공공재개발이 정비사업의 핫이슈로 떠오름에 따라 초기 재개발사업장을 중심으로 공공재개발 추진 여부가 화두로 떠오르고 있다.

최근 전농9구역이 공공재개발에 참여하는 것으로 보도됐지만 확인 결과 검토 단계인 것으로 알려졌다. 이와 관련 전농제9구역 주택재개발정비사업 조합설립추진위원회(위원장=김삼근)는 “공공재개발 참여 여부에 대해서는 우선적으로 구역내 전체 주민 의견을 수렴해 나온 결과에 따라 사전의향서 제출 여부를 결정할 것”이라고 답했다.

∥심한 내홍으로 위원장 3차례 교체

동대문구 전농동 103번지 일대에 위치한 전농9구역은 2004년 정비예정구역으로 지정됐다. 2007년 7월 추진위원회 승인을 받았지만 이후 추진위원장이 세 차례나 교체되는 등 심한 주민갈등을 겪으며 사업추진에 진전을 이루지는 못했다.

그러던 중 서울시가 ‘2016년 11월까지 재개발에 대한 가시적인 현상이 보이지 않으면 정비예정구역 취소를 검토할 것’이란 입장을 밝힘에 따라 뒤늦게 사업추진에 매진하기 시작했다. 서둘러 구역지정입안을 위한 주민동의서를 모으고 이를 서울시에 접수해 간신히 구역지정 취소 검토를 보류시켰던 것.

이후 2017년 11월 제4대 추진위원장으로 선출된 현 김삼근 위원장을 중심으로 사업추진에 박차를 가하고 있다. 김삼근 위원장은 “과거엔 주민갈등이 심해 사업추진이 힘들었지만 지금은 ‘더 이상 사업이 늦어져선 안 된다’는 공감대가 형성돼 절대다수의 주민이 사업추진에 적극적인 모습을 보이고 있다”고 전했다.

∥공공재개발 장․단점 검토 필요해

전농9구역은 과거 주민간 내홍으로 인해 오랜 시간 동안 사업추진이 지체된 바 있다. 이에 빠른 사업추진과 용적률 인센티브 등이 제공되는 공공재개발방식에 솔깃한 반응을 보이고 있는 것. 다만 구역내 공공방식을 찬성하는 이도 있지만 그렇지 않은 주민도 있어 신중한 입장을 보이고 있다.

김삼근 위원장은 “추진위 임원이나 추진위원 몇 사람이 결정할 일이 아니고, 전체 주민 의견을 수렴해 결정할 문제”라고 말했다. 이어서 “아직 공공방식의 재개발사업의 장단점이나 구체적인 세부기준이 명확하지 않아 주의 깊게 살펴볼 필요성이 있다”고 전했다.

김 위원장에 따르면 공공개발의 장점으로 공사기간 단축, 용적률 상향 등을 내세우고 있지만 공공개발의 장점과 단점은 동전의 양면과 같으며, 공공개발의 장점이 민간개발의 단점이 될 수 있고, 민간개발의 장점이 공공개발의 단점이 될 수 있음을 시사했다.

다음은 김 위원장이 밝힌 공공재개발방식에 대해 우려하는 부분이다.

먼저 시공사 선정에 대한 사안이다. 김 위원장은 “시공사 선정 방법을 추진위에서 선정할 것인지 아니면 LH·SH에서 선정할 것인지, 아파트 건축 완료 후 명칭을 시공사 명칭을 사용할 것인지 아니면 LH·SH 명칭을 사용할 것인지에 대한 사항”이라며 “LH와 SH측에서는 주민이 선정하고 명칭도 시공사 브랜드로 한다고는 하지만 여전히 우려가 남아 있다”고 전했다.

용적률 상향 등의 인센티브의 현실성에 대해서도 지적했다. “종상향을 통해 용적률을 상향시키기 위해선 도시정비법과 건축법, 서울시조례, 서울시의 각종 계획 등을 개정해야 하는데, 과연 빠른 시일내에 완성될 것인지 우려된다”는 것이다.

이외에도 공공시행자에게 부담해야할 용역비에 대해서도 과다하다는 의견을 나타냈다. 김 위원장은 “현재 알려진 바로는 공공개발시 시행자인 LH나 SH측에 용역비로서 총공사비의 4%를 지급하는 것으로 알고 있다”면서 “설계업체를 통해 산출한 전농9구역의 총공사비가 대략 7천억원으로 추산되는데, 4%를 계산하면 용역비로 280억원이 지출된다”면서 과다하다는 입장을 밝혔다.

∥추진위원회의서 향후 진로 결정

공공재개발방식에 대한 갑론을박이 뜨거운 가운데 전농9구역은 이 달 20일까지 주민 의견 수렴을 받을 계획이다. 이어 이 달 말 예정된 추진위원회의에서 공공재개발 사업방식에 대한 주민의견을 취합해 향후 사업방침을 결정할 계획이다.

김삼근 위원장은 “공공방식에 대한 여러 사정을 감안할 때 서둘러 결정할 문제가 아니며, 앞으로도 계속해서 주민 의견을 수렴하는 한편 관련 전문가로부터 충분한 자문을 받아서 결정할 사항”이며 “역으로 전농9구역이 공모요건에 맞는지도 검토할 필요가 있으며, 도시정비법과 서울시 조례 등 관계 법령에 대한 검토도 필요하다”고 전했다.

잠깐 인터뷰 - 전농제9구역 주택재개발정비사업 조합설립추진위원회 김삼근 위원장

“공공재개발 세부규정 미흡해 충분한 검토 필요하다”

지난 2017년 11월 4대 위원장으로 선출되며 지금에 이르고 있다. 지난 1985년부터 지금까지 36년간 전농동에 살아오고 있다. 과거 전농9구역은 정말 풍전등화처럼 위태로운 상황이었고, 어느 누구라도 재개발을 위해 열심히 일할 사람이 없을까 하고 고민하다가 용기를 내게 됐다.

공공재개발방식에 대해.

앞서 밝힌 바와 같이 전체 주민들의 의사에 따라 추진위는 사업을 진행하는 것이 원칙이다. 다만 공공재개발 관련 기본적인 개념에 대해서는 익히 알려졌지만 그 세부적인 내역에 대해서는 결정되지 않은 사항이 상당하다. 예를 들어 사업비 지원시 담보를 제공해야 하는데, 담보물이 인적 담보인지 또는 물적 담보인지 답변할 수 있는 관계자가 없다는 것이 대표적이다. 정작 사업을 추진할 경우 실무적으로 세부 규정이 중요할 때가 많은데도 아직 기준이 잡히지 않은 것을 보면 검토할 부분이 상당하다고 생각한다.

제도개선 방안이 있다면.

추진위원장으로서 수년간 재개발을 진행하면서 제도적으로 개선할 부분이 무척 많지만 대표적으로 한 가지를 제안하고 싶다. 정비구역지정 제안을 위한 동의기준에서 토지면적 1/2 이상의 동의를 받아야 한다. 이때 토지면적은 국공유지를 포함하는 면적을 말한다. 문제는 국공유지를 담당하는 정부기관이 사업시행인가 전까지는 동의하지 않는다는 점이다.

결국 추진위로선 미동의자인 국공유지 면적을 포함해 전체 1/2 이상의 동의를 받아야 하는 폐단을 안고갈 수밖에 없다. 재개발사업을 활성화하기 위해서는 거창하게 공공방식만을 주장할 것이 아니라 이런 디테일한 부분에서 신경을 쓰는 것이 보다 유리할 것이다.

주민에게 당부하고 싶은 말은.

현재 추진위 사무실에는 상주하는 유급직원이 한 명도 없다. 본인 외에 총무직도 경리직도 없다. 총무와 경리 등이 해야 할 모든 대소사를 홀로 뛰며 처리하고 있는 상황이다. 대외 관계에 필요한 문서는 위원장인 본인이 이른 새벽이나 늦은 저녁 시간에 정리하느라 1인 3역을 하고 있다.

스스로 생각할 때 정말 열심히 일을 하고 있는데, 종종 어떤 분은 색안경을 끼고 부정적인 시각으로 바라보는 때가 있다. 이와 유사한 적절하지 못한 표현은 앞으로 삼가주길 당부드리고 싶다.