행복주택 프로젝트는 철도부지의 상부에 인공대지를 조성하고 아파트, 기숙사, 교통·상업시설 등을 건설하는 복합 주거타운 정책으로 정부는 박 대통령 집권 5년간 20만 가구를 공급하겠다고 밝혔다. 국유지인 철도부지를 활용하기에 토지매입비가 거의 들지 않아 임대료를 주변 시세의 30~50% 수준으로 공급할 수 있다는 설명이다.

정부의 계획대로 반값 임대주택을 다량 공급할 수 있게 된다면 세입자들에게는 가뭄의 단비와 같은 소식이 될 것이다. 하지만 행복주택이 단순한 아이디어 차원을 넘어서 현실화되기 위해서는 풀어야 할 숙제가 많아 실효성이 크지 않을 것이라는 의견이 지배적이다.

일단 대량의 행복주택을 공급하기 위한 부지가 절대적으로 부족한 상황이다.

코레일은 자체 검토를 통해 서울·수도권 철도부지 중 선로부지 117만㎡, 대규모 차량기지 107만㎡ 등 224만㎡ 정도 부지 확보가 가능할 것으로 보고 철도역 45곳, 차량기지 5곳, 유휴부지 7곳 등 총 57곳을 개발 가능지로 꼽았다. 하지만 이 부지를 모두 활용해 용적률 400% 이상을 적용한다 해도 사업성과 입지조건을 감안하면 10만 가구도 확보하기 어려울 것이라는 분석이 나오고 있다.

이를 의식한 듯 최근 국토부에서는 당초 철도부지 상부로 국한했던 행복주택 부지를 철도·공공 유휴부지로 확대하고 순수 임대주택만이 아닌 역세권 복합개발로 바꿔 추진하겠다는 입장을 밝혔다.

하지만 역세권 복합개발은 그간의 사례에서 확인할 수 있듯 사업성공을 확신하기 어려운데다 최근 침체를 거듭하고 있는 경기상황을 볼 때 50곳이 넘는 지역에서 동시 다발적으로 복합개발을 추진한다는 것은 막대한 리스크로 작용할 것이다.

예상보다 늘어나게 될 사업비와 이로 인한 LH 등의 채무부담 가중도 큰 문제점으로 지적된다.

정부는 행복주택의 건설비를 3.3㎡당 500만원 정도로 예상하고 20만 가구에 대한 건설비 약 15조원을 국민주택기금에서 충당하겠다고 밝혔다.

하지만 정부의 예상 건설비는 철도부지에 임대주택을 건설한 양천아파트의 당시 건설비에 단순히 연 4.3%의 물가상승률을 합산한 것이다. 양천아파트는 SH공사가 1995년 지하철 신정차량기지 위에 인공대지를 조성해서 만든 공공임대주택으로 행복주택의 모델이라 할 수 있다.

하지만 인공대지인 데크를 설치하는 비용이 예상보다 높을 수 있고 소음과 진동, 방진 등을 고려한 설계도입과 일부 지역의 선로이설비까지 고려한다면 3.3㎡당 600~700만원 이상의 건설비가 필요할 것이라는 지적이 나오고 있다. 다양한 용도로 활용되는 국민주택기금에 과도한 부담이 가해질 뿐 아니라 임대료 손실까지 감안한다면 현재 만성적자로 허덕이고 있는 LH의 재정상황을 볼 때 감당하기 어려운 규모가 될 것이라는 예상이다.

또한 주택의 궁극적 목표인 주거질 향상에 있어서도 행복주택이 이를 충분히 담보할 수 있을지도 미지수다.
현재 일부 철도부지의 주거시설에서 실내 소음이 기준치를 크게 웃도는 90dB 이상으로 측정되기도 해 우려를 낳고 있는 가운데 현재의 기술력이면 충분히 소음, 진동, 분진 등을 차단할 수 있다고 하지만 그를 위해서는 시공비용의 대폭 상승이 불가피한 상황이다. 저렴한 임대주택 공급을 모토로 하는 행복주택 프로젝트의 발목을 잡을 수 있는 요인인 것이다.

더욱이 양천아파트처럼 차량기지 위가 아니라 일반 선로부지에 인공대지를 조성할 경우 진동과 소음이 더욱 심해져 이에 대한 대책도 필요하다.

아울러 철도부지를 폐쇄 공간화함으로써 대규모 충돌이나 화재가 발생했을 때 입주민 대피로나 상부 구조물에 대한 안전성 확보가 가능한지에 대한 지적도 나오고 있다.

이 밖에 보금자리 주택이 민간시장에 안겼던 악영향을 생각할 때 대규모 행복주택 건설은 가뜩이나 얼어붙은 민간 임대시장에 찬물을 끼얹게 될 것이라는 우려가 커지고 있다.

현재 저금리 기조가 지속되면서 월세 수익을 바라는 민간 임대업이 증가하고 있는데 반값논란으로 시장을 교란시킬 수 있는 행복주택이 대량 공급되면 임대수익으로 활로를 찾고 있던 민간 부동산 시장에 큰 타격을 줄 것이다.

행복주택은 그 이름만 달리할 뿐 이명박 정부의 보금자리주택과 큰 차이가 없다는 지적이 있다. 보금자리주택이 도입초기 ‘반값아파트’라는 이름으로 큰 인기를 끌었지만 시장원칙을 깨뜨리고 주택구매 욕구를 감소시켜 민간 주택시장을 얼어붙게 만든 주범이라는 오명을 쓰게 됐던 점을 고려한다면 행복주택 도입 역시 좀 더 신중할 필요가 있다.

현재 경기침체와 부동산 시장 냉각의 주 원인은 세계적 경기불황의 이유도 있지만 시장원리를 배제한 채 장기적 관점이 아닌 땜질식 주택정책들을 쏟아낸 여파도 적지 않다. 아울러 큰 틀을 가지고 전문적 관점에서 접근해야 할 주택·도시정책이 표를 모으기 위한 수단이나 인기에 영합한 정치적 목적으로 활용되어서는 안 될 것이다. 좀 더 현장상황과 현실을 반영할 수 있도록 자유경제체제, 시장원리에 입각한 주택정책이 요구되는 시점이다.