해설) 주택재개발사업의 경우 조합은 조합원들로부터 토지 등을 신탁받지 아니한 상태에서 사업을 시행한다. 반면, 주택재건축사업의 경우 조합은 조합규약에 조합원들의 토지 등 신탁의무를 규정하고, 조합원들로부터 토지 등을 신탁받아 사업을 시행한다. 조합원들이 토지 등을 조합에 신탁하지 아니한 경우, 주택재건축조합은 조합규약에 근거하여 조합원들에게 토지 등을 신탁하라는 내용의 신탁소송을 제기하고, 법원의 판결에 의하여 강제로 신탁을 원인으로 하여 소유권이전등기를 이행한다.
주택재건축조합은 조합원들로부터 토지 등을 신탁받아 종전의 노후·불량 건축물을 철거하고, 새로운 공동주택을 신축한 다음 신축 아파트를 조합원 및 일반에게 분양한다. 사업구역 내 토지는 주택용 토지와 비주택용 토지(도로, 공원 등)로 구분된다. 주택용 토지는 관리처분계획에 의하여 조합원용 토지와 일반분양용 토지로 구분된다. 여기에서 주택재건축조합이 조합원로부터 토지를 신탁받은 경우 주택재건축조합은 취득세를 납부해야 하는지가 문제된다.
첫째, 조합원용 토지를 신탁받은 경우를 살펴보자. 주택재건축사업은 조합원들이 자신의 토지 등을 출자하고, 자신이 출자한 토지 지상에 아파트를 신축하여 신축 아파트를 분양받는 것을 내용으로 한다. 주택재건축조합은 사업시행을 위해 형식적으로 소유권을 취득하는 것에 불과하다. 따라서, 주택재건축조합이 조합원들로부터 조합원용 토지를 신탁받은 경우에는 취득세 과세대상이 아니다. 따라서, 이 경우에는 취득세를 납부할 의무가 없다.
둘째, 일반분양용 토지를 신탁받은 경우를 살펴보자. 조합원들이 출자한 토지 중 일부는 관리처분계획에 의하여 조합원들이 아닌 일반인에게 분양되는 아파트의 대지권의 목적이 되는 토지가 된다.
종전에 구청 등은 주택재건축조합이 조합원들로부터 일반분양용 토지를 신탁받는 경우에 취득세 과세대상으로 판단하여 취득세를 부과하였다. 주택재건축조합은 별다른 문제를 삼지 않고 취득세를 납부해 왔다. 그런데, 지방세법은 '신탁으로 인한 신탁재산의 취득으로서 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득'에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있다. 따라서, 구청장 등이 일반분양용 토지의 신탁에 관하여 취득세를 부과하는 경우에는 이를 거부할 수 있다. 취득세를 납부하기 전에는 ‘과세처분취소소송’을 제기할 수 있고, 취득세를 이미 납부한 경우에는 ‘과오납금반환청구소송’을 제기할 수 있다.
결론적으로, 주택재건축조합이 조합원들로부터 토지를 신탁받는 경우, 그 토지가 조합원용 토지이든 일반분양용 토지이든 취득세를 납부할 의무가 없다.
김태석 변호사 / 법무법인 국민
문의전화 737-9900
주거환경신문
webmaster@rcnews.co.kr