해설) 주택재개발사업의 경우 사업구역 내 토지 또는 건축물을 소유한 사람은 재개발사업에 동의하는지 여부를 불문하고 당연히 조합원이 된다. 재개발조합의 조합원에는 아파트 분양권을 취득하는 분양대상 조합원과 아파트 분양권을 취득하지 못하고 현금으로 청산되는 청산대상 조합원이 있다. 사업구역 내 토지와 건축물을 함께 소유하고 있는 경우에는 분양대상자가 되는데, 토지 또는 건축물만을 소유한 경우에는 분양대상자인지 여부를 잘 살펴보아야 한다. 서울의 경우 종전의 건축물 중 주택을 소유한 사람은 아파트 분양대상자가 된다. 이 경우 주택에는 기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되는 건축물을 포함한다.
기존무허가건축물이란 ①1981. 12. 31. 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물, ②1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물, ③재산세 납부대장 등 공부상 1981. 12. 31. 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물, ④1982. 4. 8. 이전에 사실상 건축된 연면적 85㎡ 이하의 주거용건축물로서 1982년 제1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982. 4. 8. 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물, ⑤1989. 1. 24. 당시의 무허가건축물 중 조합정관에서 정한 건축물을 말한다.
반면, 신발생무허가건축물이란 기존무허가건축물 이외의 무허가건축물을 말한다. 따라서, A가 취득한 무허가건물이 주택으로서 기존무허가건축물에 해당한다면 분양대상자로서 아파트 분양권을 취득할 수 있다.
한편, 건축물대장에는 주택이외의 용도(예건대, 대피소, 창고, 상가 등)로 기재되어 있으나 사실상 주거용으로 사용되는 건축물을 소유한 경우에는 분양대상자로서 아파트 분양권을 취득한다. 따라서, 건축물대장상 대피소라고 기재되어 있는 연립주택의 지하층을 매입하였으나, 이것이 사실상 주거용으로 사용되고 있다면 B는 분양대상자로서 아파트 분양권을 취득한다.
A, B가 분양신청을 함으로써 분양대상자임에도 불구하고, 재개발조합이 A, B를 청산대상자로 분류하여 관리처분계획을 수립하는 경우가 있다. 이 경우 A, B는 재개발조합에게 이의를 제기할 수 있고, 관리처분계획인가고시가 있는 경우에는 재개발조합을 상대방으로 하여 행정소송을 제기할 수 있다. 즉, A, B는 관리처분계획 중 자신을 청산대상자로 분류한 부분의 취소를 구하는 관리처분계획취소소송을 제기하거나, 수분양권확인소송을 제기하여 승소함으로써 아파트 분양권을 확보할 수 있다.
김태석 변호사 / 법무법인 국민
문의전화 737-9900
주거환경신문
webmaster@rcnews.co.kr