"재건축 부활 · 재개발 전진" 쌍끌이 장은 과연 올 것인가
요컨대 정부차원에서 본격적인 규제완화가 예상된다는 얘기다. 그동안 재건축시장을 옥죄었던 규제라는 커다란 악재, 즉 정책적 장애물의 제거는 이제 시간문제로 남은 셈이다. 향후 정책의 시장 지배력이 커지면서 정책변화로 인해 재건축·재개발 시장은 급물살을 탈게 분명하다.
이명박 대통령의 공언처럼 도시재생을 선도할 것으로 예상되는 재건축·재개발 시장이 어디로 향할 것인가. 과연 시장흐름은 바뀔 수 있을까. 그렇다면 투자자는 재건축·재개발 급류속에서 어떤 진주, 보석을 고를 것인가. 시장참여자의 최대화두가 아닐 수 없다.
정책변화에 따라 춤추는 재건축·재개발시장
외환위기의 주택가격 폭락세를 거친 이후 2002년부터 부동산가격 상승이 본격화되기 시작했다. 강남재건축-강남권 일반아파트-목동, 용산, 과천 분당등 준(準)강남권아파트-광진, 성동, 마포등의 아파트등으로 이어졌다.
이 같은 상승패턴이 반복되자 정부는 주택가격상승의 진원지로 강남재건축을 지목하고 각종규제대책을 집중시켰다. 가격급등세가 멈추지 않자 급기야 정부는 서울 강남, 서초, 송파구등 강남 3구와 목동, 분당, 평촌, 용인 등을 버블세븐으로 지칭하면서 고가주택에 대한 세제와 대출규제 등을 강화하기도 했다.
그 영향으로 2007년부터는 시장의 규칙성이 깨지면서 소위, 3비(非)현상이 출현했다. 非강남, 非재건축(재개발), 非아파트(연립, 다세대, 다가구등)에서 상승세가 촉발된 것이다.
지난 기간 주택 통계를 보면 재건축·재개발은 정부정책기조 및 경기흐름에 따라 지분 가격이 급등락을 보이는 소위, “춤추는 시장”이 전개되었다고 정의할 수 있겠다. 향후 재개발, 재건축은 또 다시 어떤 방향으로 춤 출 것인가. 관심 가는 대목이 아닐 수 없다.
재건축은 과연 부활하는 꽃인가
현재의 관심사는 재건축·재개발 활성화정책이 실현될 경우 침체에 빠진 재건축이 되살아 날수 있을까 하는 점이다. 재개발은 커다란 정책적 걸림돌 자체가 없는 데다 투기수요-지분 가격급등으로 인해 시장자체가 과열양상을 보여 왔다. 때문에 정부도 재개발보다는 재건축 규제완화책에 정책의 초점을 맞출 것으로 전망된다. 재건축·재개발을 통한 공급확대정책을 통해 주택가격안정과 밑바닥경제살리기 정책을 쓰겠다는 것이 이명박 대통령의 생각이다. 앞으로 부동산 관련 세제개선과 함께 재건축·재개발 규제개혁조치가 뒤따를 것이라는 관측을 낳기에 충분하다.
이 같은 재건축 규제완화예고는 강남재건축시장에는 오랜 가뭄 속의 단비와 같은 역할을 할 것이다. 사실 지난 2년간 재건축이 지속적 약세를 보인 배경에는 경기둔화, 주요선진국 부동산 침체, 가격급등 등의 요인보다는 그물망과 같은 촘촘한 재건축의 중첩적 규제가 가장 큰 주범이라고 할 수 있기 때문이다.
규제의 폭탄이라고 불리는 재건축 시장을 짓누르는 대표적인 규제내용을 살펴보자. 용적률제한, 임대주택의무화, 층고제한, 중소형의무비율, 초과이익환수, 조합원지위 양도금지, 입주권양도세 부과, 안전진단강화, 재건축허용연한강화, 재건축후분양제 등이 그것이다.
이중 과도하고 불필요한 규제는 완화될 개연성이 높다. 실례로 재건축 5대 규제 중 기반시설부담금제도는 새 정부 출범 직후 없어졌다는 점을 주목해볼 필요가 있다. 후분양제, 조합원 지위 양도금지 등도 8ㆍ21대책을 통해 없애기로 정해졌다. 외에도 안전진단을 2회에서 1회로 축소, 안전진단과 정비계획 수립절차 통합으로 인한 인허가기간 3년에서 1년6개월로의 단축, 2종일반거주지역 최고층수 15층에서 평균18층으로의 완화 등이 예고되어 있다. 이것뿐만이 아니다. 분양가상한제도 역시 일부 손질했다. 단품슬라이딩제도를 도입하고, 주상복합 건축비의 가산비를 추가로 인정키로 한 것이다. 그렇게 되면 건설사들의 수익성이 개선될 것으로 보인다.
앞으로 규제완화가 예상되는 조치들은 무엇일까.
전문가들의 주장 내지 주택관련업계에서는 1차적으로 소형주택의무비율, 용적률 제한, 층고완화, 초과이익 환수 그리고 임대주택의무비율 등의 완화·조정을 바라고 있는 것으로 보인다. 이러한 규제가 한꺼번에 이루어질지 아니면 단계적, 점진적으로 나올지 속단키는 어렵다. 하지만 규제완화조치가 현실화 될 경우 재건축단지에 주는 경제는 효과는 클 것으로 예상된다. 분양제 폐지, 분양가 상한제 완화, 재건축 안전진단 완화와 중복심의 생략 및 시공사 조기선정 등 절차 간소화로 재건축 사업기간이 단축된다.
재건축절차만 일부 간소화해도 개발비용감소-개발이익증가로 인해 재건축 사업은 큰 혜택을 받게 된다. 여기에다 용적률, 층고제한 완화조치나 소형평형의무비율 및 임대주택의무비율이 완화될 경우 재건축 이익은 큰 변동성에 노출된다. 물론 규제가 완화되더라도 개발이익환수장치가 강화될 가능성은 얼마든지 있다. 때문에 재건축 활성화 방침 자체가 개발이익 극대화로 직결 될 것으로 속단키는 힘들다. 다만 지금보다 재건축은 사업속도가 한층 빨라지고 개발이익 역시 증가할 것으로 기대해도 좋다는 뜻으로 해석하는 게 어떠할지.
재개발의 전진은 계속 된다
한편, 재개발의 미래는 어떠할까. 재개발투자의 장점은 신도시지역 등에서 분양을 받는 것보다는 필요한 주택확보가 용이하고 현실적이라는 점이다. 신도시의 경우는 기반시설의 확충은 물론 자족기능을 갖추기까지 장기간이 소요된다. 하지만 도심재개발의 경우는 이미 해당도시가 지니고 있는 기존의 인프라를 그대로 활용할 수 있기 때문에 여러가지 면에서 비교적 예측성과 확실성이 높다고 할 수 있다.
하지만 뉴타운, 재개발시업이 아직 초기단계에 머물러 있다는 점은 큰 단점이다. 1차 뉴타운이 지정된 이래 은평 뉴타운과 일부 현장만 분양 및 입주가 이루어지고 있을 뿐이다. 다수의 지역들에선 투자자들의 손바뀜만 일어나 지분가격이 급등한 상태로 사업진행은 지지부진한 구역들이 많다.
특히 뉴타운과 재정비촉진지구는 지난 1~2년 간 거침없는 상승세를 탄 점이 부담이다. 지분 가격급등으로 재개발진행이 어려울뿐더러 현재의 지분시세에 예상추가부담금 등을 합칠 경우 주변 아파트 시세를 능가한다. 한마디로 투자성이 없는 구역도 많다는 얘기다.
그렇다면 재개발 조합원이 되기보다 차라리 통장을 이용해 신규청약을 받는 게 유리할까? 반드시 그런 것은 아니다. 인기지역일수록 당첨확률이 낮기 때문이다. 따라서 해당지역에 입성을 원한다면 수시로 매물을 점검, 급매물 위주의 저가매수 전략을 구사하여야 한다.
이때 뉴타운보다는 진행속도가 빠르고 인센티브가 많이 주어지는 재정비촉진지구를 주목해 볼 필요가 있다. 재정비촉진지구에서는 주거·상업지역 용적률을 최고 500%, 1500%까지 적용된다. 높이 40~60층 아파트와 주상복합, 비즈니스빌딩 신축 등이 가능해 개발이익이 커지는 만큼 속도도 빠른 편이다. 증가되는 용적률의 일부는 임대주택 등을 통해 개발이익이 환수된다. 재정비촉진지구는 특혜를 주는 대신 투기수요억제를 위해 거래 규제는 되레 까다롭다. 대지 면적 20㎡ 이상을 거래할 때는 무주택자, 1년 이상 세대원 전원의 실거주요건 등을 충족시켜야 한다.
결론적으로 대통령과 정부의 도심권 재개발재건축 정책방향 전환으로 부동산 시장은 재개발 독주체제에서 재건축이 가세하는 소위, “쌍끌이 장세”로 주택시장의 큰 흐름이 바뀔 전망이다.
주거환경신문
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