사례) 갑은 경기도 수원시 부근에 있는 공장부지를 매입하려고 물색하고 있었다. 을은 공인중개사의 자격이 없이 부동산중개사무소에서 직원으로 근무하고 있다. 갑은 을에게 공장부지를 물색해 달라고 부탁하였다. 갑과 을은 거래가 성사되면 갑이 을에게 중개수수료를 지급하는 약정을 하였다. 을은 공장부지를 물색하였고, 갑은 을의 중개를 받아 자신이 원하던 공장부지를 매입하게 되었다. 을은 갑에게 중개수수료의 지급을 요구하고 있다. 이 경우 갑은 을에게 약정한 대로 중개수수수를 지급할 의무가 있을까?


해설) 현행법에 따르면, 공인중개사가 되고자 하는 자는 공인중개사시험에 합격해야만 한다. 중개업을 하고자 하는 자는 중개사무소의 개설등록을 해야 하는데 공인중개사가 아닌 자는 개설등록을 할 수 없다. 중개업자는 중개사무소등록증을 대여할 수 없다. 중개사무소 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 하거나 중개사무소등록증을 대여한 경우에는 형사처벌을 받게 된다. 즉, 공인중개사시험에 합격한 공인중개사만이 부동산중개를 할 수 있고, 자격이 없는 자가 중개를 하는 경우 형사처벌을 받게 된다.

공인중개사의 자격이 없는 자가 고객과 중개수수료 약정을 하고 실제로 중개를 한 경우, 고객에게 중개수수료 약정에 따라 중개수수료의 지급을 청구 할 수 있는지 문제된다. 공인중개사만이 중개업을 할 수 있도록 규정한 법률의 규정을 위반한 경우 위반자가 형사처벌을 받게 되더라도 중개수수료 지급약정은 유효하여 고객이 수수료를 지급할 의무가 있다고 보아야 할 것이 문제되는 것이다.

최근 법원은 중개업법의 입법목적을 달성하기 위해서는 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 부동산중개업을 한 자에게 행정적 제재나 형사처벌을 가하는 것만으로는 부족하고, 의뢰인과의 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지할 필요가 있다고 판단하였다. 또한 부동산중개업자의 자격요건에 관한 규정들은 그러한 자격이 없는 자가 한 중개수수료 약정에 대한 사법상의 효력을 제한하는 강행법규에 해당하고, 따라서 법령에서 정한 자격요건을 갖추지 못한 자가 한 부동산 중개수수료 약정은 무효라고 판단하였다.

사례에서 갑은 공인중개사가 아닌 을과 부동산중개수수료 약정을 하였는데, 공인중개사 아닌 자가 한 중개수수료 약정은 무효이므로 을은 갑에게 중개수수료 지급을 청구할 수 없고, 갑은 을에게 중개수수료를 지급할 의무가 없다고 할 것이다.

김태석 변호사 / 법무법인 국민
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