마어마한 공부를 했는데. 다시 시작해야한다는 생각에 한숨만 나온다. 해설) 정부는 2022.5.9. 법을
2022.05.20 13:30
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1. 들어가며필자는 어느 재개발정비사업조합의 임시조합장으로 선임되어 약 3개월 동안 근무하였다. 그 근무기간 동안 임시조합장의 직무를 수행하면서 몇 가지 사실상 및 법률상 문제에 직면하게 되었다. 이러한 경험을 바탕으로 임시조합장의 선임, 권한 등 여러 가지 쟁점에 관하여 논의하고자 한다.조합은 「민법」상 ‘조합’(민법 제703조)뿐만 아니라 특별법에 의한 ‘조합’이 있다. 즉 ‘노동조합’(「노동조합 및 노동관계조정법」 제2조), ‘농업협동조합’(「농업협동조합법」 제2조), ‘주택조합’(「주택법」 제11조) 등 많은 조합이 있다.
2022.05.09 15:09
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국가나 지방자치단체 또는 공사 등 관계 법령에 따라 지정된 사업시행자가 시행하는 공익사업으로 인하여 토지 등을 사업시행자에게 매각(통상 ‘수용’이라고 한다)하게 되면 토지 등 소유자는 그에 상응하는 보상금을 현금이나 채권 등으로 수령하게 된다.이 가운데 현금으로 토지의 보상금을 수령하는 대신에 공익사업의 시행으로 인하여 조성된 토지를 공급받는 경우가 있는데 이를 대토보상이라고 한다.이러한 대토보상제도는 2007. 10. 17. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’) 제63조의 개정으로 제도화되
2022.05.09 13:50
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1. 문제의 소재도시정비법령은 투기과열지구 등의 정비사업과 관련하여 1세대 1주택 분양원칙을 규정하면서, 도시정비법 제74조 제1항 제5호에 따른 가격의 범위(종전자산가액) 또는 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있다고 하여(도시정비법 제76조 제1항 제7호 라목), 1세대 1주택 분양 원칙에 대한 예외 또한 규정하고 있다. 즉 도시정비법령에 따라 사업시행자는 조합원 소유 부동산의 종전자산가액이 분양받을 2주택의 조합원분양가 이상이거나, 건축물의 주거전용면적이 분양받을 2주택의 면적을 초과하는 경우에 2주택을 공급할 수 있
2022.05.09 13:48
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1. 사실관계채무자는 A시 주택재개발사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 위하여 설립된 주택재개발정비사업조합이다.채무자는 2018. 12. 임시총회를 개최하여 채권자들을 이 사건 사업을 위한 공동 시공자로 선정하는 결의를 하고, 2019. 1. 채권자들과 사이에 채무자가 채권자들에게 이 사건 사업을 위한 공사를 도급하는 내용의 계약(이하 ‘이 사건계약’이라 한다)을 체결하였다.채무자는 2021. 9.임시총회(이하 ‘이 사건 임시총회’라 한다)를 개최하여 채권자들에 대한 시공자선정을 취소하고 이 사건 계약을 해제할 것을 결의하고,
2022.05.09 13:46