현행 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에서는 개시시점은 조합설립추진위원회 승인일로, 종료시점은 준공인가일로 규정하고 있다. 그런데 이는 투기억제를 지나치게 강조함으로 인하여 재건축사업의 현실적 특성은 물론 조합원과 일반 수분양자간의 형평성도 고려하지 아니한 것이며, 재건축부담금이 과다하게 산정 되도록 규정한 것으로 지적되고 있다.
재건축사업의 특성상 조합설립추진위원회가 승인을 받았다고 하더라도 실제로 재건축사업이 본격화되는 것도 아닐 뿐만 아니라 추진위원회 승인일로부터 조합설립인가일까지는 상당한 기간이 소요된다. 특히, ‘도시 및 주거환경정비기본계획’에 의해 정비예정구역으로 고시된 경우에는 재건축사업추진 여부에 관계없이 추진위원회 승인을 받은 곳도 상당하다.
이러한 사정을 고려할 때 추진위원회 승인일을 재건축사업의 개시시점이라고 보는 것은 무리이다. 「도시 및 주거환경정비법」에서도 법인격을 갖춘 재건축사업의 주체를 조합으로 규정하고 있을 뿐만 아니라 실제 재건축사업이 본격적으로 진행되는 것은 조합설립이후이기 때문에 조합설립인가일을 개시시점으로 보는 것이 타당하다 할 것이다.
또한 종료시점을 재건축아파트의 준공인가일로 규정하고 있는 것도 불합리하다. 동일한 재건축아파트를 조합원과 비조합원인 일반수분양자가 분양받았다고 가정해 보면 조합원이 일반수분양자에 비해 불이익을 당하고 있다는 것을 알 수 있다. 즉, 조합원은 일반분양가와 준공인가일 현재 가격과의 차이를 개발이익에 포함하여 재건축부담금으로 환수당하는 반면 일반수분양자는 일반분양가와 준공인가일 현재 가격과의 차이(개발이익)이 있다고 하더라도 전혀 환수되지 아니한다.
결국 재건축사업을 위해 장기간 고생한 조합원이 오히려 일반 수분양자에 비해 불리한 것이며, 형평성에도 맞지 아니한 것이다. 따라서 종료시점의 주택가격을 일반분양가로 산정 하도록 해야 조합원과 일반수분양자 사이에 형평성이 유지되는 것이다.
이와 같이 재건축부담금의 산정기준이 재건축사업의 현실성이나 조합원과 일반수분양자와의 형평성을 고려하지 아니하고 오로지 투기억제에 초점을 맞추어 개시시점은 앞당기고 종료시점은 뒤로 미룸으로써 재건축부담금이 과다하게 산정될 수밖에 없는 것이다. 따라서 현재 비현실적이고 불합리게 규정되어 있는 재건축부담금의 산정기준(개시시점과 종료시점)을 합리적으로 고쳐야할 것이다.
허용회 평가사 / (주)하나감정평가법인 재건축재개발본부장
주거환경신문
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