∥청산금 미지급과 지연이자

도시정비법 제47조 제1항에 따르면, 사업시행자는 토지등소유자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 150일 이내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.

① 분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자: 제46조제1항에 따른 분양신청기간 종료일의 다음 날

② 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자: 그 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음 날

이 중 지연이자가 특히 문제가 되는 경우는 ①의 경우이다. 분양신청을 하지 않은 조합원 또는 분양신청기간 중에 분양신청을 철회한 조합원들에게는 분양신청기간 종료일의 다음날부터 150일 이내에 현금으로 청산하여야 하지만, 조합은 청산시점 종료일까지 청산자금을 조달하지 못하는 경우가 많다. 이렇게 되면 조합은 청산 자금을 금융권으로부터 조달할 때까지 청산을 미루게 된다.

이 경우 조합이 청산자에게 지연이자를 지급해야 할까? 이와 관련해서는 여러 개의 법률조항과 법리가 얽혀있다. 우선 도시정비법 제47조 제2항은 위 기간내에 현금으로 청산하지 않은 경우, 사업시행자는 정관 등으로 정하는 바에 다라 이자를 지급하여야 한다고 규정하고 있다.

이 조항만 보면 조합이 이자를 지급해야하는 것처럼 보이지만, 도시정비법 부칙 때문에 2012년 2월 1일 이후에 조함설립인가를 받은 조합에게만 이 조항은 적용된다. 현재 대다수의 조합은 그 이전에 설립되었으므로, 이 조항이 적용될 여지는 없다.

그렇다면 2012년 2월 1일 이전에 설립된 조합은 이자를 부담하지 않게 되나? 꼭 그렇지도 않다. 청산자가 청산금 청구를 하거나, 수용재결 독촉절차를 밟는 경우, 조합은 민법 등 다른 법률에 의해 지연이자를 지급해야하는 경우가 있으며, 이 경우 이자는 연 5%~20%까지 발생할 수 있다.  실제로 조합은 청산자들에게 지연이자를 지급하라고 명한 하급심 판결도 있다.

∥청산자에게 근저당권이 설정되어 있으면?

현금청산자의 토지 등에 근저당권이 설정되어 있는 경우에는, 조합은 근저당권의 피담보채권액을 공제한 나머지 금액만 청산자에게 지급할 수 있다. 이 경우 현금청산자는 소유권을 조합에게 이전해야 한다. 왜냐하면 조합은 현금청산자에게 청산금을 지급할 의무를 부담하고, 현금청산자는 조합에게 권리제한등기가 없는 상태의 깨끗한 토지 등의 소유권을 이전해줄 의무를 부담하며, 이 두 의무는 동시이행의 관계에 있기 때문이다.
또한 현금청산자의 건물에 대항력이 있는 임차인이 있는 경우에도, 조합은 임차인의 보증금을 공제한 나머지 금액만 청산자에게 지급하면 된다.

∥청산자에게 주거이전비, 이사비 등을 지급해야 하나?

주택재개발사업은 공식사업에 의한 토지등의 취득 및 수용에 관한 법률이 준용되므로, 조합은 토지 등이 수용되는 소유자에게는 위 법에 따라 주거이전비, 이사비 등을 지급해야 할 의무가 있다. 협의가 성립되어 청산금이 지급되었든, 협의가 성립하지 않아 수용절차에 의해 청산금이 지급되었든 어느 경우라도 마찬가지이다.

단 주택재건축은 공익사업법의 절차가 준용되지 않는다. 따라서 현금청산자에게 주거이전비나 이사비는 지급하지 않아도 된다.

∥재건축 청산자에게 영업보상을 해야 하는가?

재건축에는 공익사업법에 의한 수용절차가 준용되지 않으므로, 사업시행자인 조합이 영업손실 보상금을 지급할 필요는 없다. 다수의 하급심 판례도 이와 같다. 다만 일부 하급심 판례는 영업손실액을 지급해야한다고 판시한 적이 있다.

실제로 재건축에 찬성하지 않는 소유자들은 매도청구에 의해 매매계약이 강제되어, 재산 처분권에 상당한 제한을 받고 있는데, 이들에게 영업손실도 지급하지 않는 현 제도는 소유자들의 권리를 부당하게 침해하는 것이라는 주장이 있다. 이러한 도시정비법 등에 대해 헌법재판소에 위헌여부를 다투는 재판(위헌소원)이 수차례 제기된 적이 있으나, 헌법재판소는 모두 합헌이라고 판결하였었다.

∥현금청산자에게 사업비를 부과할 수 있을까?

청산금에서 현금청산시점까지 발생한 사업비 분담액을 공제할 수 있을까? 정관에 의하면 조합원은 사업비를 부담할 의무가 있다. 하지만 현금청산자에 대하여 사업비 분담액을 공제할 수 있는지 정관상 명확하지는 않다.

서울고등법원은 “도시정비법 제47조에 따라 이루어지는 현금청산은, 조합이 원활한 사업진행을 위하여 정비사업에 동의하고도 분양신청을 하지 아니한 조합원들에게 토지ㆍ건축물 등 권리를 취득하는 것을 내용으로 하므로, 조합원 지위를 상실할 때까지 발생한 조합의 사업비용 중 조합원으로서 부담하였어야 할 금원도 고려되어야 할 것”이므로 “사업비 중 현금청산자들의 종전자산 평가액에 대한 개별비율에 해당하는 금원을 청산금액에서 공제한 것은 정당하다”고 판결한 바 있다.

다른 사건에서도 서울행정법원이 동일한 취지로 판결하였고, 항고포기로 1심 판결이 확정되었었다.

다만 아직 대법원의 최종적인 판결은 나오지 않은 상태이고, 위 판결이 모든 정비사업에 적용된다고 속단하기도 어렵다.

재건축조합의 경우 조합설립에 동의한 자만 조합원이 되므로 조합설립에 동의한 자가 나중에 현금청산을 받으면 그 시점까지 발생한 사업비를 분담하는 것이 타당한 측면이 있다.

반면 재개발조합의 경우 사업구역 내의 모든 토지등소유자는 동의 여부와 무관하게 조합원이 되므로(강제조합원제) 재건축조합 조합원의 경우와는 달리 보아야 할 측면이 있다.

최근 많은 조합들이 현금청산자의 비용분담에 관한 분쟁을 막기 위해서는 정관이나 총회 결의 등을 통해 비용 분담에 관한 근거를 명시하려고 하고 있다. 만약 정관 등에 명시된다면 현금청산자는 청산시점까지의 사업비용을 부담할 의무를 지게 될 가능성이 있으나, 모든 경우에 그러한 것은 아니다. 실제 최근 서울행정법원은 재개발조합이 현금청산자에게 사업비를 청구한 사건에서 조합패소 판결을 내린 적도 있다. 현재 조합이 현금청산자에게 사업비를 부과한 사건들이 다수 법원에 계류 중이며, 법리적으로 복잡한 쟁점들이 얽혀있으므로, 대법원 판결이 나올 때까지는 상당기간 동안 분쟁이 지속될 것으로 보인다.

∥현금청산자가 재건축이익(무이자 이주비의 이자 등)을 반환할 의무가 있는지?

정관이나 관리처분총회, 분양계약 등에 현금청산자는 무이자 이주비의 이자를 반환해야 한다는 규정이 있다면, 조합은 현금청산자에게 무이자 이주비의 이자를 청구할 수도 있을 것이다. 그러나 그러한 특별한 규정이 없는 경우 조합은 현금청산자에게 이자 등의 재건축 이익의 반환을 청구할 수 없다는 것이 대법원 판례이다.

해당 판례는 재건축 조합이 확정지분제 방식으로 시공사와 공사계약을 한 경우였고, 따라서 조합원이 현금청산을 선택하더라도 그 조합원의 무이자 이주비로 인한 이자 손실은 시공사가 부담하는 것이고, 조합원들은 별도로 손실을 보지 않았다. 그리고 해당 조합원은 이주 등에 적극적으로 협조하였고, 무이자 이주비는 조합원의 이주 협조에 대한 대가적 성격도 갖는다고 볼 수 있었을 것이다. 이러한 이유들로 해서, 위의 판례가 나올 수 있었다고 보인다.

∥현금청산자의 조합원 지위 상실

조합원이 현금청산자로 확정되는 순간, 조합원 지위를 상실한다. 따라서 현금청산자는 관리처분계획인가의 취소 등을 행정소송으로 다툴 원고적격이 없다. 그러나 사업시행인가가 당연무효라면, 사업시행인가의 무효를 다툴 수는 있다.

다만 현금청산자라도 조합에게 정보공개를 청구할 권리는 있다. 현금청산자가 조합을 상대로 소송을 하기 위해서는 조합의 관리처분계획서가 필요하므로, 이에 대해 정보공개를 청구할 수 있을 것이다.

∥현금청산과 관련된 분쟁의 관할법원

주택재개발조합은 토지수용권, 관리처분계획수립권 등 공권을 가진 공익법인이며, 재개발조합과 조합원 간의 권리는 공법인 도시정비법이 규율하고 있다. 따라서 조합과 조합원 간의 현금청산과 관련된 분쟁은 공법적 권리관계에 대한 분쟁이므로, 이는 공법상 당사자소송에 해당한다. 그러므로 현금청산과 관련된 분쟁은 행정법원의 전속관할이다.

최근 아파트 시장의 침체가 장기화됨에 따라 조합원들 중에 아파트 분양권을 포기하고 현금청산를 선택하는 사람이 늘어나고 있다. 이런 현금청산자의 증가는 조합의 사업비를 증가시켜 사업에 상당한 차질을 가져오기도 한다. 현금청산은 2회에 걸쳐 살펴보아도 모든 쟁점들을 다 다루기 힘들 정도로 많은 법률적 분쟁들을 포함하고 있다. 따라서 현금청산 분야에 전문성을 갖춘 법률가와 상의하여 업무를 처리하는 것이 바람직하다.

문의) 010-9281-4050
변선보 변호사 / 감정평가사
법무법인(유) 한별 / 대화 감정평가법인