지역 주택 조합 사업을 시행하기 위한 시작 단계로 몇몇 사람이 뜻을 모아 사업 추진을 발의하는 시기이다.

2. 추진위원회 구성

몇몇의 예비 조합원이 모여 사업에 대한 구상을 하고 나면 조합 설립 이전의 임시 조직으로 추진위원회를 구성하게 된다. 추진위원회가 구성되는 시기를 전후하여 시행대행사와 시공사 등 등록업자와 접촉이 이뤄지게 된다.

3. 추진위원회의 역할

추진위원회와 등록업자는 앞으로의 사업 추진에 대한 구체적인 계획을 세우고 그에 따른 각자의 역할을 분담하게 되는데, 이를 문서화한 것이 용역계약서 또는 시행대행 계약서라고 한다. 추진위원회에서는 조합에 참여하고자 하는 예비 조합원들을 대상으로 동의서 징구 등의 역할을 하게 되며, 등록업자는 사업의 가능성, 즉 인허가 가능 여부, 토지 매입, 사업 추진 방식에 대한 조사 및 사업성 분석 업무 등을 담당하게 된다.

4. 부지 확보

사업 부지의 권원을 확보함에 있어서, 가장 좋은 방법은 토지 매매 계약 시 토지 전체에 대한 매매 계약이 체결된 후 토지 계약금을 일괄 지급하는 것인데 이렇게 하면 일부 필지를 매입한 후 계약금을 지급하였으나 나머지 필지들의 수습 과정에서 가격이 과도하게 상승하여 사업성이 없어지거나 이로 인해 기지급된 계약금이 위약금을 간주되어 돌려받지 못하는 불상사를 피할 수 있다.

필요에 따라 지주로부터 매도 의향서 또는 매매 약정서를 징구하여 사용하게 되는데, 두 서류 간의 차이점을 인식할 필요가 있다. 매도 의향서랑 말 그대로 땅을 팔 의향이 있음만을 밝힌 것으로 매매금액은 추후에 별도의 협의를 통해 다시 정해야 한다는 의미의 문서이다. 매매 약정서는 매매 금액까지는 정하였으나 계약금이 지급되지 않아 계약서로서의 법적 효력이 아직 발생하지 않은 상태의 문서를 말한다.

그 이외에 지구단위계획 등을 선행하기 위하여 토지사용승낙서를 징구하고자 하는 경우가 있는데, 몇 년 전과 달리 요즘은 계약금을 받기 전에 인감을 첨부하여 토지사용승낙서를 써주는 지주가 많지 않다.

5. 조합원 모집

조합원을 모집하는 시점은 둘로 나눠진다. 조합 설립 인가 이전에 예정 세대수의 50% 정도로 초기 조합원을 모집하는 시기와 조합설립 인가 이후에 나머지 50% 정도에 해당하는 추가 조합원을 모집하는 시기이다. 원칙대로 한다면 초기 조합원이 모인 상태에서 조합 설립인가를 득하고, 총회를 통해 시공사를 선정한 후 추가 조합원을 모집하는 형태가 될 것이다.

6. 창립 총회 및 용역사 선정

초기 조합원이 모집되면 창립총회를 개최해야 한다. 추진위원회에서 수립한 사업 구도를 조합원에게 정확히 알리고, 이에 맞게 조합 정관도 확정을 해야 할 것이며, 조합의 임원도 선출해야 한다.
이 시점이 되면 그동안 조언자로서 협력해 오던 용역사를 정식으로 선정하여 용역계약을 체결해야 하고, 시공사를 추진위원회 단계에서 선정하였다 하더라도 총회에서 조합원의 추인을 받아야 유효하므로 반드시 안건으로 상정하여 결의 절차를 거쳐야 한다.

7. 지구단위계획 수립

용도 지역 변경 또는 종 상향 등의 이유로 지구단위계획 수립이 선행되어야 하는 사업지는 그 절차를 선행하여야 하는데 지구단위계획을 수립(변경)하기 위해서는 토지 소유자 중 2/3 이상의 동의서가 징구되어 첨부되어야 하므로 토지 매매 계약과 동시에 또는 선행하여 토지사용 승낙서를 지주로부터 수령하여야 한다.

8. 시공사 선정 및 사업계획 승인

20세대 이상으로 조합을 구성하여 사업계획 승인을 신청하게 되는데 주택법에서는 사업 승인을 받을 경우 지구단위계획, 건축허가, 개발행위 허가, 농지 전용 허가, 산지 전용 허가 등 여러 가지 허가 또는 인가 등을 의제하도록 규정하고 있다.

9. 국공유지 매입, 착공신고, 지질조사 및 지적 측량, 조합원 동 호수 추첨, 일반 분양, 사용승인, 회계 감사 및 조합 해산 청산

문의) 02-537-3322