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흑석3구역, 분양가 상한제 벗어나다
지난 28일 도급계약 변경 결의 … 공사중지․집행부해임 등 소송 걸림돌 남아
2019년 11월 12일 (화) 14:16:04 이현수 기자 lhs@rcnews.co.kr

   

내우외환에 휩싸인 흑석3구역이 분양가 상한제 적용을 피하면서 한시름 놓게 됐다.

지난 2008년 정비구역으로 지정되며 재개발사업이 본격화된 흑석3재정비촉진구역은 현재 이주와 철거를 완료하고 착공을 앞두고 있다. 분양가 상한제 적용 여부로 인해 위기에 봉착했지만 지난 6일 적용지역에서 제외됨에 따라 고비는 넘긴 상태다. 그러나 정부는 서울 전 지역이 상한제 적용을 위한 법정요건을 충족한 상태라 고분양가 움직임이 있을 경우 언제라도 상한제를 적용한다는 방침이어서 안심하기엔 이르다.

더군다나 흑석3구역은 인근 아파트로부터 제기된 공사중지 가처분과 일부 조합원에 의해 제기된 조합장 해임결의 등 안팎의 갈등으로 인해 사업추진이 중단될 수 있어 각별한 주의가 요구되는 상황이다.

 

∥분양가 상한제, 위기일발 흑석3구역

서울시 동작구 흑석동 253-89 일대에 위치한 흑석3구역은 부지면적 10만2557㎡에 건폐율 23.6% 용적률 244.91% 등을 적용해 지하5층~지상20층 아파트 1772세대를 건립한다. 2010년 7월 조합설립인가, 2015년 6월 사업시행인가 등을 거쳐 2017년 8월 관리처분계획 인가 등의 추진절차를 진행했다. GS건설이 시공을 맡고 있으며, 이주와 철거를 거쳐 착공을 앞두고 있다.

관리처분계획에 따르면 흑석3구역의 조합원 분양가는 3.3㎡당 1830만원이며 일반분양가는 2270만원 수준이다. 조합은 주변 시세를 고려해 3800~4000만원 가량으로 일반분양을 추진하고 확보한 분양수익으로 조합원 부담금을 줄일 계획이었다.

그러나 지난 6월 주택도시보증공사(HUG)가 신규 아파트 분양시 주변 분양가의 100~105%를 초과하지 못하도록 분양기준을 강화함에 따라 계획 수정이 불가피해졌다. HUG 심사기준에 의거 3~4㎞ 밖에 위치한 사당3구역(이수 푸르지오 더프레티움)을 기준으로 분양가가 책정될 것으로 알려졌기 때문이다. 해당 기준에 따르면 흑석3구역 일반분양가는 3.3㎡당 2800만원 수준으로 적용될 전망이다.

당초 계획보다 3.3㎡당 1000만원 이상의 분양수익이 떨어질 것으로 예상됨에 따라 조합은 후분양을 고려하게 됐다. 후분양을 진행하면 HUG 분양심사를 받지 않아도 되기 때문이다. 하지만 이 같은 계획도 어렵게 됐다. 정부가 후분양을 추진하는 정비사업을 차단하고자 분양가 상한제 카드를 꺼내들었던 것.

분양가 상한제를 적용받게 되면 일반분양가가 3.3㎡당 2200만~2400만원대로 떨어질 것으로 예상됨에 따라 조합의 고심이 깊어졌다. 정부의 분양가 제재를 피하고자 후분양 선택을 검토한 것인데, 그렇게 되면 상한제 적용을 면하기 어렵기 때문이다. 그러던 중 정부가 상한제 적용 관련 관리처분인가를 받은 사업장의 경우 6개월 유예기간을 주기로 함에 따라 숨통이 트이게 됐다. 당초 계획에는 미치지 못하지만 그나마 HUG 분양가를 수용하는 것이 상한제에 따른 분양가보다 분양수익을 확보할 수 있기 때문이다.

지난 6일 정부 발표를 통해 일단 분양가 상한제 적용지역에서 제외되긴 했지만 속단하기엔 이르다. 흑석3구역 조합측은 “일단 상한제 적용지역에서 벗어났지만 언제 추가지역으로 지정될 수 알 수 없기 때문에 사실 달라진 것은 없다”면서 “착공신고와 입주자모집공고 등 관련 절차를 완료해야만 비로소 상한제로부터 벗어나는 것이기 때문에 계획된 일정을 소화할 수 있도록 최선을 다할 것”이라고 밝혔다.

 

∥착공신고, 사업추진 정상화의 첫 단추

지난 달 28일 조합은 임시총회를 열어 시공자 도급계약서 변경에 대해 조합원 동의를 얻었다. 2016년 가계약 체결 이후 변경된 사업여건에 맞춰 조정한 내용이다. 전체 1002명의 조합원 중 서면결의서를 포함해 총 590명이 참석했다. 참석 조합원의 94%에 달하는 555명이 찬성 의사를 나타내 총회는 성료됐다. 조합이 계획 중인 11월에 착공신고를 마치기 위한 동의 절차는 모두 구한 셈이다.

그러나 착공신고 등 분양가 상한제 탈출을 위한 제반 절차가 잘 진행되고 있음에도 불구하고 흑석3구역은 안팎으로 제기된 갈등 요소로 인해 안심할 수 없는 처지에 놓여있다. 최근 흑석3구역 인근 청호아파트측에서 재개발 관련 진행 중인 도로 공사에 대해 공사중지 가처분을 신청했다. 이들은 조합의 도로 공사를 위한 보행로 차단 등으로 인해 주민이 피해를 보고 있다며 15억원 가량의 보상금을 요구하고 있다.

조합 내부적으로는 지난 8월 일부 조합원이 조합장 해임 총회를 개최해 집행부 구성이 위태롭다. 일단 조합측은 조합장 해임총회가 ‘절차적 하자로 인해 무효’라는 입장과 함께 해당 총회의 효력정지 가처분 신청을 제기한 상태다. 가처분 결과는 이달 하순경 나올 전망이다.

이와 관련 조합 관계자는 “도로공사 관련 소송에 대해 청호아파트측과 협의가 원만하게 진행되고 있어 착공신고 등 사업일정에는 무리가 없을 것”으로 밝혔다. 이어 “일부 조합원이 제기한 조합장 해임 총회의 경우 총회 준비 과정을 검토한 결과 의결정족수 산정 등에 문제가 있는 것으로 나타나 총회 결의가 무효화될 것으로 예상한다”고 밝혀 사업 일정이 정상적으로 진행될 것으로 예상하고 있다.

 

∥상한제 적용시 1인당 3500만원 손실

조합의 계획대로 관련 절차가 진행된다면 흑석3구역은 사업추진 일정이 정상궤도로 복귀할 것으로 보인다. 다만 일각에서 여전히 집행부 해임을 주장하며 반대 의사를 나타내는 모습에 일말의 불안감이 남아있다.

재개발․재건축 정비사업에서 빠른 사업추진의 중요성은 백번을 강조해도 모자랄 만큼 중요한 원칙이다. 특히 흑석3구역처럼 이주 절차가 완료된 경우 손실이 직접적으로 발생한다는 점에서 모든 조합원은 경각심을 가져야할 부분이다. 현재 흑석3구역은 이주비를 포함해 사업비에 대한 금융이자로 매달 약10억원이 소요되고 있다. 만일 소송 등 내부 갈등으로 인해 집행부 부재가 장기화되고, 분양가 상한제가 적용된다면 분양수익 감소는 물론이고 공사비 조정도 불가피할 것으로 예상된다.

먼저 상한제가 적용될 경우 3.3㎡당 대략 400만원 가량의 손실이 발생하게 된다. 조합원과 임대 물량을 제외하면 일반분양이 가능한 세대수는 약370가구. 이를 24평형으로 가정해 분양손실액을 추산하면 대략 355억원에 달하며, 이는 곧 조합원 한 명당 추가부담금 3500만원이 발생하는 것을 의미한다.

손실은 이에 그치지 않는다. 지난 28일 통과된 도급계약서의 경우 이 달 착공을 기준으로 마련된 것으로서 착공 시기를 맞추지 못한다면 공사비 상향 조정을 피하기 어렵다. 사업지연에 따른 공사비와 금융비용의 상승, 분양수익 감소 등 막대한 추가 부담금으로 인해 사업추진이 무산될 가능성도 충분하다.

흑석3구역은 지난 2016년 관리처분 수립을 앞두고 일부 조합원이 사업비와 공사비 등에 문제를 제기하며 사업이 지연된 바 있다. 사업비 1천억, 세대당 1억원에 달하는 부담금 감소를 주장하며 총회 개최를 반대했던 것. 이후 협상 주도권을 지킴이측에 부여해 직접 협상을 진행하도록 했지만 별반 소득을 얻지 못하고 마무리 된 바 있다. 결국 지킴이측의 명분 없는 반대로 인해 1년 가까운 시간을 허비했던 것.

그나마 당시에는 이주가 이뤄지기 전이라 직접적인 비용 손실은 없었지만 지금은 다르다. 한 달만 사업이 늦어져도 부담금 10억원이 발생하기 때문이다. 만일 무익한 반대 행위로 인해 조합에 손실을 초래한다면 이는 누가 책임질 것인가?

재개발사업의 당사자인 조합원은 성공적인 사업추진을 위해 무엇이 필요한지 고심할 필요가 있다. 흑석3구역이 소탐대실의 우를 범하지 않기를 기대해본다.

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