1. 분양신청통지 및 공고

재개발·재건축사업에서 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 분양신청기간에 법에서 정하는 방법과 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다. 사업시행자가 토지등소유자에게 보낸 분양신청 안내문을 면밀히 검토해보고 자신의 종전자산의 감정평가금액 및 권리가액, 신축아파트의 조합원 분양가격, 추정분담금 등을 종합적으로 고려하여 분양받을 아파트의 평형을 결정하고 분양신청을 하여야 한다. 조합원에게는 원칙적으로 분양신청권이 있다. 분양신청권은 조합원의 가장 본질적이고 중대한 권리이다. 분양신청을 한 토지등소유자는 조합원으로서의 권리·의무가 계속 유지되며 향후 신축아파트를 분양받게 된다. 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자는 더 이상 조합원의 자격이 주어지지 아니하며 현금청산 절차에 따라 현금으로 보상받고 종전자산의 소유권을 사업시행자에게 넘겨주어야 한다. 분양신청통지 및 공고는 사업시행자가 조합원에게 그의 가장 본질적이고 중대한 권리인 분양신청권을 행사할 기회를 부여하는 법정 행위를 말한다. 관리처분계획 수립의 전제가 되는 분양신청은 조합원들에게 있어 매우 중요한 절차 중 하나이다. 따라서 분양신청과 관련된 몇 가지 유의사항에 대해 검토하고자 한다.

2. 투기과열지구에서의 분양신청

1) 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업

1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하는 것이 도시정비법상의 주택 공급의 원칙이다. 그러나 일정한 경우에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다. 예를 들어 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 토지등소유자는 제외한다.

2) 과밀억제권역에 위치한 재건축사업

과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다.

3) 투기과열지구에서의 5년 이내 재당첨금지

투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따라 분양(일반, 조합원) 대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없다.

3. 분양신청 기간의 연장

1) 분양신청 기간의 연장 방법

사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 90일 이내에 분양대상자별 분담금의 추산액 등을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 도시정비법 제72조제2항 단서 조항에 따라 분양신청기간을 연장하고자 하는 경우에는 당초의 분양신청기간에 이어서만 연장할 수 있다. 분양신청기간을 정하고 있는 취지는 법률관계를 조속히 확정하여 법적 안정성을 확보하기 위한 것이다. 사업시행자가 별도로 정하여 연장할 수 있다고 해석한다면 청산금 지급의무시기가 사업시행자의 자의에 따라 무제한 지연될 수 있어 분양신청을 하지 아니한 자 등의 재산권을 침해할 우려가 있다. 분양신청기간을 연장하고자 하는 경우에는 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다.

2) 분양신청 기간 연장의 통지등

분양신청 연장 절차는 당초의 분양신청 절차와 별개의 절차이므로 다시 통지 및 공고를 하여야 한다. 분양신청 기간이 연장되었다는 사실을 통지 및 공고하여야 한다. 특히 분양신청의 통지는 조합원의 분양신청을 위한 매우 중요한 절차이다. 만약 조합원이 분양신청의 통지를 받지 못하여 현금청산대상자가 되어 조합원 지위를 상실하게 된다면 그 피해는 심각하다 할 것이다. 일반적으로 조합정관에서는 조합원의 권리·의무에 관한 사항은 조합원에게 등기우편으로 개별 고지하여야 하고 등기우편이 반송되는 경우에는 1회에 한하여 일반우편으로 추가 발송한다고 정하고 있다. 분양신청 절차의 하자는 향후 관리처분계획의 하자로 이어질 수도 있다. 따라서 사업시행자는 형식적인 고지 절차를 준수하는 것 뿐만아니라 조합원의 실제 주소를 파악하려는 다양한 노력을 기울여야 할 것이다.

4. 공유자의 분양신청

하나의 토지 또는 건축물을 여러 명이 공유하고 있는 경우 분양신청은 공유자들이 개별적으로 하는 것은 불가하며 공유자들이 대표조합원을 선정한 후 대표조합원이 분양신청을 하거나, 대표조합원을 선정하기 어려운 경우에는 공유자 전원이 동일한 의사표시로 분양신청(한 사람이 분양신청 하는 것처럼)을 하여야 할 것이다. 여기서 문제가 되는 것은 공유자들의 의사가 일치하지 못하는 경우이다. 예를 들어 공유자A는 59타입을 희망하고 또다른 공유자B는 현금청산을 희망하는 등 공유자끼리 의사가 다른 경우이다. 공유자들의 의사가 일치하지 아니한 분양신청은 정상적인 분양신청으로 인정하지 아니하므로 결국에는 현금청산자로 분류될 수 밖에 없다. 공유자가 가족관계인 경우는 의사의 일치가 이루어지는 반면에 공유자가 일면식도 없는 모르는 사람인 경우에는 의사의 일치가 매우 어렵다. 공유자의 수가 많은 경우도 그렇다. 사업시행자가 고지한 분양신청 방법에 따르지 않은 분양신청은 적법하다고 볼 수 없으므로 공유물 전체를 현금청산하게 되는 것이다.

따라서 공유지분의 일부를 취득하는 경우에는 반드시 분양신청에 대한 공유자간 의견의 합치가 가능한지 여부를 확인하여야 할 것이다.