최근 국내 주택시장은 단기적으로는 침체의 늪에 빠져 있으면서 장기적으로는 인구구조 변화 등으로 신축을 중심으로 한 성장이 한계에 직면할 것으로 전망되고 있다.

이런 가운데 향후 주택정책은 신축 중심에서 기존 주택의 유지관리와 성능을 중시하는 방향으로 균형을 잡아갈 필요성이 커지고 있다.

특히, 주거양식 가운데 아파트 비중이 압도적으로 높은 우리나라의 경우 향후 공동주택의 성능 유지와 개선을 위한 리모델링 정책의 중요성이 크게 부각되고 있다.

국회와 정부는 지난해 공동주택 리모델링 활성화를 위한 방안으로서 증축 리모델링시 일반분양을 허용하는 방향으로 '주택법'을 개정했으나 주택시장의 침체가 지속되고 있는 가운데 제한된 방식으로 일반분양을 허용하는 제도 개선만으로 공동주택 리모델링을 활성화시키는 데는 한계가 있다는 지적이 제기되고 있다.

또한, 장기적인 관점에서 보면 현행과 같은 증축 중심의 리모델링 방식으로 향후 급증하는 노후 공동주택 문제에 효과적으로 대응하기는 어려울 것으로 예상된다. 이한 관점에서 우리나라도 선진국의 경우와 같이 대수선 방식의 리모델링을 활성화해 나갈 필요성이 커지고 있다.

향후 주택정책은 신축 중심에서 기존 주택의 유지관리와 성능을 중시하는 방향으로 균형을 잡아갈 필요성이 커지고 있다. 주택보급률 상승에 따른 양적 공급의 상대적 중요성 저하 및 자산가치 증식 수단으로서 주택에 대한 인식 변화 현상을 반영해야 하며 2010년대는 신축, 재건축, 리모델링이 동시 병행적으로 요구되는 시대라 할 수 있다.

향후 공동주택 리모델링 정책은 증축 리모델링과 대수선 리모델링을 개념적으로 구분하고 동시에 활용하는 방향으로 추진할 필요가 있다.

증축 리모델링의 활성화는 시급한 현안으로서, 일부 여건이 충족되는 노후 공동주택에 대해서는 증축 리모델링이 현실적인 대안이 될 수 있도록 유도할 필요가 있다. 비용 측면에서 증축 리모델링 추진이 불가능한 공동주택의 잠재된 주거 성능 향상 욕구를 충족시킬 수 있는 방안으로서 대수선 리모델링 활성화를 위한 제도 개선방안이 필요하다.

주택법 개정으로 세대수 증가를 위한 일반분양은 수평 또는 별동 증축과 세대분할을 통한 방식으로만 허용하며 수직증축을 통한 방식은 불허하고 있어 수평 또는 별동 증축의 여지가 없는 단지가 대다수인 만큼 리모델링 활성화를 크게 기대하기는 어려울 것으로 판단된다.

구조물의 안전성을 점검하고 심의할 수 있도록 하는 제도적 장치를 강구하는 방식으로 수직증축을 허용하는 방안을 적극 검토할 필요가 있다.

수직증축의 범위는 총 3개 층을 넘지 않는 범위 내에서 허용하고 멀티홈(세대 구분형 아파트) 방식의 리모델링 활성화를 위해서 전체 세대의 수 및 전용면적의 1/3을 초과하지 않도록 하는 제한 조치를 완화시킬 필요가 있다.

대수선 리모델링은 정책적 지원을 통해 국민 주거의 질 개선과 에너지 절감 및 친환경성 강화 차원에서 공공성이 강한 방향으로 유도하는 것이 바람직하다. 국민주택기금 운용 계획에 실질적인 자금 계획 및 구체적인 지원 방안 기준을 수립하고 국민주택기금의 일부를 노후 공동주택의 대수선 리모델링을 위한 지원 기금으로 할당하여 현행 장기수선충당금제도와 연계 운용하는 방안을 모색하는 것도 필요하다.

에너지 및 친환경 관련 국가인증제도와 연계하여 건설비용 지원 및 세제 감면을 모색하고 내진 보강을 유도하기 위해서는 정부의 직접적인 보조금 지원이 필요하다.

 지방자치단체 차원에서는 자금 측면의 지원과 함께 전문가 서비스 등을 지원하고 체계적인 지원을 해여 기본법 제정, 전담 부서 및 센터 설립 등의 공적 시스템 구축할 필요가 있다.

정부의 지원과 함께 대수선 리모델링의 저비용화를 위한 사업 유형 개발, 기술 개발 등 건설업계의 노력도 절실한 시점이다.

윤영선·이승우 연구위원 / 건설산업연구원