1일 「도시 및 주거환경정비법」 개정안이 국회를 통과했다. 지난 11·3대책 발표를 통해 정부가 재건축사업활성화 방안을 밝혔고, 그 후속조치가 이번 개정안을 통해 구체화됐다.

주요내용으로는 기존 수도권 과밀억제권내 주택재건축사업을 시행하는 경우 증가 용적률의 25%를 임대주택으로 건설하는 의무건립제도를 폐지하는 한편 조례로 막혔던 용적률을 법적 상한치까지 허용하고 있다. 반면 이에 따른 개발이익 환수수단으로 용적률의 일정부분을 전용면적 60㎡이하의 소형주택으로 짓도록 하고 이를 기존 임대주택처럼 공공에 공급하도록 하고 있다.

일단 개정안의 효과로 일부 재건축단지들의 집값이 상승하는 등 긍정적인 평가지만 실제 사업계획에 적용하기에는 지자체 조례 개정 등 후속조치가 남아있어 단정하기는 어렵다.

∥이해가 필요한 법적상한용적률

개정안에 신설된 제30조의3 ‘주택재건축사업의 용적률 완화 및 소형주택 건설 등’에 따르면 「수도권정비계획법」상 과밀억제권역에서 재건축사업을 시행하는 경우 사업시행자는 정비계획으로 정해진 용적률(이하 정비계획상 용적률)에도 불구하고 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)」등에 따른 용적률의 상한(이하 법적상한용적률)까지 건축할 수 있다.

또한 사업시행자가 정비계획상 용적률을 초과해 건축하는 경우 국토계획법과 해당 지자체 조례로 정한 용적률 제한과 정비계획에서 정한 허용세대수 제한의 적용을 받지 않는다. 예를 들어 2종일반주거지역인 경우 국토계획법에 따르면 용적률의 상한은 250%까지이지만 서울시의 경우 도시계획조례를 통해 200% 이하로 정하고 있다. 이에 제30조의3에 의거 조례에도 불구하고 250%까지 건축할 수 있다는 의미다.

하지만 어떤 상황에서도 국토계획법상 상한용적률인 250%까지 건축할 수 있다는 것은 아니다. 지방도시계획위원회 또는 건축위원회 심의를 거쳐 용적률 완화가 불가능하다고 인정되는 경우 건축이 가능한 용적률을 법적상한용적률로 봐야한다는 뜻이다. 사례로 2종일반주거지역인 경우 250%까지 가능하지만 도시·건축위원회 등의 심의 결과 건축법에 의한 사선제한으로 인해 240%까지밖에 가능하다면 240%가 법적상한용적률이 된다는 의미인 것.

이 같은 관계법률로 국토계획법에 따른 건축물의 층수제한, 건축법에 따른 높이제한과 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한, 항공법과 「군사기지 및 군사시설 보호법」에 다른 비행안전구역내 건축물의 높이제한, 문화재보호법에 따른 건축제한 등이 있다. 그밖에 시장·군수가 관계법률의 근거를 제시해 도시·건축위원회 심의를 거쳐 인정된 경우도 용적률 완화에 제한이 가능하다.

∥소형주택 = 과도한 개발이익의 환수수단

사업시행자는 정비계획으로 정해진 용적률을 초과해 건축하는 경우 정비계획상 용적률과 법적상한용적률간 차이에 해당하는 용적룔의 일부(시·도 조례에 의거 30%∼50%사이에서 정하는 비율)를 ‘전용면적 60㎡이하의 소형주택’(이하 재건축소형주택)으로 건설해야한다.

또한 그 초과한 용적률의 일부(시·도 조례에 의거 30%∼50%사이에서 정하는 비율)에 해당하는 면적의 재건축소형주택을 국토해양부장관, 시·도지사, 시장·군수, 또는 주택공사와 같은 공공에 공급해야한다. 이때 재건축소형주택의 공급가격은 공공건설임대주택의 표준건축비로 하며, 그 부속토지는 공공에 기부채납한 것으로 본다. 공공에 공급되는 재건축소형주택 또한 일종의 임대주택이다.

∥소형주택 포함해도 법정상한 초과 못해

최적화된 용적률 산정에 있어 사업시행자가 주의해야할 부분은 재건축소형주택을 포함해서 법정상한용적률을 초과할 수 없다는 점이다. 기존 임대주택 의무건립 당시에는 임대주택이 용적률에 산입되지 않았기 때문에 분양주택과 임대주택을 포함한다면 법적상한을 초과할 수 있었다. 때문에 소형주택이 임대주택이라 해서 혼란을 초래할 가능성이 크다.

예를 들어 2종일반주거지역에서 재건축을 진행 중인 A조합이 정비구역지정 결과 210% 용적률을 받았다고 하자. 정비계획상 용적률을 초과하는 경우 법적상한용적률인 250%와 210%의 차이인 40%의 일부(시·도 조례에 의거 30%∼50% 중에서 정하나 편의상 50%로 설정함)를 소형주택으로 지어야한다. 따라서 A조합이 정비계획상 용적률을 초과한 용적률, 즉 실제 가능한 용적률 수치는 법적상한용적률에서 소형주택 부분 20%를 제한 230%가 되는 것이다.

이때 공공에 공급해야하는 소형주택은 정비계획상 용적률 210%에서 초과된 용적률 230%와의 차이의 일부(시·도 조례에 의거 30%∼50% 중에서 정하나 편의상 50%로 설정함)에 해당하므로, 230%에서 210%를 제한 20%의 50%인 10%를 공공에 공급하게 되는 것이다. 

위와 같은 A조합 사업계획의 용적률 비중을 정리하자면 정비계획상 용적률 210%, 소형주택 용적률 20%, 초과된 용적률 10% 그리고 공공에 환원된 용적률 10% 등으로 총 250%를 이루게 된다.

한편 제30조의3 규정에 의해 건립되는 전용면적 60㎡이하의 재건축소형주택은 시행령 제13조의3‘주택의 규모 및 건설비율’에서 정하는 전용면적 85㎡ 이하 60%의 건설비율에 포함돼 산정될 전망이다. 또한 최근 서울시가 입법예고한 <도시 및 주거환경정비조례>에 60㎡이하의 건설비율에도 포함될 것으로 보인다.

9일 서울시는 주거정비조례 제9조의2 (주택재건축사업의 주택규모 및 건설비율)를 신설해 주거전용면적 60㎡ 이하 규모의 주택을 건설하는 전체 세대수의 20% 이상 건설해야한다는 개정안을 입법예고 했다. 사실 이 부분은 정부가 주택규모별 건설비율 관련 국민주택규모 이하 건설비율을 60% 이하로 완화한 방침과는 거리가 있는 것으로서 정부와 지자체간 긴밀한 협의의 필요성을 제기하고 있다.

∥공사중인 사업장, 경과규정 어떻게?

개정안 부칙에 따르면 법 시행 당시 관리처분계획의 인가를 받은 재건축조합으로서 주택법에 따른 입주자모집승인을 받지 않은 경우 사업시행계획을 변경하고자 하는 때에는 토지등소유자 3/4 이상의 동의를 받도록 하고 있다. 관리처분계획인가를 받은 조합은 종전 규정대로 사업을 시행할 수도 있다.

경과규정 관련 가장 큰 이슈는 이미 공사가 이뤄졌지만 입주자모집승인, 즉 일반분양을 하지 않은 상태의 재건축단지는 어떻게 개정안이 적용되는지 여부다. 고덕1단지의 경우 이미 공사가 완료된 상태지만 일반분양을 하지 않았다. 재건축 후분양제 덕분이다. 고덕1단지의 경우 임대주택으로 예정된 주택수가 255세대에 달한다. 조합으로선 임대주택제도가 폐지됐기 때문에 이를 일반분양으로 전환하는 것에 집중하지 않을 수 없는 상황. 현재로선 개정안에 따른 일정비율을 소형주택으로 공공에 공급하고 잔여 물량을 일반분양으로 전환할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

고덕1단지 외에도 구로구 온수연립, 강남구 진달래3차, 서초구 방배서리풀, 서초구 금호아파트 등이 이에 해당하는 것으로 알려진다.

∥맺음말

재건축사업은 도심지내 주택공급이라는 순기능에도 불구하고 집값 상승의 주원인으로 거론돼 과도하고 불합리한 중복규제로 인하여 대부분의 사업장이 답보 상태에 머물렀다. 이에 정부는 11·3대책을 통해 재건축 활성화를 공언했었고, 이번 개정안은 이의 후속절차로 봄이 타당하다.

정부는 지난 1월말 공포된 도시정비법 시행령과 이번 개정안을 통해 재건축사업의 핵심규제책이었던 소형평형 의무비율과 임대주택 의무건립을 완화·폐지했다. 또한 조합의 부담을 줄이고 사업성을 높이기 위한 용적률 상향책도 이뤄져 앞으로가 기대된다. 한편 과도한 개발이익을 차단하고 이를 도시서민에게 환원한다는 의도로 마련한 소형주택공급정책은 이해될만한 부분이다.

1일 통과된 도시정비법 개정안은 정부 이송, 공포 전 검토 등을 고려한다면 이달 말 또는 내달 초 공포될 것으로 전망된다.