2022년경부터 서울시를 중심으로 시작된 모아타운(소규모주택정비관리지역) 대상지 공모가 올해에도 계속 이어지고 있다. 빈집및소규모주택정비에관한특례법(이하 ‘소규모정비법’이라 함) 제1항 제9호는 관리지역을 신설하였는 바, 이는 노후.불량 건축물에 해당하는 단독주택 및 공동주택과 신축 건축물이 혼재하여 광역적 개발이 곤란한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설을 확충하여 소규모주택정비사업을 계획적.효율적으로 추진하기 위하여 10만㎡이내의 면적에 소규모주택정비 관리계획이 승인.고시된 지역을 말한다. 위와 같은 정비사업의 모델이 모아주택에 해당하고, 모아타운은 모아주택을 확장한 개념으로 10만㎡이내 지역의 모아주택지를 하나의 그룹으로 묶어, 노후주택 정비와 함께 공영주차장 등 지역기반시설을 설치하는 것을 말한다.

현재 서울에 남아있는 저층 주택 중에 재개발이 어려운 지역이 87%가 남아 있는 것으로 파악되고 있다. 도시정비법에 의한 재개발을 하려면 노후도 67%, 30년 이상 된 주택이어야 하는데 이중 13% 정도만이 노후도에 적합한 실정이다. 그러나 용적율 제한과 사업성을 감안했을 때 재개발이 가능한 지역은 저층 주거지역의 3, 4% 밖에 남아 있지 않아 이렇게 남은 3, 4% 가운데서 신속통합기획으로 선정되고 있는 실정이다. 한편 2012년 도입된 가로주택 정비사업, 즉 소규모 개발도 층수 제한과 사업 여건의 한계로 잘 진행이 되지 않고 있다. 그래서 등장한 것이 모아타운이라 할 수 있고, 모아타운은 층수가 완화되었고 노후도 기간도 20년으로 완화되었으며 노후도 정도도 50%만 되면 모아타운으로 개발이 가능하다. 이와 같이 현재 대부분의 지역이 노후도가 맞지 않아 도시정비법의 재개발을 통한 신규 아파트의 공급이 어려워진 상황이고, 아파트의 신규 공급이 안되면 아파트 가격이 다시 폭등할 수밖에 없는 바, 이에 따라 지속 가능한 아파트 공급을 위해 노후 요건이 완화된 모아타운 제도를 만들게 된 것이다.​

먼저 투자자 입장에서는 리스크가 거의 없다는 장점이 있는 바, 모아타운의 경우 권리산정기준일 발표일을 기준으로 그 이전에 착공에 들어갔으면 현금청산을 당하지 않기 때문에 투자자 리스크가 적다고 할 수 있다. ​또한 상대적으로 노후도가 낮다 보니 빌라촌 물건들이 많고 이에 따라 소액투자 물건을 찾기가 용이하다. 그리고 도시정비법의 재개발에 비하여 추진위원회 구성, 관리처분 등이 생략되어 있기 때문에 약 4, 5년이면 이주 및 착공까지 가능하므로 사업속도가 상대적으로 빠르다. 그리고 모아타운의 경우 재개발과 다르게 용적율을 법정 상한선까지 상향시켜주므로 사업성이 일반 재개발보다 개선되었다고 할 수 있다. 일반재개발의 경우 도로나 공원 등 기반시설을 기부채납하여야 하는 의무가 있는데 비하여, 모아타운은 기반시설을 공공예산으로 지원해 주기 때문에 일반 재개발보다 사업성도 좋고 사업속도도 빠르고, 기반시설 부담도 적다는 장점이 있다.

그러나 빌라가 많다는 것은 조합원 수가 많다는 의미이고 그만큼 사업성이 떨어질 수 있다는 의미가 될 수 있다. 또한 모아타운은 자율형주택과 소규모재개발형, 소규모재건축형, 가로주택형 등 각각의 작은 모아주택들을 모아놓은 형태로 결국은 소규모로 진행되기 때문에 태생적인 한계를 가지고 있다고 할 수 있고, 빌라촌으로 남아있는 지역의 입지여건은 다른 정비사업에 비해 떨어지는 경우가 많다는 점을 단점으로 들 수 있다.​

그리고 유의할 점으로는 권리산정기준일과 조합원지위승계에 있어서 일정한 제한이 있다는 점이다. 우선 서울시는 2022. 1. 20.을 권리산정기준일로 정하였고, 이에 따라 소규모정비법 제43조의4 제4항 및 제28조 제1항의 규정에 따라 권리산정기준일 이후 필지 분할, 단독.다가구의 다세대로의 전환, 토지.건축물 분리, 다세대 등 공동주택을 신축하여 지분취득시 분양받을 권리가 제한된다. 이는 사업대상지내 지분쪼개기 등으로 기존 세대수가 증가할 경우 사업비 부담의 증가로 이어지는 피해를 막고 투기를 억제하기 위한 목적이다. 그리고 소규모주택정비법 일부 개정(일부개정 2022. 2. 3. 시행 2022. 8. 4.)이 이루어졌고, 동법 제24조(조합원자격)는 투기과열지구로 지정된 관리지역 내 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발 사업을 시행하는 경우, 조합설립인가 후 해당 사업의 건축물 또는 토지를 매매.증여 그 밖의 권리변동을 수반하는 포함하여 양수한 자(상속.이혼으로 인한 경우는 제외)는 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있으며, 다만 그 예외로 근무상, 생업상 또는 질병치료 등 기타사정으로 양도하는 경우, 해외 이주 또는 일정 기간 해외이전, 1세대 1주택자로서 일정 기간 소유 및 거주기간이 충족되는 경우, 기타 불가피한 사정으로 양도하는 경우를 규정하고 있다.

따라서 모아타운의 공모를 신청하는 주체나 모아타운 사업지역에 투자를 하고자 하는 이해관계인들은 위에서 설명한 장.단점과 한계를 잘 분석하여 사업진행 여부와 투자 여부를 결정하여야 할 것이다.

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