가. 원가측정기준
조합의 현물출자토지 취득시기는 지난 호에 설명한 바와 같습니다만, 취득시기 이외에 어떤 기준에 따라 취득원가를 측정할 것인가 하는 문제가 또 있으며, 이는 조합의 법인세부담의 유무와 크기를 결정하는 가장 중요한 변수가 되고 있음은 이미 공지의 사실로 되어 있습니다. 회계학 내지 회계기준상 원가의 측정은 객관성과 타당성이 있는 가장 합리적인 기준에 의하여야 하는 것이므로 이하에서는 선택 가능한 여러 가지 토지원가측정기준 중에서 어떤 것이 가장 객관성과 합리성이 있는 기준인가를 살펴보도록 할 것이며 그 외에 적법성여부에 대하여도 추가적으로 검토해 보고자 합니다.
나. 토지원가 측정상의 어려움
법인이 외부에서 토지를 취득할 때에는 실지로 해당 토지를 취득하기 위해 소요된 모든 비용이 장부상 계상해야 하는 토지의 취득원가입니다. 그런데 조합이 지출하는 모든 비용 중 다른 비용은 실제지출금액이 확인 가능합니다. 하지만 유독 현물출자토지 취득의 경우에는 현금수지가 일부 수반되기도 하나 대부분의 경우에는 주택이라는 현물로 그 대가가 지급되기에 지출비용 측정상의 난점이 발생하는 것입니다.
다. 토지원가 측정기준들
현재 실무적으로 조합이 현물출자토지의 취득원가를 측정하는 기준은 해당토지의 ①공시지가 ②공신력 있는 평가기관의 감정평가액 및 ③실지거래가액(상당액)의 3가지로 대별되고 있습니다. 현재 과세당국에서는 유권해석을 통해 현물출자시점의 감정가액이 있으면 이를 우선적으로 적용하고 없다면 공시지가를 적용하는 것으로 예규를 제정하여 오랫동안 운용해 오고 있습니다.
라. 공시지가 기준
먼저 현물출자토지의 공시지가에 관하여 생각해보면 공시지가는 개별필지별로 매년 1월1일 현재를 기준으로 지가를 정부가 공시하고 있어 아무런 추가비용 없이 쉽게 이를 적용할 수는 있지만 만일 이 공시지가를 적용할 경우에는 수입금액인 일반분양가격에 포함되어 있는 토지가격과 비교할 때 공시지가가 현저히 낮은 금액이므로 거액의 법인세부담이 불가피하고 또 이런 법인세는 실제발생하지도 아니한 법인(조합)소득에 대한 세금이므로 조합이나 조합원이 도저히 받아들일 수 없는 금액이라 하겠습니다.
마. 감정평가액 기준
다음으로 공신력 있는 감정평가기관의 감정평가액의 경우를 생각해보겠습니다. 물론 이 때에는 감정평가에 따른 비용지출이 따르게 될 것이지만 법인세가 절세되는 비중을 감안한다면 충분히 감수할 수 있는 비용일 것입니다. 오히려 감정평가액에 있어서의 문제는 과연 산출되는 감정평가액이 조합이 바라는 정도만큼의 법인세 절세를 가능하게 할 수 있는가하는 부분일 것입니다. 따라서 조합이 조세목적의 감정평가를 실시할 것인지 여부는 ‘감정평가에 따르는 비용’과 ‘감정평가로 인한 절세가능금액’ 및 ‘(소급)감정평가액이 과세당국에 의하여 부인될 가능성’등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것입니다.
세무법인 코리아베스트
대표이사 주흥열
(02) 555-5366
주거환경신문
webmaster@rcnews.co.kr