해설) 경매절차에서 부동산을 매수하는 경우에는 권리상의 하자가 있는지 살펴야 한다. 권리분석에 있어 기초가 되는 것을 말소기준권리(말소기준등기)를 파악하는 것이다. 말소기준권리란 경매부동산의 매수인이 인수해야 할 권리와 매수인이 인수하지 않고 소멸되는 권리를 구분하는 기준이 되는 등기부상의 등기를 말한다. 말소기준권리가 될 수 있는 등기부상의 권리는 압류등기, 가압류등기, 저당권설정등기, 근저당권설정등기, 담보가등기, 경매개시결정기입등기가 있는데, 이러한 등기 중에 가장 먼저 등기된 것이 말소기준권리가 된다.
일반적으로 말소기준권리 이전에 설정된 권리는 말소되지 않아 매수인이 인수하고, 말소기준권리 이후에 설정된 권리는 말소되어 매수인이 인수하지 않는다. 주택임차인(상가건물임차인)이 말소기준권리 이전에 대항력을 취득한 경우, 임차인이 배당요구를 하지 않았거나 배당절차에서 보증금을 전액 변제 받지 못하게 되면 매수인은 임차인의 보증금을 전액 또는 일부 인수해야 한다. 반면 주택임차인(상가건물임차인)이 말소기준권리 이후에 대항력을 취득한 경우 경매부동산의 매각으로 인해 임차권은 소멸하므로 매수인은 임차인의 보증금을 인수하지 않는다.
사례에서 말소기준권리가 될 수 있는 등기는 근저당권설정등기, 가압류등기 및 임의경매개시결정기입등기인데, 그 중 가장 먼저 등기된 근저당권설정등기가 말소기준권리가 된다. 말소기준권리 이후에 등기된 가압류등기 및 임의경매개시결정기입등기는 매각으로 인해 말소(소멸)된다. 한편, 임차인은 을은 말소기준권리 이전에 주택의 인도 및 전입신고라는 요건을 충족하였으므로 대항력을 취득하였고, 임대차계약서에 확정일자를 받았으므로 우선변제권을 취득하였다. 그런데 임차인 을은 경매절차에서 배당요구를 하지 아니하였으므로 아파트의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제 받을 수 없다. 매수인 갑은 임차인 을의 임대차보증금을 인수하게 된다.
결론적으로, 매수인 갑은 임차인 을에게 임대차보증금을 반환해야만 주택의 인도를 요구할 수 있다. 따라서, 경매절차에서 부동산을 매입하려는 경우에는 말소기준권리를 파악하고, 이를 통해 매수인이 임차권 등을 인수하는지 여부를 검토해야만 한다.
김태석 변호사 / 법무법인 국민
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