그런데, 재건축부담금의 부과개시시점을 현행 『추진위원회 승인일』에서 『조합설립 인가일』로 개정하고자 2009.2월 임시국회에 개정 법률안이 발의(의원입법)되어 있으며, 개정안 제안이유에서 밝힌 개정취지는 과도하게 산정되는 재건축부담금의 규모를 적절히 산정함으로써 재건축사업의 활성화에 기여하려는 것이라고 하고 있는데, 이는 현행 법률의 규정에 의한 재건축부담금의 규모가 너무 과다하여 이를 경감시킬 필요가 있음을 인식하고 있기 때문일 것이다.

재건축부담금의 실질적인 시행을 앞두고 이 법에서 정하고 있는 재건축부담금의 산정방법을 살펴보고, 이 법의 제정당시와 현재의 사회적 여건을 비교한 후 현행 법률에 의하여 산정되는 재건축부담금의 규모(추정액)를 실제 재건축사업 단지를 기준으로 하여 분석함으로써 그 규모가 과연 적절한지를 고찰할 필요가 있다.

또한, 현재 국회에 접수되어 있는 개정 법률안의 내용을 실제 재건축사업 단지에 적용하여 분석함으로써, 개정 법률안이 과연 그 개정 취지에 맞는 효과를 거둘 수 있는지를 검증하고, 재건축부담금 제도의 문제점을 분석하여 실효성 있는 개선방안을 찾는 것이 지금이야말로 절실히 필요한 시기라고 할 수 있을 것이다.

 재건축부담금의 산정방법

재건축부담금은 종료시점(준공시점 등)에서의 재건축사업으로 건축된 주택의 가액에서 개시시점에서의 주택(재건축사업 대상 주택)가액과 정상주택가격 상승분(개시시점에서 종료시점까지의 주택매매가격 종합지수와 1년 만기 정기예금 이자율 중 높은 것을 개시시점의 주택가액에 곱한 금액), 그리고 개발비용을 공제하여 해당 재건축 사업단지의 재건축초과이익을 산출하며, 산출된 재건축초과이익을 조합원 수로 나눈 조합원 1인당 평균초과이익이 3천만원을 초과할 경우 초과금액의 단계에 따라 10%에서 최고 50%의 부과율을 적용하여 재건축 부담금을 산정하는 것이며,

법 부칙 제2조의 기간안분 규정에 따라 부과개시시점이 법 시행일인 2006.9.25이전인 경우에는 {산정된 재건축 부담금   (2006.9.25이후 종료시점까지의 기간 / 전체 사업기간)}의 금액을 부과하는 것이다.

  법 제정 당시의 특수한 사회적 여건

『재건축초과이익 환수에 관한 법률』은 2001년도 이후 공동주택 가격의 급등으로 인하여 심각한 사회적 문제가 야기되어 서민의 주거안정과 부동산 투기억제를 위한 부동산 대책이 시급하던 2006년도에 소위 『3.30부동산 종합대책』의 일환으로 도입된 것으로서, 당시의 특수한 사회적 여건에서는 일면 불가피한 비상조치적인 제도의 도입으로 볼 수 있으나, 2007년도 이후 부동산시장이 침체되어 있고, 더구나, 글로벌 금융위기로 인하여 경제사정이 극도로 악화되고 있으며, 마이너스 경제성장을 예고하는 정부의 공식발표가 있는 현재에 있어서 이 제도를 존속시킬 필요성이 있는지에 대하여 의문을 제기하며, 최소한 합리적인 개선이 절실히 필요한 시기라고 할 것이다.

  현행 법률에 의한 재건축부담금의 산정예시 및 적정성 여부

서울의 강남권에 속하고 있는 지역 중 변두리에 위치하며 아파트의 가격이 상대적으로 그다지 높지 아니한 강동구 고덕지구의 한 재건축사업 단지를 선정하여, 최근 정부에서 발표한 재건축규제 완화 또는 완화 예정조치를 적용하였을 경우(용적률 완화, 임대주택 공급의무 폐지 및 보금자리 주택 공급, 분양가 상한제 폐지)를 상정한 사업개요에 의하여 현행 법률의 규정에 의한 재건축부담금을 추산한 분석결과에 의하면, 재건축부담금 추정부과액이 약1,140억원으로 산출되었으며, 이는 해당 사업단지의 예상 사업비 총액인 약 8,770억원과 비교할 때 그 금액이 무려 전체사업비의 13% 상당액에 달하는 것이다.

2003년11월에 추진위 승인을 받은 사례단지는 조합원 수 2,580명으로서 재건축사업으로 3,392세대의 공동주택을 건립하여, 조합원분양 외에 일반분양 644세대와 보금자리주택 168세대의 사업계획을 갖고 있는 일반적인 사업성을 보유한 사업단지이며, 더구나, 부과개시시점이 이 법 시행일 이전으로서 기간안분 규정에 의하여 산정액의 72.05%만을 부과할 경우의 금액이며, 만일, 기간안분에 해당되지 아니한 사업단지일 경우에는 약 1,810억원으로 늘어나게 되는 것이다.

아무튼, 대상 사업단지의 광역교통시설 부담금과 하수원인자 부담금이 각각 약30억원 내외로 추정되는 것과 비교할 경우, 조세성격인 재건축부담금의 규모가 이와 같다면 현행 제도의 적정성을 근본적으로 재검토해야 할 충분한 사유가 있다 할 것이고 제도의 합리적개선 또한 불가피한 실정임에는 틀림없다 할 것이다.

  국회에 접수된 개정 법률안의 실효성 검토

현행 법률의 규정에 의한 재건축부담금의 규모가 너무 과다하여 이를 경감시킬 필요가 있음을 인식하고 있는 상당수의 국회의원이 재건축부담금의 부과개시시점을 현행 [추진위 승인일]에서 [조합설립 인가일]로 개정하는 내용의『재건축초과이익 환수에 관한 법률 일부 개정 법률안』(의안번호 3601, 손범규의원외 11인)을 발의하여 현재 국회에서 심의 중에 있으며, 이와 같이 재건축부담금 제도를 개선할 필요가 있음을 국회가 인식하고 있음은 참으로 다행스러운 일이나, 개정 법률안이 그 개정취지와 같이 과다한 재건축부담금의 경감 효과를 달성할 수 있는지는 신중히 검증해 볼 필요가  있는 것이다.

앞에서 살펴본 바와 같이, 재건축초과이익은 종료시점의 주택가액에서 개시시점의 주택가액과 정상집값 상승분, 그리고 개발비용을 공제하여 산출되며, 여기서, 부과개시시점에 따라 영향을 받는 항목은 개시시점의 주택가액과 정상집값 상승분으로서, 부과개시시점을 [조합설립 인가일]로 할 경우에는 [추진위 승인일]로 할 경우에 비하여 개시시점의 주택가액은 높게 산정되는 반면, 정상집값 상승분은 반대로 낮게 산정되어, 서로 상쇄됨으로 인하여 결국, 재건축초과이익 산출액에는 별 차이가 없는 것이다.

반면에, 추진위 승인시점이 『재건축초과이익 환수에 관한 법률』 시행일인 2006.9.25 이전의 사업단지인 경우에는 개정 법률안과 같이 개시시점을 조합설립일로 할 경우에는 기간안분에 의한 기간공제를 받을 수 없게 되거나 공제율이 감소하게 되어, 재건축부담금 부과액이 개시시점을 추진위 승인일로 할 경우에 비하여 오히려 현저히 증가하게 되는 것이다.

사례단지의 분석결과에서 보는바와 같이, 부과개시시점을 추진위 승인일로 할 경우의 재건축부담금 산정액이 약 1,140억원임에 비하여 법률 개정안과 같이 조합설립 인가일로 변경할 경우에는 약 1,810억원으로서 58% 정도가 늘어나게 되는 것이다.

결과적으로, 부과개시시점을 추진위 승인일에서 조합설립 인가일로 변경하는 개정 법률안은 추진위 승인일이 이 법 최초 시행일인 2006.9.25이후인 사업단지인 경우에는 현행 법률과 동일한 재건축부담금이 산정되어 법률 개정의 실익이 없는 것에 그칠 뿐이나, 추진위 승인일이 2006.9.25이전인 사업단지의 경우에는 오히려 재건축부담금 부과액이 현저히 증가하게 되어 법률안 개정취지와는 반대의 결과를 초래하게 되는 것이며, 특히, 현재 수도권에서 재건축사업을 추진하고 있는 상당수의 사업단지가 『도시 및 주거환경 정비법』시행 직후인 2003년도 후반기에 집중적으로 추진위 승인을 받은 사실을 감안할 때 문제의 심각성이 있는 것이다.

  재건축부담금 제도의 문제점 및 개선 방안

재건축부담금 제도는 법 제정 당시의 특수한 사회적 여건에 의하여 불가피하게 도입된 비상조치적인 제도로서 도입당시의 사회적 요구가 이미 해소되어 그 존속 필요성에 있어서 설득력이 크게 희석되었으며, 앞에서 살펴본 바와 같이 부담금의 규모가 너무나 과다하여 조세의 형평성 및 과잉금지의 원칙에 반할 소지가 있을 뿐만 아니라 현재의 경제적인 상황을 고려할 때 정책적 타당성을 확보하기 힘들 것으로 보인다.

또한, 단순히 준공시점에서의 주택가액을 기준으로 하여 초과이익을 산정하는 것은 미실현 이익을 기준으로 하여 과세하게 될 뿐만 아니라 종료시점인 준공시점이후 주택가액이 하락할 경우에 대한 보충규정의 미비는 결국 이득에 대한 과세가 아니라 원본에 대한 과세가 되어 헌법상 보장되어 있는 사유재산권 보장 취지에 위반할 소지가 크다 할 것이다.

이는 『재건축초과이익 환수에 관한 법률의 위헌확인』에 대한 헌법재판소 각하결정문의 결정이유를 보더라도 부담금부과처분이라는 구체적인 집행행위가 아직 없음으로 인하여 헌법소원의 요건을 갖추지 못하여 각하된 것이지 이 법률이 합헌이라는 의미는 아닌 것이다.

그렇다고 보면, 재건축부담금 제도의 적정성을 근본적으로 재검토해야 할 이유는 충분한 것이고, 법의 실질적인 시행(부과)시기가 도래한 지금이야말로 적절한 시기일 것이다.

현재 국회에서 심의중인 개정 법률안의 개정 취지가 과도하게 산출되는 재건축부담금을 경감하고자 한다면, 개정 법률안의 내용과 같이 부과개시시점을 조정하는 방안으로는 전혀 실익이 없을 뿐만 아니라, 오히려 상당수의 사업단지의 경우에는 반대의 결과를 초래함은 이미 앞에서 살펴본 바와 같다.

결국, 재건축부담금의 규모를 경감시키고자 한다면, 이 법의 구조상 법 제12조의 면제 기준가액 및 단계별 부과율을 개정하는 것 이외에는 달리 실효성을 확보할 수 있는 방법은 없는 것이다.

감정평가사 서대호 / (주)제일감정평가법인