해설) 현행법에 따르면, 공인중개사가 되고자 하는 자는 공인중개사시험에 합격해야만 한다. 중개업을 하고자 하는 자는 중개사무소의 개설등록을 해야 하는데 공인중개사가 아닌 자는 개설등록을 할 수 없다. 중개업자는 중개사무소등록증을 대여할 수 없다. 중개사무소 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 하거나 중개사무소등록증을 대여한 경우에는 형사처벌을 받게 된다. 즉, 공인중개사시험에 합격한 공인중개사만이 부동산중개를 할 수 있고, 자격이 없는 자가 중개를 하는 경우 형사처벌을 받게 된다.
공인중개사의 자격이 없는 자가 고객과 중개수수료 약정을 하고 실제로 중개를 한 경우, 고객에게 중개수수료 약정에 따라 중개수수료의 지급을 청구 할 수 있는지 문제된다. 공인중개사만이 중개업을 할 수 있도록 규정한 법률의 규정을 위반한 경우 위반자가 형사처벌을 받게 되더라도 중개수수료 지급약정은 유효하여 고객이 수수료를 지급할 의무가 있다고 보아야 할 것이 문제되는 것이다.
최근 법원은 중개업법의 입법목적을 달성하기 위해서는 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 부동산중개업을 한 자에게 행정적 제재나 형사처벌을 가하는 것만으로는 부족하고, 의뢰인과의 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지할 필요가 있다고 판단하였다. 또한 부동산중개업자의 자격요건에 관한 규정들은 그러한 자격이 없는 자가 한 중개수수료 약정에 대한 사법상의 효력을 제한하는 강행법규에 해당하고, 따라서 법령에서 정한 자격요건을 갖추지 못한 자가 한 부동산 중개수수료 약정은 무효라고 판단하였다.
사례에서 갑은 공인중개사가 아닌 을과 부동산중개수수료 약정을 하였는데, 공인중개사 아닌 자가 한 중개수수료 약정은 무효이므로 을은 갑에게 중개수수료 지급을 청구할 수 없고, 갑은 을에게 중개수수료를 지급할 의무가 없다고 할 것이다.
김태석 변호사 / 법무법인 국민
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