지난해 부동산 3법이 국회를 통과하면서 직접적인 수혜단지로 강남권 재건축 단지들이 관심을 받고 있다.

그 중에서도 강남 재건축 대표주자라 할 수 있는 은마아파트 재건축추진위원회(위원장=이정돈)는 부동산 3법 통과 호재와 함께 정비계획 수립 및 정비구역 지정과 조합설립 준비작업에 박차를 가하고 있다.

조합설립을 준비하고 있는 은마아파트는 현안문제인 단지 내 계획되어 있는 15m 도로 폐도 문제, 정태수 토지관련 문제 등을 해결하기 위해 노력하고 있다.

일단 추진위에서는 재건축사업의 걸림돌로 작용하고 있는 15m 도로 문제를 해결하기 위해 도시·주거환경정비기본계획 변경작업을 진행하고 있다.

서울시에서 수립한 ‘2010 도시 및 주거환경정비 기본계획’에 따르면 은마아파트에는 단지 전체를 양분하는 폭 15m의 도시계획도로가 계획되어 있어 추진위원회에서는 이 도시계획도로를 폐도하고 대신 공공보행로로 활용하는 방향으로 정비기본계획 변경을 추진하고 있다.

추진위에서는 “단지내 15m 도로가 생기면 사선제한으로 인해 층고에 제약을 받게 돼 층수가 대폭 삭감되고 그만큼 분양수입이 줄어 소유자의 부담이 커지게 될 뿐 아니라 동배치를 자유롭게 할 수 없는 문제가 발생하며 도시계획도로로 분리되면 별개 단지로 나뉘게 되어 관리비 증가 및 커뮤니티 단절을 가져올 수밖에 없다”고 강조하고 있다.

추진위는 단지내 도로를 폐지하는 대신 15m의 공공보행통로로 만들고 차량통행을 원활하게 하기 위해서 단지의 서측과 남측의 도로를 3m 확폭하고 단지 서북측의 도로는 6m 확폭하는 방향으로 정비계획을 변경을 꾀하고 있다.

이정돈 위원장은 “15m 도시계획 예정도로가 폐도된다면 8% 이내의 기부체납이 가능하지만 만약 폐지가 안 될 경우 10% 이상의 기부체납이 불가피하다”며 “주민들의 이익을 위해 서울시 심의에서 좋은 결과가 도출될 수 있도록 최선을 다하겠다”고 밝혔다.

정태수 전 한보그룹 명예회장 명의로 되어 있는 토지 문제 역시 해결해야 할 과제 중 하나다.

지난해 4월 공매절차가 진행됐었던 은마아파트 17동의 40%와 은마치안센터, 주차장 화단 등이 포함되어 있는 대치동 1020의 1번지 2,190㎡는 1980년 은마아파트가 사용승인을 받은 이후에도 미등기로 남아 있었던 것으로 서울시는 이 땅이 은마아파트를 지은 정 전 회장의 것으로 판단해 정 전 회장이 체납한 세금을 회수하기 위해 지난해 2월 강제로 등기한 뒤 국세청이 공매를 신청했다.

추진위에서는 “시행사는 분양을 마치면 공동지분을 포함한 모든 대지지분의 소유권을 계약자에 넘겨주어야 하기에 이 부지는 당연히 은마아파트 주민들의 소유”라며 “분양과 함께 당연히 주민들 몫으로 넘어왔어야 할 땅이 미등기 상태로 장기간 남아있었던 것이고 30년 동안 평온·공연하게 주민들이 점유하고 있었기에 시효 취득으로 보아야 한다”고 강조했다.

추진위원회에서는 이러한 내용으로 압류처분 무효확인 소송을 제기하였으며 공매금지 가처분을 신청해 지난해 7월 한국자산공사의 공매절차 중지 결정이 나왔고 압류처분 무효확인 소송의 판결 때까지 공매는 중지된 상태다.

등기이전 되지 않은 토지로 인한 문제는 새마을회관과 대피소 등에서도 불거진 바 있다.

은마아파트 내 상가 건물 중 새마을 회관으로 활용됐던 부지 소유권 등이 시행사 명의로 남아있었고 상가 내 지하의 대피소 부지의 소유권도 입주민과 전혀 관계없는 사람 명의로 돼 있었다. 1979년 아파트 완공이후 30년 가까이 이러한 사실을 아무도 모르고 있었으나 2006년 새마을 회관 부지가 법원 경매에 넘어가면서 드러났다.

추진위에서는 “예전 추진위가 아파트와 상가의 분리 재건축 추진하면서 ‘월드와이드리미트리’라는 페이퍼컴퍼니가 복리시설인 새마을회관 부지를 경매로 낙찰 받도록 빌미를 제공함으로서 아파트와 상가소유주들에게 엄청난 추가부담금을 가중시켰다”며 “도시 및 주거환경정비법상 단독으로 토지만 소유하고는 조합원이 될 수 없어 유찰될 경우 점유취득 소송을 통하여 아파트 및 상가소유주의 재산으로 되돌릴 경우 토지등소유자에게 추가이익이 실현할 수 있는 토지임에도 소유주의 재산으로 귀속시키지 못해 향후 조합이 매입을 해야 한다”고 밝혔다.

아울러 추진위원회에서는 “권리분석용역을 발주해 진행하고 있으므로 용역결과가 도출되는 대로 아파트와 기존의 순수 상가 소유자, ‘월드와이드리미트리’ 등에 대하여 득과 실을 분석해 해당 토지를 토지등소유자에게 귀속시키는 방안을 다각도로 추진할 것”이라고 강조했다.

추진위는 기본계획 확정 이후 정비계획 수립을 위해 4월 경 주민총회를 개최하고 9~10월 구역지정을 받아 올해 안에 조합 창립총회를 마칠 수 있도록 사업에 박차를 가할 예정이다.

잠깐인터뷰 - 은마아파트 재건축추진위원회 이정돈 위원장

“주민 이익 위해 폐도 문제, 정태수 토지 등 재산 찾기에 매진”

지난해 말 ‘주택법’, ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’, ‘도시 및 주거환경정비법’ 등 이른바 ‘부동산 3법’이 국회를 통과함에 따라 분양가상한제를 적용받지 않게 되었으며 재건축 초과이익 환수제도 3년간 유예되고 재건축조합원에게 3주택까지 공급이 가능해져 우리 재건축 사업의 사업성 향상에 큰 도움이 될 것으로 보인다.

이는 사단법인 주거환경연합을 중심으로 우리 은마아파트 재건축 추진위원회 등 강남·서초의 재건축조합·추진위원회 대표자들이 수차례의 대책회의, 국회방문, 기자회견, 토론회 개최 등 전방위적 압박과 법개정의 타당성을 제시해 이루어낸 노력의 성과물이라 할 수 있다.

- 단지 내 15m 도시계획도로 문제에 대해

재건축사업의 안정성과 수익성에 지대한 영향을 미치는 아파트 단지 내 15m 도로 폐도는 서울시의 도시·주거환경정비 기본계획 변경 고시사항이므로 관련 절차를 진행하고 있다.

2006년 서울시는 ‘2010 서울특별시 도시 및 주거환경정비기본계획’을 수립하면서 주변지역과 지역내 교통`환경을 개선한다는 미명하에 획일적인 잣대로 단지내에 15m 도시계획도로를 신설하도록 계획했다.

단지내 15m 도로가 계획될 경우 사선제한으로 인한 층수 제한, 동배치 제한과 단지 양분으로 인한 관리비용 증가 등의 문제 뿐 아니라 단지내 도로를 없앨 경우 9.1부동산 대책에 따라 8% 이내의 기부체납이 가능하지만 도시계획 예정도로의 폐지가 안 될 경우 10%이상의 기부체납이 불가피해 소유자들의 부담이 크게 늘어나게 된다.

단지내 도시계획 예정도로를 없애고 공공보행통로로 바꾸는 방향으로 정비계획을 변경하기 위해 노력하고 있다.

- 정태수 소유토지 등 재산찾기에 적극적으로 나서고 있는데

토지등소유자의 재산을 찾기 위해 추진위원회는 지난해 권리분석용역을 발주해 용역을 진행 하고 있다.

현재 우리단지에 미등기 또는 서울시 소유토지는 6필지가 있는데 면적은 약 9,000㎡이며, 감정가격으로 평가하면 약 1,600억에 달한다. 추진위원회에서 소송을 통하여 관리처분계획전까지 토지등소유자의 귀속재산으로 토지를 돌리지 않으면 향후 조합설립시 전체토지를 조합이 감정가격으로 매수해야 해 추가부담이 발생하게 된다.

추진위원회에서 36년간 점유한 제3자명의 토지를 조합재산으로 귀속시킬 경우 토지등소유자에게는 등기부등본상의 토지 지분 이외에 추가로 토지등소유자 1인당 토지 약 2㎡의 추가지분을 확보할 수 있다. 이를 감정가격으로 토지가격을 환산하면 조합원 1인당 약 3천만원 이상의 가치가 있다.

재산찾기 소송을 통해 관리처분계획 수립 전까지 모든 토지문제를 깨끗하게 정리할 수 있도록 최선을 다하겠다.

- 조합설립은 언제쯤으로 예상하고 있는지

정비구역지정이 서울시나 강남구청의 협조 하에 순조롭게 진행된다면 금년 10월경에 정비구역지정 고시를 받을 수 있을 것으로 예상하고 있다.

구역지정 고시 이후 바로 조합설립동의서를 징구가 가능하도록 사전에 준비해 금년 12월에는 조합창립총회가 가능하도록 사업을 추진할 예정이다.