그간 정비사업 진행과정에서 끊임없이 제기되고 있는 문제가 바로 일명 ‘OS’로 불리는 외부용역에 의한 동의서나 서면결의서의 징구다.

상당수 조합에서는 총회 개최시 조합원의 참여가 저조해 총회 성원이 미달되는 상황을 방지하기 위해 불가피하게 외부 홍보용역업체인 OS업체를 동원할 수밖에 없다는 입장이지만 이 OS로 인해 정비사업의 투명성이 낮아지고 총회비용이 대폭 증가하는 등 문제가 발생하면서 조합과 조합원의 갈등이 끊이지 않았던 것이 사실이다.

정비사업 진행과정에서 OS문제는 비단 어제 오늘의 문제는 아니지만 말썽의 단초는 도시정비법 제 24조 제 5항에 의해 총회 의결방법과 시기 등을 정관으로 정하도록 규정하고 있는데서 비롯되고 있다.

재개발 조합의 경우에는 도시정비법 시행을 앞두고 2003년 6월 국토교통부에서 보급한 표준정관을 그대로 사용하고 있고, 재건축 조합은 이때 표준정관을 같이 제정하여 보급하였다가 2006년 8월 재건축 조합에 한해 다시 개정해 보급한 바 있다.

대다수 조합들이 국토부에서 마련한 표준정관을 그대로 차용해 쓰다 보니 지금까지 도시정비법은 법 제정 이후 약 65차례에 걸친 개정이 되었으나 표준정관은 개정전 법률을 토대로 작성한 내용이 그대로 사용되고 있어 정관과 법률의 충돌로 인한 문제와 각종 소송 등이 끊이지 않고 있는 실정이다.

도시정비법에서는 총회 의결방법에 대해 정관으로 위임했고 표준 정관에서는 본인이나 대리인에 의한 의결권 행사가 가능하도록 하고 있으며, 이런 경우 대리인은 배우자․형제․자매 등 직계존비속에 한하여 대리권을 인정하며, 이런 경우 대리권 행사시에 인감증명과 가족관계증명서 등 대리인 적격여부에 관한 서류를 지참하고 의결권을 행사하도록 엄격하게 제한하는 한편 총회개최 전에 서면에 의한 사전 의결권 행사가 가능하도록 규정하고 있다.

본인이 직접 출석하는 경우에도 본인여부를 확인할 수 있는 신분증이 없는 경우 현장에 출석하더라도 의결권을 행사할 수 없도록 하고 방법으로 총회운영을 하고 있는 반면, 사전에 서면으로 의결권을 행사하는 경우에는 아무런 제한을 두지 않고 있어 문제가 발생하고 있다.

본인이나 대리인의 경우에는 엄격한 자격요건에 대한 심사를 하는 반면, 사전에 총회홍보요원인 OS요원이 각 조합원을 방문하여 징구하는 서면결의서의 경우에는 본인이나 대리인 작성여부에 대해 전혀 심사하지 않는다는 점이다.

대다수 조합의 이러한 총회 운영방식에 대해 조합원들은 투명성이 떨어진다는 문제를 제기하며 갈등이 시작되고 결국 조합원의 이해관계에 직접적인 영향을 미치는 안건의 경우 각종 소송에서 서면결의서의 진정성 여부가 재판의 쟁점이 되는 경우가 많다.

상당수 조합원들은 의결권 행사가 서면으로 제출되는 경우에는 그 진정성을 100% 믿을 수 없다는 입장을 보이고 있다.

일부 조합원들은 “사업비가 10%이상 상승되는 경우에는 재적 조합원 3분의 2이상의 동의를 얻도록 규정하고 있어 상식적으로는 위와 같은 사업비 증가에 대해 조합원을 충분히 납득시킬 수 없다면 위와 같은 다수의 동의를 얻기는 사실상 불가능함에도 OS요원만 동원되면 감쪽같이 의결정족수를 충족하게 된다”고 주장하고 있다.

이러한 점에서 OS요원에 의한 서면결의서 징구는 대다수 조합의 대리권 행사를 엄격하게 제한하는 정관 제10조 제 2항을 위반한 행위라는 주장이다.

특히 2006년도부터는 시공사 선정에 관한 규정인 도시정비법 제 11조 규정은 시공사 선정시에 국토부 장관이 정하는 경쟁입찰의 방법에 의하도록 하고 있으며, 이를 위반하는 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금형에 처하도록 하고 있다.

국토부 장관은 도시정비법 규정에 맞게 정비사업자의 시공사 선정기준을 만들어 시행하도록 하고 있으며 이 기준에 의하면 시공사 선정시에는 OS요원의 조합원 세대별 방문을 통한 개별홍보나 금품 살포, 또는 사은품 지급 등을 엄격하게 제한하고 있다.

그럼에도 불구하고 시공사 선정시에는 각 시공사에서 고용한 OS요원이 조합원을 개별 방문하여 서면결의서를 징구하고 이 과정에서 금품 살포 등의 문제가 발생하는 것은 비단 어제 오늘의 일이 아니다.

일부 법률 전문가들은 이러한 방식으로 선정된 시공사 선정의 경우 조합원이 이를 문제 삼는 경우는 시공사선정에 대해 무효판결이 날 가능성이 있다고 조언한다.

이러한 상황에서 정비사업을 진행하는데 있어 가장 중요한 시공사 선정이 합법적으로 이루어지기 위해서는 조합원이 직접 참여하는 전자투표제의 도입이 유일한 대안일 수 있다는 주장이 힘을 얻고 있다.

그러나 아직까지는 OS요원이 없으면 총회가 성사되지 못할 것으로 판단하고 오랫동안 잘못된 관습에 적응한 나머지 이에 대해 문제를 삼은 경우가 거의 없는 실정이지만 결국 OS요원 고용방식의 총회는 정관이나 도시정비법을 위반할 소지가 있는 방식이라는 의견이 대두되고 있다.

∥수색4구역, 전자투표제 도입으로 참여율 높이고 비용 절감

이러한 상황에서 OS요원을 전혀 고용하지 않고 총회를 개최하고 있는 조합이 있어 화제가 되고 있다.

수색4재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합(조합장=김광섭)이 그 대표적인 사례로 수색4구역은 지난해 4월 정관을 개정해 OS요원을 고용하지 않고 인터넷 등을 통해 조합원이 직접 전자적 의결방법으로 의결권을 행사하도록 했다.

이후 지난해 조합원 정기총회 및 임시총회에 전자투표 방식을 도입해 총회를 진행함으로써 조합원의 불신을 해소함은 물론, 조합원 참여율을 75%까지 높이는 성과를 거뒀다.

특히 전자투표제를 도입한 7월 23일 총회의 경우 조합임원 선거에서 소위 기존 임원에 반대하는 비대위 후보들이 입후보한 가운데 과감하게 전자투표제를 도입하여 기존 임원들이 압도적인 지지로 당선되었다는 점에서 조합원들의 신임을 더욱 높였다.

이 조합이 전자투표제를 도입하기로 한 이후에 서울시에서도 지난해 5월 표준선거관리규정을 제정․고시하면서 임원 선거의 경우 전자투표제를 실시하도록 하였으나 1년간의 유예기간을 정하는 바람에 대다수 조합이 이에 대한 도입을 꺼리고 있는 실정이어서 아직까지 큰 실효를 거두지 못하고 있다.

서울시가 정한 유예기간이 불과 5개월 남짓 남았으나 대다수 조합은 서울시의 이 규정이 강제성이 없다는 이유로 아직도 도입을 꺼리고 있는 실정이다.

또한 서울시가 도입하기로 한 전자투표제 방식의 표준선거규정이 임원의 선임에만 한정된다는 점에서도 OS제도의 근본적인 개선에는 효과가 없다는 지적이다.

한편, 2012년도부터 조합원 전자투표 시스템을 개발하여 보급하고 있는 (주)저스티스 파트너스 김상윤 대표는 “상법 제368조의4 (전자적 방법에 의한 의결권의 행사)를 신설하여 주주총회 등에 있어 전자적 의결방법을 도입한 바가 있고, 주택법 제43조의5(전자적 방법을 통한 입주자등의 의사결정)를 신설하여 입주자 대표회의 등에서 전자적 의결방식을 도입하여 의사결정을 투명성을 보장하고 있고, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제 38조 제2항(의결방법)의 경우에도 관리단 집회 등에 전자적 의결방법을 도입하여 의결결정권자의 의사가 투명하게 반영되도록 하고 있음에도 불구하고 도시정비법은 의결권 행사방법을 정관으로만 위임하고 있기 때문에 각 조합이 정관을 변경하지 않고 있다면서 투명한 조합원 총회를 위해서는 조속한 도시정비법 개정이 필요하다”고 강조했다.

현재 조합원 총회에 대해서도 전자투표제를 도입함으로써 조합원의 의사가 총회에 직접적으로 반영될 수 있도록 하는 도시정비법 개정안(함진규 의원 대표발의)은 지난해 6월 소관 상임위원회에만 상정되어 있을 뿐 아직 의결이 되지 않고 있다.

전자투표제를 도입한 수색4구역의 경우 전자투표제 실시로 조합원의 신뢰를 높인 것은 물론 총회비용을 기존 OS고용시에 비해 2분의 1이하로 절감했다고 밝혔다.

조합관계자는 “OS요원을 고용하지 않음으로서 절감한 비용뿐 아니라 조합원의 의사가 투명하게 반영되어 조합과 조합원간의 갈등이 사라짐으로써 총회장에 늘 동원하게 되는 경호․경비업체를 전혀 동원하지 않아 총회비용을 대폭 절감할 수 있었다”고 강조했다.

수색4구역에서는 이와 같이 절감한 총회비용으로 의결권 행사 조합원 및 직접 참석 조합원들에게 총회의결에 따른 경비를 지급하고 총회 후에 조합원과 함께 식사도 하고 조합원과의 화합을 다지는 시간을 가졌음에도 불구하고 OS를 고용하여 개최하는 총회비용에 미치지 못했다고 밝혔다.

또한 OS요원을 동원한 총회의 경우 총회 개최 후에 갈등 양상 등 그 후유증이 있었으나 전자투표제를 도입한 총회에서는 개최 후 그러한 현상이 나타나지 않았을 뿐 아니라, 기존에 조합에 반대하던 소위 비대위 활동이 사라졌다는 점에서 신속한 사업추진을 통한 추가 사업비 절감이 가능해졌다는 점이 가장 기대되는 성과라고 밝혔다.

저스티스 파트너스 김상윤 대표는 “수색 4구역 조합이외에도 신길 11구역 조합, 안양상록 지구 조합등이 전자투표를 실시하였거나 실시를 위한 정관 개정을 마쳤으며, 그 외에도 다수 조합에서 전자투표제 도입을 검토하고 있어 앞으로 조합원 총회 운영방식이 대폭 개선될 전망”이라고 밝혔다.