모든 분양이 종료되고 공사비지급이 완료되었을 때에 조합에는 이렇다할 현금도, 예금도, 부동산도, 채권도 없다. 이렇게 하여 조합의 장부상의 사업소득과 실제 사업소득이 일치하게 된다. 이것은 매출액과 매출원가 모두를 실지거래가액을 적용하였기 때문에 합리적이고 타당한 결과가 도출된 것으로 볼 수 있다.
그러면 이제 실지거래가액이 불분명하다고 보고, 조합원이 조합에 현물출자한 토지를 공시지가 또는 감정평가액에 의하여 평가하는 방법으로 사업소득을 계산해 보겠다. 위의 경우 해당토지의 공시지가(예 : 1억원)을 적용하는 경우와 감정평가액이 각각 1억5천만원(①) 및 2억5천만원(②)으로 산출된 경우의 사업소득을 계산해 보이면 추계가액을 적용하는 경우의 일반분양사업부문의 사업손익은 아래표와 같다. (금액단위 : 천원)
다. 추계가액 적용시의 조합(법인) 손익
※ 건축면적을 기준으로 총 토지비(1억원 / 1억5천만원 /2억5천만원) 및 총 공사비(2억원)를 일반분양부문과 조합원분양부문에 안분 하였음.
라. 위 사례로부터 도출된 결론
위에서 본 바와 같이 실지거래가액에 입각한 시가개념을 현물출자토지원가에 적용하는 경우에는 장부상의 손익과 실제손익이 일치하게 되지만, 공시지가 또는 감정평가가격 등 실지거래가액이 아닌 추계개념의 원가를 적용하는 경우에는 가공(架空)의 손익이 필연적으로 발생할 수밖에 없음을 쉽게 알 수 있다. 현행 과세당국의 유권해석은 정비사업조합의 과세소득계산시 시가를 알 수 없는 경우 공시지가 또는 감정평가가격을 적용하도록 계속적으로 일선세무관서에 예규를 내려보내고 있다.
그러나 과연 조합원이 조합에 현물출자한 토지의 시가를 알 수 없다고 단정할 수 있을까? 명백히 현물출자에 따른 대가관계가 성립하고 그 대가로 준 건축물의 시가(=일반분양가)를 분명히 알 수 있는데도 이를 시가를 알 수 없는 경우라고 할 수 있을까? 조합원분양분과 동일평형의 일반분양이 있다면 현물출자토지의 시가를 알 수 있다 할 것이고, 이 경우 일반분양가를 기준으로 토지원가를 측정하더라도 이는 과세당국의 유권해석을 위배한 것으로 볼 수 없다는 것이 필자의 생각이다.
또한 이것은 각 재건축재개발조합의 일반분양가 책정현황에 따라 공시지가나 감정평가액 등 추계개념의 가격에 앞서서 조합원에 분양한 아파트와 동일한 평형의 일반분양가를 시가 내지 실지거래가액으로 보아 토지취득가격을 측정하고 이를 조합의 과세수입금액(=매출액)에 대응하는 토지원가로 적용하여야 하는 당위성을 말해주고 있다 할 것이다.
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