과천8·9단지 재건축사업이 건축심의를 통과함에 따라 연내 사업시행인가 통과를 목표로 박차를 가하고 있다.

지난 6월 12일 과천8·9단지 재건축정비사업조합(조합장=이형진)이 건축·경관 공동심의를 통과했다. 과거 단지 통합 관련 심한 갈등으로 재건축 추진이 어려울 것으로 내다봤던 일각의 우려를 말끔하게 걷어내고 쾌조의 순항을 이어가고 있는 것. 조합은 건축심의 결과를 토대로 각종 영향평가 등 후속 절차를 차질 없이 진행해 연내 사업시행인가를 완료할 계획이다.

지난 2021년 2월 조합을 설립한 과천8·9단지는 같은 해 9월 2기 조합장 선임 이후 막힘없는 사업추진을 보여주고 있다. 작년 4월 시공사(현대건설 디에이치) 선정, 같은 해 10월 정비계획 (경미한)변경, 올 1월 교통영향평가 통과에 이어 건축·경관 공동심의까지 조합설립 이후 불과 2년 3개월만에 파죽지세의 속도를 보여주고 있다.

이형진 조합장은 “3천세대에 가까운 대규모 단지의 건축·경관심의가 단번에 통과하는 것은 기적이라 할 수 있다”면서 “제가 기적에 도전해보겠다고 조합원들에게 약속했는데, 그 약속을 지킬 수 있게 돼 너무 기쁘고 감사한 마음”이라고 말했다. 이어 “‘시간이 돈이고, 시간이 답’이라는 판단에 따라 선제적 업무수행과 신속하고 빈틈없는 사업추진을 통해 조합원들의 기대에 부응할 수 있도록 최선을 다하겠다”고 덧붙였다.

∥적극적 소통과 참여로 난관 돌파

과천8·9단지(2120세대)는 고층의 8단지(14~15층) 1400세대와 저층의 9단지(5층) 720세대가 통합 재건축을 통해 2829세대로 재건축하는 과천의 3기 재건축 단지 중 한 곳이다. 과거 8,9단지간 재건축 방식과 태생적 대지지분 이슈 등으로 인해 갈등이 있었다. 하지만 신속하고 투명한 사업추진과 적극적인 소통으로 조합원들의 신뢰를 사로잡으며 옛 상처를 빠르게 치유하여, 어느덧 사업시행인가를 눈앞에 두고 있다.

이형진 조합장은 “얼마 전 업계 관계자로부터 과천의 불가사의 중 하나가 ‘재건축이 절대 되지 않을 것 같았던 8·9단지가 이렇게 순조롭게 진행되는 것’이라는 이야기를 들었을 때 가장 뿌듯했다”며 벅찬 소감을 밝히기도. 이 조합장은 순조로운 사업추진의 비결로 적극적인 소통, 조합원 참여 활성화, 투명한 정보공개, 업무 표준화 등 네 가지 요소를 들었다.

먼저 적극적인 소통의 경우 조합장이 전면에 나서서 직접 소통하는 방법이 가장 신뢰도가 높다고 한다. 이 조합장에 따르면 2년 동안 매주 조합장이 직접 작성한 주간업무보고서로 브리핑을 실시함에 따라 조합원들이 조합을 신뢰하고, 업무추진 상황을 차별 없이 균일하게 파악함에 따라 정보의 격차가 없어졌다는 것.

두 번째로 조합원 참여를 활성화하고자 내부 조합원 전문가를 적극적으로 기용한 것이 큰 도움이 됐다. 조합은 시공사 선정과 계약단계, 건축심의 등 각 절차마다 그에 적합한 TF를 구성해 조합원들을 적극 참여시켰다.

TF운영을 통해 조합원 니즈가 파악되고, 이를 관련 의사결정에 반영함에 따라 조합과 조합원간 피드백이 자연스럽게 이뤄졌다고 한다. 조합원이 주인이 되는 재건축사업이 저절로 형성됐던 것. 더불어 상가협의회도 이사회와 대의원회, 그리고 설계TF에 참여시킴에 따라 조합과 상가간 상시적인 소통과 합리적 협의도 유지되고 있다.

한편 조합은 투명한 정보공개를 위해 모든 회의자료와 회의록, 동영상 녹화본, TF회의자료, 각종 공문과 문서, 자금지출내역 등을 모두 공개하고 있다. 조합에서 운영하는 카페와 홈페이지는 물론 조합원 단체대화방을 통해 실시간으로 공유하고 있다.

또한 불필요한 업무 손실을 최소화하기 위해 모든 계약서는 통일된 자체 양식을 활용하고 있다. 이형진 조합장은 “자체적으로 마련한 양식으로 계약서를 통일함에 따라 계약업무가 표준화됨으로써 업무효율이 높아지는 한편 예측가능한 범위 안에서 업무를 추진할 수 있게 돼 효율성이 크게 높아졌다”고 설명했다.

∥‘경기도 유일’ 프리미엄 브랜드 디에이치 도입

지난 달 건축심의를 통과한 과천8·9단지는 여세를 몰아 연내 사업시행인가 통과를 목표로 하고 있다.

이와 관련 이형진 조합장은 “사업시행인가 통과 후 종전자산 감정평가, 조합원 분양신청, 관리처분계획 인가 등을 받아 2024년 말부터 이주를 시작할 예정”이라며 “2025년에는 이주 완료 후 석면조사 및 해체, 건축물 및 지장물 철거 등을 거쳐 착공을 시작해 2028년말~2029년 상반기에 입주를 목표로 하고 있다”고 향후 일정을 밝혔다.

한편 과천8·9단지는 경기도에서 유일하게 현대건설의 프리미엄 브랜드 ‘디에이치’가 도입돼 분양시장에서 높은 평가를 받을 전망이다. 이번 건축계획은 현대건설의 제안을 토대로 설문조사에서 나타난 조합원들의 니즈를 설계TF와 설계사의 협업을 통해 만들었다.

과천에서 유일하게 양재천에 직접 접한 단지 특성을 살려 양재천변에 테라스하우스가 도입되며, 과천역 2번출구의 출입구 외에도 양재천변을 가로지르는 정문 교량을 신설해 역세권의 특징을 더욱 강화, 단지 접근성이 획기적으로 개선될 전망이다.

아울러 단지내 입지한 관문초교를 감안해 학교옆에 어린이공원을 조성함으로써, 자녀 교육환경으로 최고의 입지를 갖출 계획이다. 사방으로 관악산, 청계산, 과천중앙공원, 과천과학관 및 어린이대공원 등으로 둘러싸여 동서남북으로 특급 조망권을 갖게 된다. 또한 2829세대 대단지로서 카페테리아, 스카이브리지, 수영장, 골프연습장, 다목적 체육관, 도서관 등 단지내에서 원스탑 웰빙라이프가 가능한 커뮤니티 시설을 완벽히 갖출 계획이다.

잠깐 인터뷰 - 과천8·9단지 재건축정비사업조합 이형진 조합장

“35층 층수제한 해제로 단지가치 극대화”

현 사업단계 관련

현재 교육환경평가, 소규모환경영향평가, 문화재지표조사, 신설/폐지되는 정비기반시설 감정평가, 친환경 설계 및 인증, 석면 사전조사 등 인허가 절차가 바쁘게 진행 중이다. 특히 과천8·9단지는 지하철로부터 30m이내에 있는 철도보호지구에 해당돼 지하철영향성평가까지 필요하며, 양재천을 건너는 정문교량에 대한 설계 및 인허가, 과천역 2번 출입구 지하 연결방안 검토 등 추가 업무로 인해 난이도가 높다. 이에 인허가청과의 충분한 협의, 협력업체와의 정교한 계획수립, 조합의 신속한 의사결정 및 조정 등을 통해 난제들을 풀어가는 중이다.

향후 사업추진 방침 관련

공사비 상승과 금리 인상, 금융시장 불안과 부동산 경기침체 등 사업환경이 극도로 악화돼 조합과 시공사 모두 어려운 시기에 놓여있다. 단순하게 공사비를 절감하는 방향 보다는 공사비의 효율성을 극대화하는 방향을 모색하고 있다. 과잉설계를 지양하고, 커뮤니티 시설도 효율성과 장기적인 운용지속성을 중심으로, 세내대 가구 등도 옵션제로 검토하는 등 획일적인 접근이 아닌 선택과 집중을 꾀하고자 한다. 한편으론 분양성과 장기적인 단지가치 향상에는 적극적으로 투자할 방침이다. 이에 지하철 직연결, 정문교량 신설, 35층 층수제한 해제 등을 통해 단지가치를 향상시키면 분양성도 높아지고 사업리스크도 감소하리라 본다.

조합원 내부단합 관련

과거 단지간 갈등, 지분문제 등의 이슈가 있었기에 그 여파로 미동의자가 있었지만 건축심의 통과 등 사업이 본격화되며 그 수가 점차 줄어들고 있다. 현재 우리 단지는 이사회와 대의원회, 그리고 조합원 등 구성원 모두가 한마음이라 자부한다. 사업시행인가 관련 구체적인 추진계획을 알리고 지금처럼 적극적인 소통을 이어간다면 머지않아 미동의자 대부분이 조합에 가입하리라 기대하고 있다.

조합원 당부사항

재건축사업은 그 영역이 매우 폭넓고 다양한 역량이 필요하다. 조합 외부의 이해관계도 워낙 많아 다양한 규제와 인·허가의 한계를 넘어서야 한다. 조합 내부의 조합원들도 워낙 다양하기에 어느 한 분야의 전문가가 할 수 있는 사업이 아니다. 또한 조합의 내부역량만이 아닌 부동산 시장과 정부규제 등 거시적 환경도 조화를 이뤄야만 성공할 수 있다. 결국 이 복합 방정식을 푸는 사업추진의 원동력은 조합원의 신뢰가 바탕이 되며, 신뢰가 전제되지 않으면 결코 성공적인 결과를 얻을 수 없다는 점을 이해해주시기 바란다.