청량리8구역이 사업시행인가를 통과함에 따라 후속 절차인 관리처분계획 수립에 박차를 가하고 있다.

지난 7월 11일 동대문구청은 청량리동 435번지 일대 청량리제8구역 주택재개발정비사업에 대해 「도시 및 주거환경정비법」제50조제1항에 의거 사업시행계획 인가·고시한다고 밝혔다. 2010년 정비구역 지정으로 재개발사업의 기틀을 닦은 뒤 14년만에 얻어낸 경사다. 사업시행주체인 청량리제8구역 주택재개발정비사업조합(조합장=서정숙)은 빠른 사업추진을 위해 후속 절차인 감정평가 등 관리처분계획 수립을 위한 제반 절차에 전력을 다하고 있다.

∥부지 제척 문제로 초반 난관 봉착

청량리8구역은 지하철 1호선과 경의중앙선 그리고 수인분당선을 모두 이용할 수 있는 청량리역의 초역세권에 위치한다. 이런 입지적 장점에도 불구하고 일부 반대파의 반대로 사업 초반 적지 않은 어려움을 겪었다. 조합 집행부와 반대파의 갈등은 2021년부터 2022년까지 약2년간 정점에 이르렀다.

반대파에서 현 서정숙 조합장을 포함한 집행부 해임을 위한 임시총회를 통과시켰던 것. 조합측은 해임총회의 무효를 주장하며 소송을 제기했고, 2022년 7월경 조합의 승소로 일단락 됐다. 이후 반대 조합원들은 보유 지분을 매도하며 조합을 탈퇴해 현재 청량리8구역은 물샐틈없는 결속력을 자랑하고 있다.

현재는 법정공방 끝에 내부 갈등을 해결했지만 청량리8구역에는 일부 부지 제척 이슈가 조합을 오랫동안 괴롭히기도 했다. 청량리8구역은 2010년 11월 최초 정비구역으로 지정될 당시 구KT부지가 제외돼 정형화되지 않은 상태로 사업추진을 시작했다. 당시 제3종일반주거지역으로 2단계 종상향이 이뤄졌음에도 비정형 부지로 인한 설계 배치의 난항 등으로 상한 용적률 300%로 계획하기 어려웠던 것.

이에 2018년 7월 조합설립인가 이후 구KT부지 매입을 고려했지만 자금조달 문제가 발목을 잡았다. 매입 비용을 시공사로부터 빌려야 하는 상황인데, 당시 서울시 도시정비조례에 의거 사업시행인가 이후 시공사 선정이 가능해 도저히 자금을 조달하기 어려웠던 것. 결국 매입자금을 적기에 마련하지 못해 제3자가 매입했고, 편입의 길은 멀어지고 말았다.

이와 관련 서정숙 조합장은 “비정형의 부지 여건에 따른 사업성을 다각도로 검토해 조합원의 이해를 구한 후 용적률 상향에 따른 임대주택 기부채납을 최소화하는 방향으로 용적률 249.68%의 사업시행계획을 마련하게 됐다”고 설명했다.

이후 사업시행계획인가 신청 관련 부서 협의 과정에서 구KT부지 관련 대토부지 정형화 문제가 대두되기도 했다. 관련 부서에서 ‘관리처분계획 인가 전까지 구역지정 변경을 하라’고 했지만 이럴 경우 사업지연과 조합원 분담금 증가가 예상돼 조합이 수용하기 어려웠던 것.

서정숙 조합장은 “조합원의 추가적 비용부담이 없는 범위에서 구KT부지 관련 대토부지 정형화를 검토한 후 착공신고 전까지 구역지정을 변경하는 것으로 협의를 이뤄냄에 따라 사업추진을 원활하게 이어갈 수 있었다”고 말했다.

∥정비사업 8부능선 ‘관리처분’

재건축·재개발 등 도시정비사업에서 관리처분계획 수립단계는 8부능선에 비유되며 가장 어렵고 힘든 절차로 알려진다. 조합원들의 최대 관심사인 분담금이 결정되기에 각자 처한 입장에 따라 의견이 충돌할 수 있기 때문이다.

청량리8구역은 지난 해 10월 사업시행계획 인가 신청을 위한 총회 전 당시 시점으로 추정분담금을 산출해 구청 심의를 받았다. 이후 개략적 추정분담금을 사전에 조합원에게 통지했고, 조합원들의 이해를 충분히 구한 바 있다.

서정숙 조합장은 “올 연말에서 내년 초로 예상되는 관리처분계획 수립시 결정되는 분담금과 큰 차이가 있지 않을 것으로 예상된다”면서 “조합원들의 신청 평형에 따라 결정되는 분담금에 대해 조합원들의 충격이 크지는 않을 것”으로 내다봤다.

이어 “그럼에도 불구하고 일부 분담금을 내시기 어려운 조합원들과 개인적 사정으로 반발이 있을 경우 해당 조합원들의 개별 사정을 충분히 경청하고, 설득해 관련 법령이 허용하는 범위안에서 해법을 찾도록 노력하겠다”고 밝혔다.

관리처분과 관련해 공사비는 빼놓을 수 없는 논의 대상이다. 청량리8구역은 지난 해 5월 공동사업시행자로 롯데건설을 선정했으며, 당시 서울시에서 고시한 ‘정비사업의 표준공동사업시행협약서’를 기준으로 계약을 체결했다.

조합측에 따르면 사업시행계획 인가시 설계로 공사를 시행할 경우 협약서에서 정한 공사비 이하로 하도록 규정하고 있으며, 현재 가장 문제가 되고 있는 물가변동으로 인한 공사비 조정 부분은 협약서에 따라 실착공전까지는 건설공사비 지수와 소비자물가지수의 산술평균을 적용해 조정할 방침이다. 다만 실착공 이후 급격한 물가변동이 없을 경우 공사비 증감을 없도록 약정하기도 했다.

이와 관련 서정숙 조합장은 “착공시 공사비 조정사항이 있을 경우 협약서에 따라 시공사와 긴밀히 협의해 처리할 예정”이라고 말했다.

청량리8구역 재개발사업은 청량리동 435번지 일대 2만9001㎡를 대상으로 진행된다. 대지면적 2만3136㎡에 건폐율 15.99% 용적률 246.98% 등을 적용해 지하3층~지상24층 아파트 610세대(임대 150세대 포함) 및 부대복리시설을 건립한다.

잠깐 인터뷰 - 청량리제8구역 주택재개발정비사업조합 서정숙 조합장

“과도한 임대주택 소셜믹스로 조합원 권익 침해 심하다”

청량리8구역에 대해

청량리8구역은 지하철 1호선, 경의중앙선, 수인분당선이 교차하는 청량리역을 도보로 이용할 수 있는 초역세권에 위치한다. 아울러 다양한 학군과 롯데백화점 등 각종 편의시설이 집적해있어 입지적 장점이 매우 뛰어나다. 건축설계의 경우 주동 숫자를 최소화하여 시원한 통경축을 계획했으며, 교차로 공원계획으로 영휘원까지 연결되는 녹지축을 마련했다. 또한 대지 레벨을 활용한 데크계획으로 대면상가를 계획했다.

임대주택 의무건립 관련

청량리8구역은 재개발사업으로서 의무임대주택이 많이 계획되어 있다. 7월 31일 시행된 도시정비법 시행령에 임대주택 건축비 개정사항이 빠진 것에 대해 정부당국에 많은 실망을 하고 있다. 따라서 적어도 국토부에서 발표한 사항 중 시행령만으로 처리할 수 있는 사항에 대해서는 약속을 필히 지켜주기를 바란다. 그리고 서울시의 임대주택 소셜믹스 정책에 대해서도 조합원이 저층으로 배정받을 수 있는 상황이 발생해 반발이 많다. 이에 대해서도 조합원들의 권익보장을 위해 서울시에서 제도개선을 해주기를 바란다.

향후 추진 일정은

관리처분계획 수립에 필요한 감정평가 절차가 8월부터 9월까지 진행되고, 그 후 분양신청이 있을 전망이다. 현재 비례율이 98.5% 정도인데, 추가부담금 발생을 최대한 억제하고자 보수적으로 책정했다. 타 현장의 경우 70% 수준인 곳도 적지 않은 상황을 고려하면 청량리8구역은 양호한 편이라 생각한다. 앞으로도 사업추진이 원활하게 진행될 수 있도록 적극적인 참여와 성원을 당부드린다. 오랜 염원인 재개발사업이 성공적으로 마무리될 것으로 믿고 최선을 다하겠다.

제도개선 방향에 대해

재개발과 재건축 등 정비사업은 낙후된 지역의 주거환경 개선은 물론이고 가용토지가 부족한 도시내 주택공급을 담당하고 있는 중요한 사업이다. 이런 중요한 위치에도 불구하고 실제 재개발지역 원주민 재정착률은 30% 수준으로 매우 낮다. 재정착 비율이 올라갈 수 있도록 관련 지원정책이 더욱 활성화돼야 한다고 생각한다.