A : 먼저 A가 B에게 권리금의 반환청구를 할 수 있는지 살펴보면, 우리 대법원 판례는 “영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고, 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권보장의 약정 하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면, 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도해지 됨으로써 당초 보장된 기간동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고, 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다”고 판시하고 있습니다(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다2501판결).
즉, B가 권리금을 수수하면서 일정한 기간동안 임차건물을 사용하겠다고 보장한 경우에, 그 보장기간동안 임대차관계가 지속된 이상 권리금에 대하여는 임대인에게 반환청구할 수 없으며, 다만 B의 사정으로 당초 보장한 기간동안 사용하는 것이 불가능해졌다는 특별한 사정이 있는 경우에만 미처 사용하지 못한 기간만큼 비례하여 권리금을 돌려받을 수 있다.
그렇다면 A는 B에게 임대차 계약 갱신 요구를 할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다. 2002년 8월26일부터 시행된 상가건물임대차보호법 제10조에 의하면 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 임차인이 3기에 달하도록 임대료를 연체하는 등 법에 규정된 사유가 없다면 정당한 이유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. 따라서 이 사안의 경우에는 A는 계약갱신요구권을 활용하여 시설비 회수 등에 충분한 일정한 기간(전체 임대차기간은 5년 이내) 동안의 임대차계약을 갱신 요구할 수 있고, 이를 통해 계속적인 영업활동을 통해 시설비 등을 실질적으로 회수할 수 있고, A가 일방적으로 계약을 해지할 경우에 발생할 수 있는 권리금 손실 등의 피해를 최소화 할 수 있다.
유지연 변호사 / 법무법인 을지
주거환경신문
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