주택정비사업에 있어서 조합원이 조합에 현물출자하는 토지에 관하여 과연 실지거래가액이라고 할 수 있는 것이 존재하는가에 대하여는 이론(異論)이 있을 수 있다. 이런 견해차이로 인하여 ‘실지거래가액’이라는 용어보다는 ‘실지거래가액 상당액’ 또는 그 실지거래가액의 성격을 나타내는 ‘일반분양가 상당액’이라는 표현을 사용하게 되는 것입니다. 물론 이러한 실지거래가액 상당액은 과세당국이 인정하는 용어나 기준은 아니며 이를 적용할 경우 과세당국과의 마찰이 우려되는 것은 당연하다.
그러나 이러한 위험에도 불구하고 조합이 일반분양가상당액을 현물출자토지의 취득원가로 사용하게 되는 것은 이 기준이 합리적이라 생각되는 근거가 있을 뿐만 아니라 이 기준을 적용할 경우 대부분 조합의 법인세산출세액이 ‘영’이 되거나 조합이 감당할 수 있는 정도의 최소한의 금액이 법인세로 산출되기 때문이다.
그러면 이제 주택정비사업에서 토지를 현물출자하는 조합원과 조합 사이에 발생하는 실지거래관계를 살펴보기로 한다. 조합원은 토지현물출자에 대한 대가로 신축주택 또는 상가를 일반인에 우선하여 분양받게 되는데 이때 조합과 조합원 사이에 거래관계가 성립되고 거래의 양 당사자 사이에는 서로 대가를 주고받는 관계가 성립하게 되는 바, 여기서 만일 이 대가관계를 금액으로 측정할 수 있다면 이것이 바로 실지거래가액 내지 시가가 되는 것이고 이 가격은 조합원이 분양받은 건축물과 동일한 면적, 동일한 정도의 품질의 건축물이 일반에 분양된 가격을 기준으로 하여 측정되고 있으므로 이를 가르켜 ‘일반분양가 상당액’이라고 칭하는 것이다.
10. 일반분양가상당액의 측정방법
가. 사례의 가정 및 제시
이해를 돕기 위하여 매우 단순한 주택정비사업을 가정해 본다. 예를 들어 조합원 1인인 조합이 있는데(조합원 1인인 조합은 있을 수 없지만 이는 설명의 편의를 위한 것이다), 조합은 조합원의 종전주택 1채를 철거하고 동일 평형의 아파트 2채를 신축하여 1채는 2억원에 일반분양하고, 지분제사업방식에 의거 시공사와 공사계약을 체결한 후 일반분양수입 전액을 건축비로서 시공사에 지급함과 동시에 잔여분 1채는 조합원에게 추가부담금 없이 공급하였다.
이때 일반분양가에 의하여 조합원이 현물출자한 토지원가를 측정해 보면 조합은 주택1채를 일반인에게 분양하면 2억원을 받을 수 있지만 조합원에게는 현금을 받지 않고 토지를 대신 받고 아파트를 분양하였으므로 결국 조합이 조합원으로부터 취득하는 토지의 가격은 시가 또는 실지거래가액을 기준으로 평가할 때 정확히 2억원이 된다. 또, 일반분양수입금액은 2억원인데 이를 전액 공사비로 지출하였으므로 총공사비 역시 2억원이 된다. 이하 이러한 경우, 조합의 사업소득금액을 산출하여 본다.
나. 사례에 의한 소득측정
일반분양가에 의하여 토지원가를 측정한 경우 주택정비사업조합의 각 사업년도 법인소득은 아래 표와 같이 산출된다.
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