구역해제 위기를 극복한 봉천14구역이 결집된 민심을 바탕으로 사업추진에 속도를 더하고 있다.

최근 봉천제14구역 재개발정비사업조합(조합장=윤승호)은 “지난 8월 27일 접수한 조합설립 신청 건에 대해 9월 29일 관악구청으로부터 인가를 받았다”고 밝혔다. 조합은 “공휴일 등을 제외하면 실제론 불과 20여일만에 인가가 결정됐으며, 이는 흔치 않은 경우로서 놀랍도록 빠른 성과”라고 밝혔다.

윤승호 조합장은 “코로나 여파로 총회 일정을 잡는 것에 어려움이 적지 않았는데, 코로나가 재확산되기 직전 진정세를 보인 시점에서 총회를 개최해 결과적으로 상당히 운이 따랐다”면서 “과거엔 적지 않은 어려움을 겪었지만 위기를 극복한 이후 단합된 민심을 바탕으로 적극적으로 사업을 추진하다보니 긍정적인 결과를 얻고 있다”고 소감을 밝혔다.

조합 관계자에 따르면 봉천14구역 재개발사업이 정상화된 이후 신속하고 안정적인 사업추진으로 관계 시의원과 구의원들로부터 칭찬이 자자하다고 한다. 아울러 서울시에서 봉천14구역을 주택백서에 모범사례로 소개할 계획이어서 사업 전망이 밝게 빛나고 있다.

∥8월 8일 창립총회 ‘성료’

봉천14구역은 2009년 9월 추진위 승인을 받고 본격적인 재개발사업을 시작했다. 2014년 6월 정비계획 수립 및 정비구역 지정·고시 절차를 통과했지만 조합설립을 이루기 전에 구역해제 논란이 불거지며 자칫 사업이 무산될 위기에 처하기도 했다.

그러나 작년 상반기에 실시된 구역해제 관련 주민의견조사에서 극적인 반전이 일어났다. 일각에서 제기된 구역해제 요구에도 불구하고 전체 토지등소유자 651명 중 60%를 넘는 393명이 재개발사업에 찬성의사를 밝혔던 것. 구역해제 위기감이 오히려 재개발사업에 대한 주민들의 각성을 초래했고, 이 같은 응집력이 봉천14구역의 추진동력으로 부활하게 됐다.

사업 정상화 이후 조합설립을 위한 제반절차를 진행했던 봉천14구역은 지난 8월 8일 창립총회를 개최했다. 상정 안건은 ▲조합정관 의결 ▲조합 제규정(행정업무규정, 예산·회계규정, 선거관리규정) 의결 ▲2019년도 회계결산보고서 및 2020년 창립총회전까지 회계결산보고서 의결 ▲추진위원회 기 수행업무 추인 및 승계 의결 ▲조합설립 결의 및 정비계획 변경 의결 ▲2020년도 조합운영비 예산 의결 ▲2020년도 조합사업비 및 총회비 예산의결 ▲자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법 의결 ▲총회 의결사항 중 대의원회 위임 ▲조합임원(조합장, 감사, 총무이사, 이사) 선임 ▲ 대의원 선임 등 열한 가지.

의결 결과 기존 윤승호 추진위원장이 조합장에 선임됐으며, 감사 2인과 이사 10인(총무이사 1인 포함) 및 대의원 80인이 선임됐다. 나머지 안건도 모두 원안 통과됐다.

∥정비계획 변경, 조합원당 1억원 가치상승

조합설립인가를 받은 봉천14구역은 향후 절차로 정비계획 변경을 예고하고 있다. 지난 2014년 정비구역 지정 당시 수립된 정비계획이 현재 주택시장 트렌드와 맞지 않는 부분이 있어 이를 개선하고 사업성을 최대한 확보하기 위함이다.

고무적인 부분은 정비계획 변경안이 이미 마련돼 있어 향후 변경 절차가 빠르게 진행될 것으로 전망된다는 점이다. 윤승호 조합장은 “사업추진을 정상화하고 조합설립을 준비하는 과정에서 이미 기존 정비계획을 변경해야할 필요성을 느꼈고, 이를 개선하고자 정비계획 변경안을 준비해왔다”고 설명했다.

변경안의 주된 내용은 먼저 용적률을 249.50%에서 287.59%로 상향하고, 기존 1395세대에서 1709세대로 전체 세대수를 확대할 방침이다. 구역에 인접한 관악로에서 단지를 관통하는 도로 신설 계획은 변경안의 핵심이다.

관통도로를 통해 나뉜 획지에 교회와 공원, 주차장 등 여타 편의시설을 집중시키는 한편 기존 획지에는 주거공간을 집중시켜 토지이용의 효율성을 극대화한다는 전략인 것. 더불어 관통도로 신설을 통해 출입구 진출입이 보다 편리해지고, 경사를 이용한 연도형 상가를 추가로 배치할 수 있는 이점도 얻게 됐다.

윤 조합장은 “지하면적에 포함되는 연도형 상가는 용적률에 포함되지 않으며, 이를 통한 개발이익은 향후 조합의 수익으로 돌아올 것”이라며 “향후 정비계획 변경을 통해 조합원당 1억원 이상의 가치상승의 효과를 얻을 것으로 예상한다”고 말했다.

한편 적지 않은 시간을 소요할 것으로 예상됐던 임대주택의 경우 서울시가 기존 비율을 유지한다는 입장을 밝힘에 따라 보다 수월하게 진행될 것으로 예측된다. 서울시 기준이 전체 세대수의 15%인 것에 반해 봉천14구역은 이미 20.1%를 임대주택 공급물량으로 배정했기 때문이다.

윤승호 조합장은 “정비계획 변경에 필요한 동의율 67%를 확보한 상태로서 제반 절차를 검토한 이후 다음 달부터 변경절차를 진행할 방침이며, 관련 업무를 지원할 교통·환경영향평가 등 협력업체 선정도 함께 준비하고 있다”고 전했다.

잠깐 인터뷰 - 봉천제14구역 재개발정비사업조합 윤승호 조합장

“관통도로 신설, 정비계획 변경의 신의 한수”

사업추진이 정상화되면서 주택가격이 상당히 올랐고, 그와 동시에 반대 의견도 많이 사라졌다. 이런 긍정적 변화로 인해 조합원 여러분으로부터 신임을 받았다고 본다. 조합장으로서 부담감이 없다고 하면 거짓일 테지만 부담이 늘어난다고 해서 특별히 달라질 것은 없다고 본다. 기존에 해왔던 것처럼 초심을 잃지 않고 사업추진에 매진하겠다.

정비계획 변경시 주의할 부분은.

정비계획 변경절차에서 중요한 부분이 바로 서울시 입장을 빨리 파악하는 것이다. 이번 조합설립인가가 이렇게 빨리 결정된 배경에는 매주 1회 이상 구청을 방문하는 등 대관업무에 공을 들인 부분이 상당하다. 구청 담당자와의 원활한 소통이 토대가 되었기에 조합설립이 수월하게 진행됐다. 이처럼 시의원의 도움과 설계업체와의 협력 등을 바탕으로 서울시와의 소통을 원활하게 진행되도록 노력하겠다.

정비계획 변경 내역에 대해.

이번 정비계획 변경안의 핵심은 세대수 증가에 따른 사업성 확보와 관악로에 이르는 관통도로 신설로 요약할 수 있다. 특히 관통도로 신설을 통해 주거공간과 여타 편의시설을 분리하고, 각 기능의 집중을 통해 토지이용의 효율성을 극대화하고 있다. 신설된 도로에 경사를 이용한 연도형 상가를 배치함으로써 100억원에 이르는 수익 창출도 예상된다. 전반적으로 정비계획 변경을 통해 가치상승 효과가 세대당 1억원 이상에 이를 것이다. 개인적으로 관통도로 신설을 신의 한수라고 평가하고 싶다.

임대주택 관련.

임대주택 건립비율은 모든 재개발사업장에서 고심하는 사안이다. 임대주택 비율이 많아진다면 상대적으로 일반분양 물량이 줄어들어 조합원 부담금이 늘어나기 때문이다. 당초 정부가 임대주택 비율을 높인다고 했을 때 내심 걱정이 많았다. 그런데 예상과 달리 서울시가 임대주택 비율을 기존 15%를 유지한다고 밝힘에 따라 안도하는 중이다. 우리는 기존 정비계획에서 임대주택을 20%로 배정했기에 변경 과정에서 별다른 갈등 없이 진행될 것으로 본다.