소형주택 의무비율 부활 논란으로 뭇매를 맞고 있는 서울시 도시정비조례가 용적률 상향 및 임대주택 폐지 등을 위한 도시정비법 개정으로 인해 입법예고 절차를 다시 밟고 있다.

지난 7일 서울시는 “2009년 4월 9일 공고한 <서울특별시 도시 및 주거환경정비조례> 일부개정조례안의 입법예고기간 중 상위법이 개정(09.4.22)되면서 위임된 사항이 있어 이를 보완하고, 입법취지와 주요 내용을 알려 의견을 구하고자 한다”며 재입법예고 과정을 밝혔다. 의견개진 기간은 오는 27일까지.

정부가 주택재건축사업의 경우 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하 주택) 주택이 전체 세대수의 60%이하로 건립하도록 기존 법령을 완화한 것과 달리 서울시는 전용면적 60㎡ 이하 주택을 전체 세대수의 20% 이상 건립하도록 하는 등 되려 강화하고 있어 적지 않은 반발이 일고 있다.

한편 이번 개정안은 소형주택 의무건립 등을 포함해 서울시가 구상 중인 주거환경개선정책을 위한 몇몇 장치가 포함돼있어 이에 대해 관련 조항을 살펴보기로 한다.

제4조 (정비계획 수립대상 정비구역 지정요건) 제3항

이번에 신설된 제4조제3항은 단독주택 재건축사업을 위한 정비계획 수립대상구역을 보다 구체화한 것. 이에 따르면 부지면적이 5천㎡ 이상인 지역으로서, 단독주택재건축 정비사업을 위해 광역단위로 기본계획 또는 지구단위계획이 수립돼 가구단위(6미터 이상 도로로 구획)로 중·저층 규모의 사업을 시행하는 지역으로서 노후·불량 건축물이 해당 지역안에 있는 건축물수의 60%이상이거나, 노후·불량건축물이 해당 지역안에 있는 건축물수의 50% 이상인 지역으로서 준공 후 15년 이상 경과한 다세대주택 및 다가구주택이 30% 이상인 경우에 해당된다.

이는 주거유형의 다양화를 주장하고 있는 서울시 입장이 반영된 것으로서 5층 안팎의 도시형 생활주택과 소규모 블록형 주택을 염두에 둔 것으로 보인다. 도시형 생활주택이란 20∼150세대 규모로 다세대주택으로 단지를 형성하는 주거형태를 말하고, 소규모 블록형 주택은 기존 가로의 유지·활용을 통해 블록 단위로 주거지를 정비하는 형태다.

제9조 (정비계획의 세부기준) 제5호

기존 일반주거지역에서 도시환경정비사업에 의거 200세대 이상의 공동주택을 건설하는 경우 재개발사업시 임대주택 건립규정을 준용하는 것과 관련해 일반주거지역에 준공업지역도 포함시키도록 하고 있다.

또한 준주거지역 또는 상업지역에서 200세대 이상 공동주택을 건설하는 경우 전용면적 40㎡ 이상으로 임대주택을 짓도록 하는 것을 100세대 이상의 경우로 그 대상을 확대했다. 이 경우 건설비율은 “(해당 구역에 건설하는 주택 전체 세대수의 17퍼센트 또는 주거용 건축물연면적의 10퍼센트)x(해당 구역에 건설하는 전체 건축물연면적에 대한 주거용 건축물연면적 비율)로 산정된 비율 이상”으로 정하고 있다.

한편 도시환경정비사업 역시 구민주택규모 주택을 전체세대수의 60% 이상, 주택전체연면적의 50% 이상 짓도록 하고 있다.

제9조의2 (주택재건축사업의 주택규모 및 건설비율)

이번 개정조례안에서 가장 많은 반대를 받고 있는 조항이다. 주택재건축사업시 주거전용면적 60㎡ 이하 규모의 주택을 전체 세대수의 20% 이상 짓도록 하고 있는 것. 이른바 소형평형 의무비율이라 불리는데, 특히 소형평형이 필요한지 의심스러운 강남권 일대 재건축단지에 큰 걸림돌로 작용할 전망이다.

제17조의2 (정비구역 분할 및 결합 시행방법 등)

이 조항은 다양한 주거형태를 추구하는 서울시의 구상 중 하나인 결합개발에 필요한 사항을 정리하고 있다. 경관 등의 보존이 필요하나 저층·저밀개발의 구릉지 지역과 고층·고밀개발이 가능한 역세권을 연계해 하나의 정비구역으로 통합하는 방안을 담고 있다. 역세권 개발을 통해 사업성이 부족한 구릉지를 보완한다는 개념이다.

결합개발을 위한 개정조례안에서 밝히는 기본 방향은 다음과 같다. 먼저 구릉지의 도시경관을 보호하면서 낙후된 주택지의 정비 사업을 원활히 하기 위하여 개발이 용이한 역세권 지역 등과 결합하여 정비사업을 시행할 수 있다. 둘째 결합개발은 구릉지와 역세권을 각각의 지형이나 기반시설 등 지역 특성에 맞게 정비하기 위한 정비방식으로서, 토지이용계획, 건축물의 밀도 및 높이 계획, 정비기반시설 계획 등 정비계획은 지역 특성을 고려하여 수립하여야 한다. 셋째 결합개발은 구릉지구역의 도시경관을 보호하기 위하여 제한된 용적률을 고도이용이 가능한 역세권구역에 이전하여 개발하는 것으로 구릉지구역은 이전된 용적률을, 역세권구역은 결합개발로 인하여 공공에 기여한 만큼의 용적률을 인센티브로 받는 방식이다.

현재 서울시는 이문·휘경재정비촉진지구에서 결합개발을, 이화동재개발구역에서 경관설계 등을 시범운용 중이다.

제18조의2, 제18조의3 (재건축소형주택 건설비율, 용도)

지난 달 22일 개정 시행된 도시정비법에 의거 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에서 주택재건축사업을 시행하는 경우 사업시행자는 정비계획으로 정해진 용적률에도 불구하고 국토계획법에 따른 용적률의 상한까지 건축할 수 있게 됐다.

이때 사업시행자는 법적상한용적률에서 정비계획으로 정해진 용적률을 뺀 용적률의 일정부분을 주거전용면적 60㎡이하의 소형주택(재건축소형주택)을 건설토록 하고 있다. 서울시가 밝힌 일정 부분은 50%로서, 이에 해당하는 주택물량은 장기전세주택으로 활용된다.

제24조 (주택재개발사업의 분양대상 등) 제1항 및 제2항

이는 법에서 1세대의 기준을 정함에 따라 기존 조례 내용을 법령에 맞게 보완하고, 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때 1인을 조합원으로 봄에 따라 권리가액 산정도 세대원 전원의 권리가액을 합산하는 것을 주 내용으로 하고 있다.

개정안에 따르면 분양신청자가 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 않은 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다. 이 때 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합산해 산정한다.

제31조 (일반분양)

조합원에게 분양하고 남은 상가에 대해 상가세입자에게 우선 분양권 부여하는 내용이다. 현행 규정의 경우 체비시설 중 분양대상 부대복리시설은 관련 법령에 의거 산정된 기준으로 주택공급에 관한 규칙이 정하는 바에 분양되지만 개정안에서는 단서조항을 새로이 마련해 상가세입자에 대한 우선권을 부여하고 있다.

이에 따르면 정비구역의 지정을 위한 공람·공고일 3개월 이전부터 계속하여 영업하고 있는 세입자가 분양을 희망하는 경우에는 다음 순위에 따라 우선 분양하도록 하고 있다. 제1순위로는 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 세입자로서 사업자등록을 필하고 영업한 자이며, 제2순위는 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 세입자로서 영업한 자를 말한다.

제36조 (사업비의 융자한도)

시장은 정비사업을 시행하는 조합설립추진위원회(관할 구청장으로부터 승인 받은 경우)에 관련 법령에서 정하는 범위내 초기자금을 융자할 수 있다. 기존에는 융자대상이 재개발과 재건축사업에 그쳤지만 이번 개정안에서는 도시환경정비사업을 추가했다.

제41조 (도시·주거환경정비기금의 운용 및 비율 등)

정비기금의 사용용도가 추진위의 정비계획 수립용역비의 일부만 융자하던 것을 추진위운영비, 조합운영비, 설계비 등 용역비, 세입자 대책비, 조합원 이주비까지 융자 대상을 확대하고 있다.