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팔달1구역 “수원 대표 富村으로 거듭나다”
내년 3월 사업시행인가 획득 전망 … 장수명·녹색건축·에너지효율 등 품질향상 극대화
2020년 11월 16일 (월) 14:52:23 이현수 기자 lhs@rcnews.co.kr

   

수원 팔달1구역(우만현대아파트)이 내년 상반기 사업시행인가가 예상됨에 따라 과거 수원을 대표하는 부촌으로서의 위상을 회복하고 있다.

지난 5월 건축심의를 통과한 팔달1구역 주택재건축정비사업조합(조합장=박승수)은 9월 사업시행계획을 수원시에 접수했다. 현재 42곳에 달하는 관련 부처에서 사업시행계획에 대한 심의와 보완 절차를 진행 중이다. 박승수 조합장은 “신속한 사업진행을 위해 업무 성격상 10개월 이상 소요되는 환경영향평가 업무를 병행·추진 중”이라며 “빠르면 내년 3월경 사업시행계획에 대한 관리청의 인가를 받을 것”이라고 전망했다.

수원시 팔달구 우만동 129-1번지 일원에 위치한 우만현대아파트는 1985년 건립됐다. 신축 당시에는 도심 한가운데 숲속같이 조용하고 아늑한 분위기에 수원에서 유일하게 46평형 아파트를 보유해 인기가 높았다. 이에 수원시장 관사가 있는 등 소위 士자만 사는 부촌으로 명성을 가졌었다.

그러나 신축 후 35년이 지나 아파트가 노후화됨에 따라 재건축이 필요한 상황이다. 2015년 12월 우만현대는 ‘2020 수원시 도시·주거환경정비기본계획’에 의거 정비예정구역으로 지정되며 재건축사업의 발판이 마련됐다. 박승수 조합장은 “그간 노후화된 아파트를 재건축을 통해 수원에서 가장 살기 좋은 아파트로서 명성을 되찾고자 한다”고 소감을 밝혔다.

 

∥최대관건, 용적률 250% 확보

5층 이하 아파트로 구성된 우만현대는 사업면적이 5만8773㎡로 구역면적이 크지 않아 사업성 확보가 쉽지 않은 여건을 지녔다. 게다가 정비구역이 비정형화되어 있어 아파트 배치 등 건축설계상 효율성이 떨어지는 약점도 있다. 이에 사업의 수익성을 위해 용적률 250% 확보가 절실했던 것으로 알려진다.

‘2020 수원 도시정비기본계획’에 의해 우만현대는 기준용적률 200%, 상한용적률 250%를 적용받았다. 조합설립 이후 250%를 확보하기 위해 소형주택 인센티브 8%와 약3천평 규모의 시유지 유상매입을 통해 추가용적률 42%를 받을 계획이었다.

그러나 2019년 8월 수원시가 대법원 판례를 근거로 시유지 유상매입에 따른 추가 용적률 42% 확보를 불허함에 따라 위기를 맞이했다. 조합은 추가 용적률 확보를 위해 소형 장기 임대주택을 건립하는 방안도 고려했지만 아파트 슬럼화, 단지 이미지 저하 등을 우려한 조합원의 반대로 인해 사업시행계획이 부결되기도 했다.

용적률 확보를 두고 고심하던 조합은 기존 ‘2020 도시정비기본계획’의 적용을 받아서는 한계가 있다는 판단에 따라 용적률 체계가 완화된 ‘2030 수원 도시·주거환경정비기본계획’을 적용받기로 한다. 기준 용적률이 210%인 ‘2030 도시정비기본계획’이 용적률 확보에 수월했기 때문이다. 다만 ‘2030 기본계획’에 따른 관련 법령의 적용을 받는데 1년 이상의 시간이 소요되는 부담을 감수해야했다.

이윽고 2030 기본계획에 의거 새롭게 용적률 체계를 조정한 조합은 기준 용적률 210%에 소형주택 용적률 15%, 장수명 주택 건립 등에 따른 허용용적률 20%와 공공시설 기부채납에 따른 인센티브 5% 등을 추가해 최종적으로 250% 용적률을 확보할 수 있었다.

박승수 조합장은 “비록 1년 정도 시간이 걸렸지만 목표로 했던 250% 용적률을 확보함에 따라 기존 설계안에서 25평형 이상의 평형으로 설계된 1272세대 계획안으로 개선됨에 따라 조합원에게 추가 부담하지 않아도 될 만큼 수익성을 확보할 수 있었다”고 설명했다.

 

∥“위법한 상가합의, 무효소송으로 타개하다”

조합이 용적률 확보 등 원활한 사업추진을 위해 고군분투를 하는 동안 내부 갈등으로 인한 고통도 적지 않았다. 우만현대아파트의 경우 추진위원회 결성 및 조합을 설립할 당시 상가소유자 위주로 조합 집행부가 구성되다보니 그에 따른 폐단이 발생했던 것.

초창기 집행부와 상가소유자들이 결탁해 다른 여타 조합에서는 찾아볼 수 없는 상가합의서를 작성했던 것으로 전해진다. 상가합의서의 내용들이 현행 도시정비법을 위반하는 것은 물론이고, 상가소유자에게 보상하는 내용들이 형평성과 공정성에 현저히 어긋나 일반 조합원들의 항의가 빗발치는 상황이다.

위법성에도 불구하고 상가 조합원들은 조합 총회 결의를 받았고, 공증까지 마쳤기 때문에 상가합의서 내용대로 관리처분계획을 수립할 것으로 주장하고 있다. 만일 이 같은 합의서를 토대로 관리처분계획이 수립될 경우 자칫하면 현 조합 집행부가 배임 혐의를 적용받을 수 있어 시급히 해결해야한다.

이에 조합은 우선 ‘상가합의서의 내용들이 도시정비법을 위반해 관리처분계획을 그대로 집행할 경우 관리청의 승인이 이뤄질 수 없다’는 법률자문을 토대로 상가합의서 무효확인 소송을 진행하고 있다.

박승수 조합장은 “법원의 판결은 관리처분이 계획된 내년 4월 이전에 1차 판결이 날 것으로 기대하고 있으며, 조합은 판결 결과에 따라 관리처분을 추진할 계획”이라고 밝혔다. 이어 “설령 1차 판결 결과에 대해 상가소유자들이 항소를 한다 해도 우리 조합의 업무추진에는 문제가 없을 것으로 판단한다”고 설명했다.

 

∥탄탄한 인프라와 품질 향상 ‘아파트 가치 극대화’

서광교 지역에 위치한 팔달1구역(우만현대아파트)은 아주대학교를 비롯한 각종 교육시설 인프라가 구축되어 있으며, 아주대병원과 동수원병원 등 종합병원이 인근에 자리하고 있다. 게다가 용인-서울 고속도로, 경부고속도로 등과 가까우며 지하철 신분당선과 인동선 환승역이 예정돼있어 향후 아파트 가격 상승이 기대되는 지역이다.

박승수 조합장은 “아파트 면적이 소형화되는 추세를 비춰볼 때 향후 우리 아파트 재건축사업의 성공률은 상당히 높을 것으로 평가된다”면서 “장수명 주택, 녹색건축인증, 에너지효율 등급상향, 지능형 건축물 등 품질 향상을 통해 수익성 확보와 더불어 주거환경 개선과 쾌적한 생활환경 조성, 주민 삶의 질 향상에 일조할 것으로 기대된다”고 덧붙였다.

 


 

잠깐 인터뷰 - 팔달1구역 주택재건축정비사업조합 박승수 조합장

“청렴결백한 사업추진으로 조합원 재산을 지킨다”

 

   

새마을사업이 한창이던 1972년 박승수 조합장은 농림부의 식량증산이라는 국가시책을 위해 농업통계 분야에서 공직자로서 첫 발을 내딛었다. 1998년 통계청이 발족한 이후 통계청에서 근무하는 등 40년 이상 공무원으로 재직하다가 지난 2013년에 정년퇴직했다.

퇴직 후 1기 조합 임원들이 각종 비리에 연루된 것을 알게 된 이후부터 내 재산을 지키고 나아가 전체 조합원의 권익을 보호하고자 조합 업무에 참여하게 됐다. 이후 위법한 상가합의를 비롯해 각종 공사비를 적정가보다 부풀려 계약하는 등의 비리가 알려짐에 따라 그의 행보가 본격화됐다. 본인을 포함해 전체 조합원의 재산을 보호하기 위해 당시 집행부를 해임시키는 데에 앞장섰고, 마침내 스스로 조합장직에 출마하게 됐던 것.

40년 이상의 공직생활로 다져진 청렴결백한 성품과 성공적 사업추진에 대한 열정을 가진 박 조합장에게 조합원들은 무한한 신뢰를 나타냈다. 단적인 예로 지난 5월 상가측 조합원에 의해 해임 시도가 있었지만 조합원들의 적극적인 지지와 성원을 통해 무산됐으며, 지난 9월 개최된 총회에서 재차 신임을 얻어 3기 조합장에 연임된 것이다.

박 조합장은 “조합원의 재산을 지키고 사업의 수익성을 확보하기 위해서는 빠른 업무추진, 적정한 공사비, 분양성 있는 품질이 높은 아파트 건설, 공정한 수익분배, 청렴하고 투명한 업무집행 등이 바탕을 이뤄야 한다. 이 같은 성공적인 사업추진을 위해 나름대로 최선을 다하고 있다”고 말했다. 이어 “조그만 바람이 있다면 향후 재건축사업이 완료되고 조합원으로부터 ‘정말 수고했다’라는 격려의 말을 듣고 싶을 뿐”이라며 소박한 희망을 밝혔다.

“조합장이 입에 꿀을 머금고 있으면 제대로 말을 할 수 없다”는 짤막한 그의 소신에서 팔달1구역의 희망찬 청사진이 그려지고 있다.

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