부동산개발이란 인간에게 필요한 주거생활, 사업 작업 및 쇼핑 레저공간을 제공함을 목적으로  토지를 개량하는 활동을 말하는데, 이에는 조성에 의한 개량과 건축에 의한 개량의 두 가지가 있다.

조성에 의한 개량에는 정지작업 도로공사 배수공사 수도공사 등과 같이 토지자체를 개량하는 것이고 건축에 의한 개량은 토지위에 건물이나 다리와 같은 건조물을 세움으로써 토지의 유용성을 증가시키는 것으로 공간창조와 관계된다고 할 수 있다.

이러한 부동산개발은 유형적 개발과 무형적 개발 그리고 복합적 개발로 분류할 수 있는데 유형적 개발은 일반적으로 신개발과 재개발로 구분한다.

신개발에는 토지개발사업, 아파트지구개발사업, 토지형질변경사업 등이 있고 재개발에는 주택재개발, 도심재개발, 공장재개발 등이 있는데 신개발과 달리 재개발은 재개발과 재건축을 정확히 구분하지 못하고 혼용하는 사례가 많다.

재개발사업은 기존의 토지 또는 시설이 불량하거나 정비가 안 된 상태의 경우 이를 합리적 효율적으로 개발하고자 추진하는 사업으로 시행방법을 중심으로 철거재개발, 수복재개발, 개량재개발, 보전재개발로 구분하는 방법이 있고, 도시재개발의 대상을 중심으로 주거지재개발, 상업업무지구재개발, 공공시설재개발로 분류하는 방법이 있다.

이렇게 다양하게 구분되고 있는 재개발사업을  “도시및주거환경정비법”과 재개발사업 실무를 중심으로 정리한다.

재개발사업 대한 법률인 “도시및주거환경정비법”은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후 불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로 써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 이바지함을 목적으로 제정되었다. 동법에 의하면 재개발, 재건축사업의 명칭을 총칭하여 도시정비사업으로 규정하고 있다. 도시정비사업을 이해하기 쉽게 정리 하면 다음과 같다.

“도시정비사업”이라 함은 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경개선사업을 말한다. 주택재건축사업의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 재건축사업을 포함한다.

혼동되고 있는 주거환경개선사업과 주택재개발사업을 구분하여 이해하여야 하는데 “주거환경개선사업”은 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로 정비기반시설이 극히 열악하고 노후, 불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업으로, 그 지역 안에 거주하는 토지 등 소유자들의 보유토지 지분이 극히 작아서 토지 등 소유자들의 토지로 재개발사업을 시행하여 주민들의 주거시설을 확보(분양주택 또는 임대주택)하고 남는 주거시설을 일반분양하여 시공비로  충당하는 주택사업이 자금 수지구조상 이루어 지지 않는 빈곤층의 저소득주민이 거주하는 지역에 공공성을 가미하여 기초자치단체 시장 군수 구청장이(토지주 2/3이상  동의로 LH공사등에 지정시행 가능) 사업시행자가 되어 공공예산을 투입하여 시행하는 재개발사업을 말하며 “주택재개발사업” 이라 함은 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 주거환경개선사업지역과는 다르게 조합원들의 토지보유 지분이 일정 면적 이상으로 조합원들은 토지를 제공하고 시공사가 참여조합원으로 시공하는 합동재개발 사업으로 주거시설을 건축하여 조합원들의 주거시설을 확보(분양주택)하고 남는 주거시설을 일반분양하여 시공비로 충당 할 수 있는 주택사업 자금 수지구조가 가능한 사업이며 토지 등 소유자가 개발이익을 향유할 수 있는 사업으로 토지 등 소유자가 조합을 구성하여 조합이 사업시행자가 되는 재개발사업을 말한다.

이러한 주거환경개선사업과 주택재개발사업은 특히 차량이 통행할 수 있는 도로와 공원이 확보되지 못하고 노후, 불량한 단독주택 밀집지역으로 1960년대 이후 도시인구 집중화 현상으로 난립한 무허가주택이 양성화조치로 유허가주택이 된 주거환경이 열악한 지역이 대부분으로 공공성이 가미된 재개발사업이다.

한편 “주택재건축사업”은 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 재개발사업과는 달리 주민들의 다수(구분소유자 및 의결권자의 4/5 이상)의 동의에 의해 추진하는 민간사업으로 그 대표적인 사업지역을 예로 들면 서울 강남 또는 송파 등 도로 공원 등 정비기반시설과 주거환경이 양호한 오래된 저층아파트 위주로 주택재건축조합이 시행하는 수익개발사업을 말한다.

“도시환경정비사업”은 상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 조합이 시행하는 사업으로 도심재재발사업이라 할 수 있다.

우종덕 교수 / 김포대학교 부동산경영과