1. 사례

지율씨는 인근 단지에 2주택을 소유하고 있는 상태에서 해당 단지들이 함께 재건축 되었다. 재건축이 되면서 주택은 하나만 나오고 나머지 부분은 현금청산이 이루어지는 상황인데 이 때 받는 현금청산금에 대한 양도소득세가 어떻게 계산될지 궁금하다.

2. 해설

지율씨는 A주택을 2002년에 취득하였고 B주택은 2017년에 취득하였다. 관리처분계획인가는 2022년에 이루어졌으며 준공인가와 소유권 이전고시는 2026년에 이루어질 예정이다.

지율씨가 보유하고 있는 다른 주택은 없다.

지율씨의 상황을 정리하면 아래와 같다.

지율씨는 A,B주택 2채의 권리가액이 30억인데 조합원분양가가 27억이므로 나머지 차액 3억을 청산금으로 받게 된다.

어떤 방식으로 양도소득금액을 계산해야 할까?

⑴ 청산금의 양도소득금액

청산금에 대한 양도소득금액은 전체의 양도차익에 대해서 권리가액에서 청산금의 비율만큼을 양도한 것으로 보아 계산한다. 정리하면 아래와 같다.

① 전체에 대한 양도차익: 권리가액 – 종전부동산의 취득가액 – 종전부동산의 필요경비

② 청산금에 대한 양도차익: ①의 양도차익 × 청산금수령액/권리가액

⑵ 청산금 계산시 장기보유특별공제

일반적으로 1세대1주택자가 장기보유특별공제액을 적용하는 경우 소득세법 제95조제2항 ｢표2｣에 따른 공제율을 적용하여 장기보유특별공제액을 산정한다.

문제는 지율씨와 같이 2주택이 모두 거주요건을 충족하였으나 거주기간과 보유기간이 다르고 모두 재건축되어 하나의 주택만 받고 청산금을 받는 경우는 어떤 기준으로 장기보유특별공제를 적용하는가이다.

다행히 이에 대한 유권해석이 나와 있는데 요약하면, 납세자가 정하는 순서대로 종전주택을 조합에 양도하고 청산금을 지급하는 것으로 보아 장기보유특별공제액을 산정한다는 것이다. 즉, 납세자 본인이 유리한 방식으로 순서를 정해 양도소득을 계산하면 된다는 것이다.

위 유권해석에서 주목할 내용은 청산금 양도차익 계산시 2주택 전체에 대한 양도차익을 계산하는 것이 아니라 순차적으로 양도한 것으로 보아 최종 양도한 주택에 대한 청산금으로 계산한다는 해석이다.

⑶ 사례 해설

지율씨의 경우 ① A주택을 먼저 양도하고 B주택을 나중에 양도한 것으로 보아 계산한 양도소득과, 반대로 ② B주택을 먼저 양도하고 A주택을 양도하는 경우 중 어느 방식이 지율씨에게 유리할까?

결과적으로 양도소득이 더 적은 경우는 ② B→A주택 순서이므로 A주택을 나중에 양도한 것으로 하는 것이 유리하다.

일반적으론 양도차익이 더 작은 주택을 나중에 파는 것이 유리한데, 지율씨의 경우에는 A주택의 보유기간과 거주기간이 워낙 길어 장기보유특별공제를 최대로 받을 수 있는 상황이여서 A주택을 나중에 양도한 경우가 양도소득이 적어 더 유리하게 되었다. 이처럼 각 상황에 따라 세부담의 유불리가 달리 적용될 수 있으므로 신고전 세부담 비교는 필수적으로 보인다.

문의) 031-254-9007