계약금 2,000만원은 계약 당일 지급하였고, 중도금 6,000만원은 2008. 11. 17. 지급하고, 잔금 1억 2,000만원은 2008. 12. 1. 지급하기로 약정하였다. 주변 사람들은 갑에게 토지거래허가를 받기 전에는 중도금 및 잔금을 지급하지 말라고 조언한다. 갑이 을에게 토지거래허가 이후에 중도금 및 잔금을 지급하겠다고 하자 을은 매매계약을 해제하겠다고 주장한다. 이 경우 갑은 약정한 대로 매매대금을 지급해야만 할까? 갑은 을에게 계약금의 반환을 청구할 수 있을까? 을은 매매계약을 해제할 수 있을까?
해설) 주택재개발사업에 있어서 조합원의 자격은 사업구역 내 토지 또는 건축물의 소유자이다. 따라서 토지만을 소유한 경우, 건축물만을 소유한 경우, 토지 및 건축물을 함께 소유한 경우 모두 조합원의 자격을 취득한다. 주택재개발사업에 있어서 조합원은 분양대상조합원과 청산대상조합원으로 구분된다. 실수요자 또는 투자자가 재개발지분을 매입하는 것은 신축아파트를 분양받기 위한 것이다. 따라서 매매계약 체결 이전에 당해 부동산을 취득하면 아파트분양권을 받을 수 있는지 검토해야 한다.
재정비촉진구역(일명 뉴타운지역)은 토지거래허가구역이다. 재정비촉진구역 안에 있는 20㎡ 이상의 토지를 매매하는 경우에는 토지거래허가를 받아야 한다. 다만, 경매 및 공매의 경우, 무상취득(증여 등)의 경우에는 토지거래허가를 받을 필요가 없다.
토지거래허가구역 안에 있는 토지에 관하여 토지거래허가를 받지 아니하고 매매계약을 체결한 경우에는 일단 그 효력이 없다. 이에 매도인은 매수인에게 매매대금의 지급을 청구할 수 없다. 매수인이 중도금 또는 잔금을 지급하지 아니한다고 하더라도 매매계약을 해제할 수 없다.
토지거래허가를 받은 이후에야 비로소 매매계약에 따른 의무이행을 청구할 수 있다. 다만, 토지거래허가신청에 협력하지 아니하는 경우 일방은 그 타방에게 민사소송을 제기하여 토지거래허가신청에 협력하라는 청구를 할 수 있다. 토지거래허가신청에 협력하라는 청구권을 근거로 하여 상대방에게 부동산처분금지가처분을 할 수도 있다.
매매계약은 토지거래불허가가 있거나, 일방이 허가신청협력의무의 이행거절의사를 명백히 표시하거나 허가신청을 하지 아니하기로 의사표시를 명백히 한 때에 확정적으로 무효가 된다. 따라서 매매계약이 확정적으로 무효가 되기 전에는 계약금을 부당이득으로 반환청구 없고, 확정적으로 무효가 된 경우에 비로소 계약금을 부당이득으로 반환청구 할 수 있다.
사례에서 갑과 을은 토지거래허가를 받지 아니하였다. 이 상황에서 매수인 갑은 매도인 을에게 중도금 및 잔금을 지급할 의무가 없다. 을은 갑이 중도금 및 잔금을 지급하지 아니하였다고 하여도 매매계약을 해제할 수 없다. 한편, 매매계약이 확정적으로 무효가 되기 전에는 갑은 을에게 지급한 계약금을 부당이득으로 반환청구할 수 없다.
따라서, 재정비촉진구역 안에 있는 20㎡ 이상의 토지에 관하여 매매계약을 체결하는 경우에는 토지거래허가 문제를 명확하게 하고, 매매대금을 지급하거나 수령하는 것이 필요하다.
김태석 변호사 / 법무법인 국민
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